據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2025年11月，南通市區(qū)（包含崇川區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)，下同）新發(fā)住宅銷售許可證7張，新增房源308套，供應(yīng)量環(huán)比基本持平，但較去年同期下降約34%。

目前市區(qū)主力在售新房項(xiàng)目共計(jì)約58個(gè)（剔除存量小于10套的尾盤(pán)），11月完成備案315套，環(huán)比下降約30%，同比大幅下滑約51%，需求端收縮態(tài)勢(shì)明顯。

去化速度放緩導(dǎo)致去化周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。截至11月末，市區(qū)新房狹義庫(kù)存（已獲銷許未備案）約1.08萬(wàn)套，按照近一年月均流速（約406套）估算，去化周期約26.58個(gè)月，較10月末增加約1.64個(gè)月。

廣義庫(kù)存（狹義庫(kù)存 + 未獲銷許潛在庫(kù)存）高達(dá)約2.21萬(wàn)套，按相同流速估算，去化周期進(jìn)一步攀升至約54.41個(gè)月，較10月末增加約3.25個(gè)月，去化壓力加劇。

具體板塊而言，11月備案量最高的是老城區(qū)，4個(gè)項(xiàng)目合計(jì)備案83套，大幅領(lǐng)先其他板塊，在整體平淡的市場(chǎng)中彰顯出核心地段的價(jià)值韌性。

目前去化壓力相對(duì)較小的是新東區(qū)和老城區(qū)，截至11月末廣義庫(kù)存去化周期分別為23個(gè)月和26個(gè)月，顯著低于市區(qū)整體水平。

11月銷冠由濠東璟園蟬聯(lián)。該項(xiàng)目今年9月19日首次取證，10月備案75套一鳴驚人，11月再備案47套持續(xù)領(lǐng)先。

濠東璟園規(guī)劃13棟共356套洋房，入市不到三個(gè)月已取證4次，推出9棟共264套，截至11月末已備案122套，已獲銷許去化率約46%，整盤(pán)去化率約34%，推盤(pán)節(jié)奏與去化表現(xiàn)都十分搶眼。

第二至第五名競(jìng)爭(zhēng)膠著，備案量差距甚微。其中，開(kāi)發(fā)區(qū)星湖玥以27套的備案量躋身TOP3。

該項(xiàng)目容積率約1.59，規(guī)劃約535㎡雙拼＋約148-450㎡小高層，共632套，10月16日首次取證，推出136套小高層。

作為開(kāi)發(fā)區(qū)首個(gè)生態(tài)四代宅，星湖玥在產(chǎn)品設(shè)計(jì)層面實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)創(chuàng)新——比如，戶戶配置南北通廳雙露臺(tái)，且露臺(tái)層高達(dá)到約6.2米；再比如，項(xiàng)目提出“與湖共生”的居住理念，將能達(dá)生態(tài)通廊納入社區(qū)景觀體系，形成約1200畝泛社區(qū)公園。憑借產(chǎn)品創(chuàng)新與生態(tài)融合等優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目首開(kāi)表現(xiàn)穩(wěn)健。

此外，11月市場(chǎng)迎來(lái)兩個(gè)高端純新盤(pán)——?jiǎng)?chuàng)新區(qū)-招商紫園&老城區(qū)-盛和觀濠別院。

? 招商紫園，容積率約1.01，規(guī)劃約335-490㎡雙拼＋約175-400㎡洋房，僅120余套，首批取證68套，包括26套雙拼＋42套洋房

? 盛和觀濠別院，容積率約1.21，規(guī)劃約359㎡雙拼＋約280-326㎡疊拼＋約200-252㎡洋房，僅133套，首批取證14套，包括6套雙拼＋8套疊拼

兩大新盤(pán)皆占據(jù)城市核芯一線水岸地段，皆主打低密院墅和洋房產(chǎn)品。其中，紫園創(chuàng)新推出的全景艙洋房，以“約6.5米挑高墅廳”“270°轉(zhuǎn)角露臺(tái)”“約400㎡超級(jí)大平層”等突破性設(shè)計(jì)，滿足高改客群的多元化需求。

在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目穩(wěn)步去化的另一面，是部分產(chǎn)品力不足或定位模糊的項(xiàng)目深陷滯銷。11月全市仍有14個(gè)項(xiàng)目“0成交”，另有21個(gè)項(xiàng)目成交不足5套。

隨著低密高改新盤(pán)持續(xù)入市，同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)力不足的存量項(xiàng)目，市場(chǎng)空間將日益收窄，若不能通過(guò)價(jià)格調(diào)整或產(chǎn)品重塑及時(shí)應(yīng)對(duì)，其銷售壓力或進(jìn)一步加劇。

數(shù) 據(jù) 說(shuō) 明

*數(shù)據(jù)來(lái)源：通房e辦

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2025年12月1日

*備案存在延遲，數(shù)據(jù)僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來(lái)源「新知南通研究院」