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摘要：

國家發(fā)改委推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴圍至城市更新設(shè)施、商業(yè)辦公設(shè)施等更多資產(chǎn)類型；杭州發(fā)布臨時改變房屋用途實施細則（征求意見稿），北京、河北發(fā)布“十五五”規(guī)劃建議，郴州調(diào)整申請預(yù)售許可條件，鼓勵現(xiàn)房銷售。

中央：國家發(fā)改委推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴圍至城市更新設(shè)施、商業(yè)辦公設(shè)施等更多資產(chǎn)類型

• 要聞一：國家發(fā)改委推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs進一步擴圍

11月27日，國家發(fā)改委召開新聞發(fā)布會，會中政策研究室副主任李超針對基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴圍擴容工作的問題進行回答。指出，目前基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍已涵蓋了12大行業(yè)的52個資產(chǎn)類型，其中10個行業(yè)領(lǐng)域的18個資產(chǎn)類型已經(jīng)實現(xiàn)了首單發(fā)行上市。并指出近期國家發(fā)改委正在積極推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs進一步擴圍至城市更新設(shè)施、酒店、體育場館、商業(yè)辦公設(shè)施等更多行業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)類型。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴容是盤活存量、優(yōu)化增量的重要金融創(chuàng)新，對城市更新設(shè)施、酒店、體育場館、商業(yè)辦公設(shè)施等將帶來直接利好，一方面，有利于盤活存量低效資產(chǎn)，推動城市更新與業(yè)態(tài)升級，另一方面也為相關(guān)領(lǐng)域企業(yè)拓寬了長期低成本融資渠道，有利于優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，提高資金運轉(zhuǎn)效率，并為投資者提供更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有助于為經(jīng)濟增長注入新動能。

地方：杭州出臺臨時改變房屋用途實施細則征求意見稿，北京、河北發(fā)布“十五五”規(guī)劃建議

• 要聞二：杭州發(fā)布全國首個臨時改變房屋用途實施細則

近日，杭州發(fā)布《杭州市臨時改變房屋用途實施細則》征求意見稿，其中對臨時改變房屋用途的多項規(guī)則進行了明確界定。

《細則》明確申請臨時改變房屋用途的適用范圍為“國有建設(shè)用地上有合法權(quán)源證明的存量房屋”，用于發(fā)展國家、省、市支持的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)，補齊民生短板，以及完善區(qū)域配套；明確已納入房屋征收范圍、城中村改造范圍或者土地儲備三年滾動計劃的，用于改作或以任何形式變相用于商品住宅的等情形，不得申請臨時改變房屋用途；并指出用于小型商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點或為周邊提供便民服務(wù)設(shè)施等符合條件的（明確了正面清單），可無需辦理手續(xù)、無需繳納土地年收益；符合《劃撥用地目錄》，或用于發(fā)展養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、保障性租賃住房等符合國家過渡期支持政策相關(guān)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的，無需繳納土地年收益，涉及繳納土地年收益的，《細則》也確定用于幾類情形的年收益繳納標準。同時，《細則》也強調(diào)臨時改變房屋用途的，不作為辦理不動產(chǎn)登記的依據(jù)，需要征收的，仍按原用途給予補償。該《細則》是杭州推進工商業(yè)用地改革的配套措施，杭州作為全國首個落地《細則》的城市，為存量房屋臨時改變用途設(shè)定了明確的邊界和流程，為市場主體盤活存量房屋提供了明確的指引，也為其他城市或地區(qū)提供了借鑒。

• 要聞三：北京、河北發(fā)布“十五五”規(guī)劃建議，因城施策推動城市發(fā)展

11月24日，河北發(fā)布“十五五”規(guī)劃建議，關(guān)于房地產(chǎn)部分指出：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度；堅持以需定建、以需定購，優(yōu)化保障性住房供給；增加改善性住房供給；建設(shè)“好房子”；建立全生命周期安全管理制度。

11月26日，，關(guān)于房地產(chǎn)部分指出：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善租購并舉的住房制度；推動站城融合發(fā)展，實施以公共交通為導(dǎo)向的綜合開發(fā)，優(yōu)先向軌道交通站點周邊供應(yīng)建設(shè)用地；優(yōu)化保障性住房供給，加大存量資源盤活力度；擴大租賃住房有效供給，培育市場化專業(yè)化運營機構(gòu)，規(guī)范發(fā)展租賃市場；探索“一張床、一間房”模式，改善城市運行服務(wù)保障人員居住條件；增加改善性住房供給；建設(shè)“好房子”；建立房屋全生命周期安全管理制度。同時提出大力實施城市更新，強調(diào)區(qū)域綜合性更新、鼓勵產(chǎn)權(quán)主體自主更新、穩(wěn)步推進城中村改造等均有提及，同時著重提出了對實施機制的突破，致力于破解資金平衡等核心難題，明確要“加強制度創(chuàng)新和政策集成，完善以需求為導(dǎo)向、項目為牽引的分類實施機制，優(yōu)化用地政策，健全多元化投融資方式，探索建立可持續(xù)的更新模式”。

整體來看，北京、河北在“十五五”規(guī)劃建議中均有提及房地產(chǎn)發(fā)展新模式、保障性住房、增加改善性住房等內(nèi)容，同時也遵循了因城施策的原則，在部分落地細節(jié)中體現(xiàn)出城市市場特點，如關(guān)于保障性住房的描述，河北在建議中強調(diào)“以需定建、以需定購”，而北京則強調(diào)“加大存量資源盤活力度”，表明未來通過存量房屋改建為保障性住房或是北京后續(xù)保障性住房的重要來源。

• 要聞四：郴州調(diào)整申請預(yù)售許可條件，鼓勵現(xiàn)房銷售

11月24日，郴州發(fā)布《關(guān)于市中心城區(qū)商品房銷售管理有關(guān)事項的通知》，其中指出自2025年12月1日起，郴州市中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，需滿足以下條件：項目主體建筑工程全部封頂，已完成風險評估且預(yù)售評估無風險。同時，鼓勵現(xiàn)房銷售。

對比來看，新政前郴州申請預(yù)售許可的形象進度要求為 “ 高層建筑工程進度達到設(shè)計形象進度的三分之一以上，其他建筑工程進度達到設(shè)計形象進度的二分之一以上，并已確定工程施工進度和竣工交付日期 ”。此次政策落地后進一步提高至主體建筑封頂，有望進一步降低項目風險，保障購房者權(quán)益。同時政策對于現(xiàn)房銷售的描述為“鼓勵”，也表明郴州通過逐步提高申請預(yù)售許可形象進度要求的方式，漸進式向現(xiàn)房銷售的銷售制度轉(zhuǎn)變，可為其他地區(qū)提供一定參考。

政策匯總：11月公積金貸款政策優(yōu)化、盤活存量是各地政策落地的重要方向

11月，各地政策出臺頻次有所放緩，共出臺37條，杭州、成都等多地推動存量資產(chǎn)盤活，其中杭州公開征求《杭州市臨時改變房屋用途實施細則》意見，為臨時改變房屋用途落地操作細則；佛山優(yōu)化境外個人購房條件；重慶、佛山等地優(yōu)化公積金貸款政策，從提高貸款額度、優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”、優(yōu)化靈活就業(yè)繳存等方向優(yōu)化調(diào)整；廣州開展常態(tài)化收購存量商品房用作保障性住房。

表：近3月以來主要政策類型出臺頻次

注：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度。

資料來源：中指研究院綜合整理

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)為政府部門和企業(yè)提供政策監(jiān)測服務(wù)，為各地政府完善房地產(chǎn)政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

附表：

表：11月24日至11月30日房地產(chǎn)市場重點政策及事件匯總

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