壹

一石激起千層浪，深圳豪宅天亮了。

事情是這么個(gè)情況。

11月30日，深圳樓市發(fā)生了大事件。

深圳灣澐璽開盤，首批推出348套，建面約209~1150㎡的大平層豪宅，成交均價(jià)約18萬/㎡，單套總價(jià)3000萬起，最高達(dá)3.7億。即便價(jià)格“超哇塞”，項(xiàng)目仍一把賣出130億，去化約7成，刷新2025年全國(guó)新房開盤紀(jì)錄。

據(jù)悉，深圳灣澐璽是華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)于2024年12月，以185億元競(jìng)得的深圳后海登良地塊，刷新當(dāng)時(shí)深圳宅地成交總價(jià)歷時(shí)紀(jì)錄，是深圳土拍史上第九宗總價(jià)超過百億的地塊，也是2024年全國(guó)出讓的最貴土地。

那么，“地王”為何能華麗麗的成為了“開盤王”，原因是多方面的。

其一，地段位置沒得說。

這塊地塊是深圳灣后?？偛炕兀瓿鲎尩奈ㄒ灰蛔诩冏≌玫?，亦是片區(qū)規(guī)劃中“最后一塊含住宅屬性的用地”。周邊匯集了深圳灣萬象城、海岸城、后海匯等時(shí)尚生活配套，以及深圳灣體育中心、深圳灣文化廣場(chǎng)、深圳人才公園等高品質(zhì)休閑配套，可謂是核心中核心，生活配套超成熟。

其二，產(chǎn)品力超級(jí)能打。

項(xiàng)目規(guī)劃了5棟超高層住宅（150~250米），全玻璃幕墻設(shè)計(jì)，使用率超92％。所有戶型標(biāo)配轉(zhuǎn)角客廳＋超大全景落地窗，約3.6米層高＋進(jìn)深約2.4米景觀陽臺(tái)。同時(shí)，業(yè)主可“按需選擇”不同大師室內(nèi)風(fēng)格、空間配置與廚電部品，滿足個(gè)性化審美需求。

其三，雙實(shí)力央企的品牌背書。

華潤(rùn)置地與中海地產(chǎn)的雙實(shí)力央企的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，也讓眾多財(cái)富人群投出了信任票。

憑借超強(qiáng)的綜合實(shí)力，深圳灣澐璽讓“有錢人”愿意為好品質(zhì)豪宅“買單”。

據(jù)豪sir了解，開盤現(xiàn)場(chǎng)還發(fā)生了件“有意思”的事情。項(xiàng)目上午先開的500－1180㎡的億級(jí)房源，總共14套房源，最終僅剩1-1棟頂樓3.7億的一套，其他全部選完。

下午開盤的209~403㎡房源，同樣也是越是高層越受追捧。最早去化為1－1棟高區(qū)375~403㎡戶型，以及低區(qū)東向的269㎡/305㎡戶型。

原因嚒，也很簡(jiǎn)單。東邊戶型和高層戶型，能更好的觀海賞景，即便價(jià)格更高，也擋不住財(cái)富人群的置業(yè)熱情。

貳

為什么說，深圳灣澐璽的出現(xiàn)，讓深圳豪宅市場(chǎng)“天亮了”？

皆因，此前深圳樓市市場(chǎng)低迷了很久。

根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年1－10月深圳二手房住宅平均成交周期為256天。若將時(shí)間線拉長(zhǎng)至5年，則能發(fā)現(xiàn)成交周期年年在增長(zhǎng)。

深圳樓市二手房成交不易，新房市場(chǎng)同樣亮點(diǎn)少少。

根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，受供應(yīng)量下滑及市場(chǎng)不佳影響，深圳2025上半年豪宅成交量創(chuàng)2020年以來新低。豪宅成交1141套，環(huán)比下降41.7%；成交面積16.8萬平，環(huán)比下降48.3%；豪宅成交價(jià)格環(huán)比下降8.0%。

而深圳灣澐璽的開盤大賣，不僅是給深圳樓市提振了置業(yè)信心，也再次證明了“好房子自然有好市場(chǎng)”。

不過這一切，只是剛剛開始。

接下來，蛇口中信·信悅灣、后海招商璽、深超總GCC聯(lián)泰超總灣三大項(xiàng)目將陸續(xù)入市，再加上深圳灣澐璽，2025深圳豪宅“四大天王”合計(jì)將供應(yīng)約1800套房源，深圳頂豪盛宴即將進(jìn)入新高潮。

叁

復(fù)盤2025年的中國(guó)樓市，“一九行情”在一線城市愈發(fā)明顯，即越是核心地段的頂級(jí)豪宅，越賣的風(fēng)生水起，而普通住宅市場(chǎng)則是“紅海競(jìng)爭(zhēng)激烈”。

其中，上海豪宅成為典型代表。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示。2025年前10月重點(diǎn)一二線城市，無論總價(jià)1000萬以上、3000萬以上、還是5000萬以上商品住宅成交套數(shù)即占比，上海均位居全國(guó)第一。呈現(xiàn)出全國(guó)每賣3套千萬豪宅，就有一套在上海，每賣出2套3000萬以上豪宅，就有一套在上海。

而北京樓市，同樣上演著“豪宅熱”。根據(jù)京樓銷售排行榜的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，豪宅項(xiàng)目成為了2025年1－11月北京住宅銷售排行榜上的領(lǐng)軍大哥，其中和樾望云以91.51億元的網(wǎng)簽成績(jī)成為銷冠，另外10萬＋豪宅占得5個(gè)席位。

與此同時(shí)，全國(guó)一線城市豪宅市場(chǎng)，還上演著“大面積頂豪”賣的好景象。

在上海，5月翠湖天地六期推出44套風(fēng)貌別墅全部售罄。其別墅面積跨度330~1200㎡，包含330~430㎡疊墅、400~800㎡聯(lián)排，獨(dú)棟別墅最大面積達(dá)1200㎡，均價(jià)約29萬~40萬/㎡。

5月，綠城·潮鳴東方推出120套精裝房源，戶型面積274~584平方米。備案均價(jià)19.5萬元/㎡，單套總價(jià)4123萬元起，其中584㎡頂層復(fù)式總價(jià)最高達(dá)1.54億元。選房當(dāng)日120套房源全部售罄，最終創(chuàng)下69.88億元的總銷售額。

9月，陸家嘴太古源·源邸推出的三批次83套住宅，戶型涵蓋180㎡、240㎡及388㎡等大平層戶型，均價(jià)17.6萬元/㎡。開盤首日售出79套，勁銷約96%。

9月，金陵華庭推出的二期120套建面約358－865㎡的大平層和頂層復(fù)式產(chǎn)品，均價(jià)約20.5萬/㎡，開盤當(dāng)日全部售罄，單日銷售額達(dá)98.43億元。

10月，高福云境推出125套276~592平方米的環(huán)幕云際大平層，均價(jià)約21萬元/㎡。其中25套面積近600平方米、總價(jià)1.3~1.7億元的房源開盤當(dāng)日就全部售罄。

這樣的現(xiàn)象，在北京同樣上演。

5月，中海萬吉玖序開盤，熱銷63.7億元。隨后，項(xiàng)目于9月推出372㎡樣板間，剛一亮相該戶型產(chǎn)品便被快速預(yù)定完。

6月，建發(fā)海晏開盤，當(dāng)天就售出185套，攬金約62億，套均總價(jià)3350萬元。截至11月31日，項(xiàng)目累計(jì)網(wǎng)簽241套，其中183~340㎡的大平層產(chǎn)品成為財(cái)富人群置業(yè)的熱門選擇。

8月，縵合北京C2號(hào)樓取得預(yù)售許可證，為520㎡的大平層產(chǎn)品，開盤三天實(shí)現(xiàn)熱銷30億。

再加上深圳灣澐璽500~1180㎡的億級(jí)房源熱銷，便能看出一線城市大面積豪宅受追捧的情況。

其背后原因，亦是多方面的。

其一，一線城市核心區(qū)土地供應(yīng)極度稀缺，推動(dòng)豪宅資產(chǎn)錨定價(jià)值，成為高凈值人群抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)財(cái)富穩(wěn)健傳承的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

其二，在好房子政策的影響下，新入市的一線豪宅產(chǎn)品，在戶型設(shè)計(jì)、精裝品質(zhì)、園林景觀、會(huì)所打造上，實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍，更能滿足高端客群對(duì)居住品質(zhì)和生活場(chǎng)景的需求。

其三，大戶型豪宅的高總價(jià)形成天然門檻，能夠得上的置業(yè)者，基本上為各個(gè)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，由此成就頂級(jí)圈層屬性，成為業(yè)主鏈接優(yōu)質(zhì)資源的重要方式。

而這股風(fēng)潮是否在2026年繼續(xù)延續(xù)，豪sir也將持續(xù)關(guān)注。

北京豪宅項(xiàng)目

東城區(qū)：｜ ｜

西城區(qū)：｜｜

朝陽區(qū)：｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜

海淀區(qū)：｜｜｜｜｜｜

豐臺(tái)區(qū)：｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜

石景山區(qū)：｜｜｜｜｜｜｜｜

通州區(qū)：｜｜｜

門頭溝區(qū)：｜｜｜｜｜

大興區(qū)：｜｜｜｜｜

昌平區(qū)：｜｜｜｜｜｜｜

順義區(qū)：｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜

房山區(qū)：

懷柔區(qū)：

密云區(qū)：｜｜｜

平谷區(qū)：

外埠項(xiàng)目

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國(guó)外豪宅項(xiàng)目

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