文/洛水鐘鳴

（識局微信公共賬號zhijuzk）

香港宏福苑的大火，是一場徹頭徹尾的災(zāi)難，它不該成為人們茶余飯后的談資。然而它又確實是一個談資，因為它再次喚醒了一個沉寂數(shù)年的話題：

“將來，高層住宅必將逐漸淪為貧民窟”。

這里先說咱的觀點哈：這種說法是錯誤的。多數(shù)高層住宅不會逐漸淪為貧民窟，因為它們本來就是貧民窟。

只不過，購買高層住宅的你，當(dāng)年花了大價錢，所以你自以為你不是貧民。

既然不是貧民，怎么會住在貧民窟里呢？

可你想過沒，有沒有一種可能，你花的大價錢，本來就存在嚴(yán)重的溢價？

畢竟地方上高度依賴土地財政，不得不把地價抬高；而開發(fā)商高價拿地后，為了保證利潤，就不得不在有限的地塊上盡可能多蓋房子，也就是把住宅樓造高。

然后，你覺得反正房子都這樣，別人能住你也能住，伸頭一刀縮頭也是一刀，那就挨了這刀吧。

然而你不知道的是，在房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的這二三十年里，你也就挨這一刀，可是以后呢？等你的房子到了四五十年房齡的時候，你確定不會挨新的刀嗎？

這大概是多數(shù)中國人的共同點吧：大家對住房的購買成本算得很清，但對住房的維護成本幾乎沒什么概念。

最多，大家也就是感覺住了一段時間之后，小區(qū)里的花壇殘破了，噴泉不噴了，電動門開不了了（或者關(guān)不上了），這就是絕大多數(shù)人眼里的“小區(qū)折舊”。

但這些其實只是小場面，而且是無傷大雅的小場面。真正的大場面往往發(fā)生在人們注意不到的地方：比如下水道會不會堵，電梯會不會壞，供水供電會不會老化，防火設(shè)施會不會失效，樓體本身會不會塌陷……

你以為這些都不會發(fā)生？你只是還沒經(jīng)歷到那一步罷了！

在經(jīng)濟上行時代，多數(shù)人在一套房子里住個十幾二十年，就會換新的房子。所以大家根本不會去想，那些設(shè)計壽命五十年、實際上也就用個三四十年的基礎(chǔ)設(shè)施，到底能不能撐到自己的房子產(chǎn)權(quán)到期。

事實上，撐不到的。

這時有人該說了：撐不到，就換?。∵@些事，找物業(yè)啊！

但問題是，如果你家小區(qū)的物業(yè)，連個綠化帶都沒錢維護，你猜他們有沒有本事給你換臺電梯？

確實，你的物業(yè)費大約是漲了。但你的管家的工資也漲了呀。業(yè)主的物業(yè)費能蓋住這些人工成本就算不錯了。

這時又有人該說了：物業(yè)費本來就是給物業(yè)人員發(fā)工資的呀，你要大修基礎(chǔ)設(shè)施，你用物業(yè)維修基金呀。

好，恭喜你，還記得有物業(yè)維修基金這回事。那你記不記得，當(dāng)年你交了多少物業(yè)維修基金呢？

如果沒記錯的話，你應(yīng)該是按照總房款的3%交的。哪怕你的房子值300多萬（這個數(shù)字，在二線城市，基本是多數(shù)中產(chǎn)家庭的住房的價格），物業(yè)維修基金也就10萬上下。

那么，香港宏福苑這一次的外立面翻新，也就是僅僅給樓體換層皮，要多少錢呢？每戶要繳納16—19萬港幣，換成人民幣，大概是15—18萬。

看到了吧，你的物業(yè)維修基金，都不夠給你的樓換層皮的。

你可以說，那香港人工費貴啊，那確實。但內(nèi)地的腳手架貴啊，因為內(nèi)地不用竹子做腳手架啊。

也就是說，一個內(nèi)地二線城市的中產(chǎn)家庭繳納的物業(yè)維修基金，也不過剛夠一次外立面大修的——這還是在物業(yè)維修基金沒有被挪用的前提下。

至于這個前提成不成立，咱不好說，咱不說了。

總之，隨著房齡的老化，你會發(fā)現(xiàn)，你都不是賠本賣房的問題，而是你白送房子也沒人要的問題：當(dāng)房子的維護成本達(dá)到房價的三分之一以上，誰還愿意接手這房子？

當(dāng)然，這些事，現(xiàn)在還沒發(fā)生。將來會不會發(fā)生呢？

不好說。就像那大火，肯定不是所有老舊的樓宇都會著火，但是不是所有老舊的樓宇都不會著火呢……沒人知道。

我們只知道，有些觀念，確實需要轉(zhuǎn)變一下了。

在現(xiàn)階段，我們不可能改變“大量高層住宅已經(jīng)存在”這個現(xiàn)實，而讓每個人都放棄高層住宅，去買洋房、買別墅，也不現(xiàn)實。

那我們就只能轉(zhuǎn)變觀念。

以前，我們總以為自己的目光非常長遠(yuǎn)：現(xiàn)在刻苦學(xué)習(xí)是為了將來找個好工作，現(xiàn)在拼命攢錢是為了將來有個棲身之所。

可當(dāng)年刻苦學(xué)習(xí)的如今都找到好工作了嗎？當(dāng)年拼命攢錢的如今都住進(jìn)滿意的棲身之所了嗎？那為什么我們?nèi)匀坏胗浿莻€所謂的將來，卻放棄確定的當(dāng)下呢？

明天是什么樣，我們都不知道。將來會不會來，我們都不明白。

也許，我們應(yīng)該做的，是享受當(dāng)下，在過好當(dāng)下的前提下再去考慮未來。而不是把自己的將來，都押在那一堆鋼筋混凝土上。

那堆鋼筋混凝土看似堅固，卻可能毀于一個微不足道的火星。