摘要：

當(dāng)銀行開(kāi)始賣房，一場(chǎng)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的大清算便開(kāi)始了。

終于，銀行還是開(kāi)始“清倉(cāng)賣房”了。

最近，阿里拍賣、京東拍賣這些資產(chǎn)交易平臺(tái)，開(kāi)始批量掛出銀行直供的房源。從國(guó)有大行到地方城商行，越來(lái)越多的金融機(jī)構(gòu)都開(kāi)始自己賣房子。甚至阿里拍賣首頁(yè)還專門(mén)設(shè)了銀行清倉(cāng)的專欄。

銀行出售抵債房產(chǎn)是處理不良資產(chǎn)的一種方式，不是什么新鮮事，只是近期銀行“下場(chǎng)賣房”的規(guī)模創(chuàng)下紀(jì)錄，因此這一概念再次被抬到桌上熱議。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年以來(lái)，吉林銀行掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的共有2100多個(gè)，蘭州銀行掛了1700多個(gè)，天津銀行有1200多個(gè)，甚至農(nóng)業(yè)銀行也掛了650多個(gè)。而廣東、四川、遼寧、貴州等地的農(nóng)信系統(tǒng)，掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的更是多達(dá)上萬(wàn)。

銀行已經(jīng)不愿再等法院漫長(zhǎng)的執(zhí)行流程，而是主動(dòng)通過(guò)電商平臺(tái)、直播間甚至小程序，將手中的抵押物直接推向市場(chǎng)（主要是房產(chǎn)和商鋪）。

更值得注意的是，為了加快變現(xiàn)速度，它們通常會(huì)設(shè)置低于市場(chǎng)價(jià)的起拍價(jià)，甚至有的不惜“五折”出售。

比如蘭州農(nóng)商行掛牌的某住宅單價(jià)僅2000元/平方米，而其他租售平臺(tái)顯示，同小區(qū)在售房源單價(jià)在3400元到4400元之間，大約為市場(chǎng)價(jià)的一半。

從坐等收錢(qián)到主動(dòng)吆喝，并且越來(lái)越賣力，這一現(xiàn)象看似是銀行處置不良資產(chǎn)的常規(guī)操作，但這背后釋放出的信號(hào)，比房?jī)r(jià)下跌本身，更讓人擔(dān)心。

曾經(jīng)的“多頭”，開(kāi)始離場(chǎng)

市場(chǎng)上，誰(shuí)最精明？

不是所謂的專家，更不是買(mǎi)房的散戶，而是銀行。最全的抵押數(shù)據(jù)，最龐大的風(fēng)控模型，都在它們手里?？梢哉f(shuō)，銀行對(duì)樓市看得最為透徹。

過(guò)去二十年，銀行是樓市最大的多頭。它們求著你貸款，求著你加杠桿，因?yàn)樗鼈兿嘈糯u頭比紙幣更值錢(qián)。

但現(xiàn)在，攻守之勢(shì)異也。

銀行直供房的大規(guī)模涌現(xiàn)，恰恰說(shuō)明在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表里，這些曾經(jīng)被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房子，正在變成燙手的不良資產(chǎn)。

按照官方的說(shuō)法，這是在加速盤(pán)活不良資產(chǎn)，實(shí)際上就是把未來(lái)沒(méi)有漲價(jià)空間，也沒(méi)有人要的房子以低價(jià)掛出去，然后盡快賣掉。

邏輯也非常簡(jiǎn)單粗暴，就是回籠現(xiàn)金。因?yàn)閺你y行的角度來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，對(duì)不良資產(chǎn)的處置壓力隨之上升。

金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年三季度，全國(guó)商業(yè)銀行的不良貸款余額3.5萬(wàn)億元，較上季末增加883億元，不良貸款率1.52%，較上季末上升0.03個(gè)百分點(diǎn)。今年3月份，財(cái)政部還給四大國(guó)有銀行注資5000億元，用于補(bǔ)充銀行資本。

而為了盡快把這些磚頭變現(xiàn)，銀行甚至不愿意走傳統(tǒng)的二手房中介渠道，也不愿意等漫長(zhǎng)的法拍流程，而是直接把抵押物拿出來(lái)，掛到電商平臺(tái)，用一手賣家的名義，尋求最快的流動(dòng)性。

哪怕打折，哪怕虧本，也要賣掉。

這在金融圈叫什么？這叫出清。更通俗點(diǎn)說(shuō)，這是要割肉離場(chǎng)了。

當(dāng)銀行都開(kāi)始不計(jì)成本地拋售抵押物時(shí)，如果還幻想著進(jìn)去撿漏，那不僅是天真，簡(jiǎn)直是舍己為人。

低價(jià)不是福利，是陷阱

不能否認(rèn)，很多人看到“低于評(píng)估價(jià)30%”，“銀行推介”，DNA里占小便宜的基因會(huì)動(dòng)一動(dòng)。甚至不少人會(huì)臆想，這是不是抄底的好機(jī)會(huì)？畢竟銀行直供房交易相當(dāng)于，銀行作為賣家，直接與買(mǎi)家進(jìn)行二手房買(mǎi)賣，交易主體清晰，基本不會(huì)出現(xiàn)扯皮情況。

首先，我不會(huì)一刀切地說(shuō)，不可能有人撿到漏，但我也從不相信小概率事件會(huì)發(fā)生在大眾身上。所以我的回答就很直接了：這就是一個(gè)具有針對(duì)性的流動(dòng)性陷阱。你以為你買(mǎi)到了便宜，其實(shí)是成了接盤(pán)俠。

道理很簡(jiǎn)單，為什么銀行急著賣？因?yàn)殂y行比你更清楚，一套市值1000萬(wàn)的房子，如果賣不掉，在銀行眼里它的價(jià)值就是0，甚至因?yàn)橐?jì)提壞賬，它的價(jià)值會(huì)是負(fù)數(shù)。只有把它變成現(xiàn)金，不管是800萬(wàn)還是600萬(wàn)，甚至是500萬(wàn)，它起碼是安全的。

并且銀行加速變現(xiàn)抵債房產(chǎn)，一方面是為了把資產(chǎn)負(fù)債表上高風(fēng)險(xiǎn)、低流動(dòng)的抵債資產(chǎn)變成現(xiàn)金加速回籠；另一方面也有助于優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量指標(biāo)，即提升資本充足率與流動(dòng)性，并同步降低不良率，預(yù)留出更充足的安全空間。

所以銀行現(xiàn)在的做法，就是想用估值，去換流動(dòng)性。

不過(guò)當(dāng)下真正值得關(guān)注的，不是價(jià)格下跌了多少，能不能抄底，而是這一現(xiàn)象背后的資產(chǎn)端調(diào)整邏輯。

資產(chǎn)配置邏輯，變了

十年前，我們拿著房產(chǎn)證去銀行作抵押，信貸經(jīng)理會(huì)笑臉相迎，現(xiàn)在，你手里拿著一堆房本去銀行，接待你的信貸員可能都不會(huì)給你一杯水喝。

因?yàn)殂y行現(xiàn)在的想法非常清晰且冷酷，那就是現(xiàn)金為王，其次是國(guó)債和核心城市的核心資產(chǎn)，最后才是普通房產(chǎn)。

這也不難理解，在投資學(xué)中，流動(dòng)性是有溢價(jià)的，反之，缺乏流動(dòng)性是要折價(jià)的。對(duì)于一些流動(dòng)性差的房產(chǎn)資源，一旦到手，很大程度上就意味著這筆資金被徹底固化了。在當(dāng)下的樓市預(yù)期下，想要把這套房子變現(xiàn)，可能需要等個(gè)5年、10年，甚至更久。

如果算上這筆資金的機(jī)會(huì)成本，十年的實(shí)際虧損，可能是一個(gè)驚人的數(shù)字。

所以銀行的直供拋售，實(shí)際上更像是在進(jìn)行資產(chǎn)換倉(cāng)。它們寧愿承認(rèn)虧損，寧愿把賬面做難看一點(diǎn)，也要把資金抽回來(lái)，畢竟比起臉面，盡快脫離這些不良資產(chǎn)，去投向更安全、流動(dòng)性更好的領(lǐng)域，才是現(xiàn)實(shí)。

這就是“聰明錢(qián)”的動(dòng)向。

當(dāng)然，也有市場(chǎng)有聲音認(rèn)為，銀行直供房的低價(jià)掛牌正在打破樓市的最后幻想，這種說(shuō)法對(duì)也不對(duì)，因?yàn)槲覀冃枰陀^區(qū)分信號(hào)意義與實(shí)際影響。

從實(shí)際影響看，目前銀行直供房的規(guī)模還相當(dāng)有限，且多為低流動(dòng)性房源，尚未對(duì)核心城市樓市形成沖擊，北京、上海等一線城市的銀行直供房占比不足0.3%，對(duì)核心區(qū)域房?jī)r(jià)的影響可忽略不計(jì)。

但從信號(hào)意義看，這一現(xiàn)象確實(shí)推動(dòng)了樓市預(yù)期從單邊上漲向理性定價(jià)的回歸。

過(guò)去買(mǎi)房必漲、抵押兜底的邏輯正在弱化，市場(chǎng)開(kāi)始正視房產(chǎn)的資產(chǎn)屬性，既存在增值可能，也存在貶值與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

歷史的鏡像，不能不看

日光之下無(wú)新事。這一幕，對(duì)于熟悉經(jīng)濟(jì)史的人來(lái)說(shuō)，一定似曾相識(shí)。

1990年的日本，正處在泡沫破裂的初期，日本的銀行和住專（專門(mén)的住宅金融公司）也曾試圖捂住蓋子，不愿賤賣。但隨著地價(jià)的持續(xù)崩塌，不良債權(quán)越滾越大，最終日本銀行業(yè)被迫開(kāi)啟了長(zhǎng)達(dá)十余年的“大清算”。

那時(shí)候的東京和大阪街頭，比失業(yè)人群更多的是銀行的房產(chǎn)拍賣公告，價(jià)格更是從8折、5折一路跌到3折，最低時(shí)甚至能看到1折拋售的房產(chǎn)。

在這個(gè)漫長(zhǎng)的出清周期里，輸家很明顯，就是那些在半山腰想要撿漏而沖進(jìn)場(chǎng)的日本中產(chǎn)家庭。他們成了接盤(pán)俠，結(jié)果被套牢了二十年。

直到2013年安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)之后，日本樓市完成了徹底出清，租售比回歸正常，新一輪的投資價(jià)值才開(kāi)始重新浮現(xiàn)，不過(guò)這也都是后話了。

不過(guò)我們能看到的是，那些沒(méi)有去接日本國(guó)內(nèi)爛攤子，將資產(chǎn)分散到海外、或者轉(zhuǎn)成高流動(dòng)性債券和黃金的那部分人，成了贏家。

歷史雖不會(huì)簡(jiǎn)單的重復(fù)，但總會(huì)驚人的押韻。

目前咱們的樓市，正處于從增量博弈，走向存量清算的深水區(qū)，而這次銀行的直供潮，僅僅是這個(gè)大周期的序幕。

結(jié)語(yǔ)

話說(shuō)到這兒，道理其實(shí)大家都懂。

銀行作為金融生態(tài)鏈的頂端，它們的嗅覺(jué)也最是靈敏，當(dāng)它們都開(kāi)始斷臂求生、拼命回籠現(xiàn)金，咱們普通人如果還在那兒琢磨是不是能撿漏再搏一把，那就真有點(diǎn)拎不清了。

不過(guò)還有一個(gè)問(wèn)題，既然國(guó)內(nèi)是去庫(kù)存邏輯，那么資金的避風(fēng)港在哪？籠統(tǒng)的答案是那些處于上升周期、且具備高流動(dòng)性的市場(chǎng)。

所以我們看到，大量的高凈值人群和家族辦公室正在將目光投向海外。我相信這并不是簡(jiǎn)單的盲目出走，而是一種成熟的對(duì)沖策略。

可以預(yù)見(jiàn)，隨著銀行持續(xù)下場(chǎng)“清倉(cāng)房產(chǎn)”，未來(lái)市場(chǎng)上的低價(jià)房源可能還會(huì)增加，這雖然殘酷，但何嘗不是一種誠(chéng)實(shí)，畢竟在時(shí)代洪流來(lái)臨之前，它還愿意給普通人敲響警鐘。

銀行打折賣房，無(wú)疑給廣大投資者敲響了警鐘：那個(gè)“閉眼買(mǎi)房”就能穩(wěn)賺的時(shí)代已經(jīng)落幕，提升風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、回歸理性決策，已成為資產(chǎn)管理的首要原則。

面對(duì)新階段，我們需要打破對(duì)單一資產(chǎn)（尤其是非核心房產(chǎn)）的路徑依賴。

對(duì)于普通人而言，首要任務(wù)是守住錢(qián)袋子，穩(wěn)扎穩(wěn)打，在此基礎(chǔ)上探索多元化的資產(chǎn)配置路徑，將目光更多投向安全性高、流動(dòng)性好的資產(chǎn)。

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