今年的市場有點冷，到了11月份，差不多是提前過冬的節(jié)奏，巨冷。

過冬的棉衣在哪里？

表弟告訴你，就在銷冠的榜單里，要向銷冠樓盤學習，向銷冠房企學習。

能賣好的樓盤，就是冬天的棉衣。

下面我們來學習棉衣樓盤和棉衣房企是怎么做的？

先看棉衣企業(yè)：

北京2025年11月企業(yè)操盤金額榜：

冠軍：中海新城，總經(jīng)理張欣

亞軍：越秀集團，總經(jīng)理董毅

季軍：廈門建發(fā)，總經(jīng)理華曉巍

北京2025年11月企業(yè)操盤面積榜：

冠軍：中海新城，總經(jīng)理張欣

亞軍：越秀集團，總經(jīng)理董毅

季軍：城建股份，總經(jīng)理鄒哲

以下是各企業(yè)的「范本樓盤」榜：

各企業(yè)和樓盤背后都呈現(xiàn)了哪些思考？

冠軍：中海新城

總經(jīng)理：張欣

操盤成交總金額：14.8億元

思考：加倉+換倉

2025年，北京中海比別人家更冷，五盤同開后的庫存量，去年底統(tǒng)計時約是1000多億貨值。

怎么辦？

中海用了兩招：

一招是換倉。

在南城大本營之外，先是跑到朝陽拿下萬吉玖序和朝陽one，后是沖海淀樹村。

朝陽和海淀都不是中海的舒適區(qū)，卻是諸多開發(fā)商爭搶的優(yōu)質糧倉。

到優(yōu)質糧倉加倉，去搶好地，爭好地，這是中海的第一招。

二招是加倉。

同樣是在南城，中海同步還在加倉。區(qū)別是拿地質量更好。

從后來的價格體系調整看，你很難說它是護盤。

它在做什么呢？

無論是換倉，還是加倉，中海在北京2025一整年里，其實就做一件事：

做產(chǎn)品燈塔。

下行市場里，如何去庫存？中海給到的答案是：

頂級板塊+產(chǎn)品燈塔

從目前的市場表現(xiàn)看，中海大概率接下來會持續(xù)做調倉動作，減少加倉動作，這是中海2025年棉衣。

亞軍：越秀集團

總經(jīng)理：董毅

操盤成交總金額：14.6億元

越秀棉衣：回歸常識+不犯錯的成功范本

越秀在璞樾的操盤，讓北京同行看到不一樣的能力，就是——

少犯錯，就是成功。

近距離觀察越秀操盤璞樾，從始至終，相信常識的力量，不沖動決策。

這背后，其實是兩條操盤鐵律：

一是打開向上的想象力；

二是抑制向下的想象力。

向上的想象力是說產(chǎn)品力；向下的想象力是說價格的貪婪。

這就是越秀的棉衣，過冬很暖和！

季軍：廈門建發(fā)

總經(jīng)理：華曉巍

操盤成交總金額：11.3億元

建發(fā)棉衣：不折騰

海晏能贏，主要是不折騰。

2025年人事大調整的房企，大多都正在經(jīng)歷內(nèi)傷，操盤表現(xiàn)不盡人意。

不折騰，就是建發(fā)的機會。

目前，2000w+市場已經(jīng)實際進入「現(xiàn)房」銷售。

有信源透露，競品實景呈現(xiàn)后——從不加班的海晏工地，開始燈火通明了。

當別人家不折騰時，建發(fā)的大考才真正到來。

或句話說，競品相當于實景現(xiàn)場開盤，以前清零，海宴怎么接招？要換哪件棉衣？

第四名：中建智地

總經(jīng)理：劉衡&李吉

操盤成交總金額：8.9億元

中建智地棉衣

有兩件棉衣：一件是千金難買回頭看；一件是千金難買抬頭看。

年初時，表弟就說過，中建智地如何客觀自我評價過去兩年的戰(zhàn)績，是下一步發(fā)展的關鍵，即中建智地在北京地產(chǎn)江湖，除了一堆銷售數(shù)據(jù)傲嬌外，還有哪些需要傲嬌的地方。

千金難買回頭看，是看經(jīng)驗和成功；

千金難買抬頭看，是看哪些地方還能做得更好？

只有在過去、當下、未來的時空里穿梭，宸園才能超越宸園。

比如宸園三部曲：中建宸園已經(jīng)是實景；北京宸園實景還在施工待交付中；紫京宸園還在搶實景示范區(qū)。

也就是說，中建智地的品牌，目前還是巨大銷售成功；產(chǎn)品力和品牌力還是在持續(xù)超預期兌現(xiàn)過程中，還要持續(xù)積累更多高凈值客戶，豐富飽滿中建智地的過冬和過春的棉衣。

冬天已經(jīng)來了，春天不會遠。

中建智地的棉衣，肯定是六邊形棉衣，不僅是文化營宅，還要文化營園，還要文化營門、文化營樣板間，文化營智地人，要細分更多的顆粒度。

在持續(xù)變化的市場面前，中建智地只有更加敬畏市場，才能更長遠持續(xù)領跑，這是使命，也是能力擔當。

第五名：招商蛇口

總經(jīng)理：呂傳來

操盤成交總金額：7.64億元

招商蛇口棉衣：慢能生根，靜能破局

很多人都遠遠低估了招商近三年來成績，目前是進入前五。

過去招商在北京是天使，掏錢不操盤。這和央企招商江湖地位不符。

所以在呂傳來入主北京后，強勢主導獨立拿地、獨立操盤。

雖然說沒有貢獻太多江湖傳說，恰恰是決策者持重的表現(xiàn)，久久為功。

特別是以一己之力，將北京會所拉到天花板，也不經(jīng)意間暴露了少帥呂傳來以服務力統(tǒng)治市場的長期野心。

第六名：中建玖合

總經(jīng)理：江海洋

操盤成交總金額：7.14億元

中建玖合的棉衣，有兩件，外面披的是佛系；里面棉衣是儒家。

都說玖合拿地很佛系，不爭不搶隨緣就好。

但是看產(chǎn)品力和操盤手法，卻是典型的儒家，略偏法家。

通州第一場大考，已經(jīng)滿分交卷，接下來要賣大戶型，玖合是佛系隨緣，還是重拳儒法通吃，要看12月份表現(xiàn)。

第七名：中國金茂

總經(jīng)理：馬浩

操盤成交總金額：6.48億元

金茂棉衣：金錦衣

所謂金錦衣，是因為金茂在表弟眼里，應該排第一，干了很多北京市場的第一。

比如說換供應鏈，就是金茂率先在北京發(fā)起的一場革命，這也直接擊中北京產(chǎn)品力的眉心，引發(fā)同行大跟進。

本來綠金就是破圈作業(yè)，再加上供應鏈迭代，和金茂作對手盤，特別難受，不是一般難受。

在各板塊紅盤里，頭部肯定都有金茂的身影，雖然有可能不操盤。

在表弟眼里，這是2.0版本的金茂，真正穿上金錦衣的金茂，不是過去曾有幾年拿地串起瞎起哄的金茂。

怎么評價今天的金茂，要比當年廣渠金茂府的勢能還要高50公分。

第八名：華潤置地

總經(jīng)理：陳海鷗

操盤成交總金額：6.31億元

華潤棉衣：華潤棉

拿兩組數(shù)據(jù)對庫，一是庫存金額，二是網(wǎng)簽金額，兩者比值統(tǒng)計，華潤是當前體質最健康的房企。

這也意味著，海歐已經(jīng)在過去三年周期里，已經(jīng)完成過冬，穿的是華潤棉，擁抱春天。

迎接春天的儀式禮，也有兩樣，一是庫存二次開盤，老盤新做；

二是純新盤要新到百里挑一，純新娘，接受婚檢的新娘，要八抬大轎迎娶的新娘，自己內(nèi)部先婚檢，再接受市場婚檢。

第九名：城建股份

總經(jīng)理：鄒哲

操盤成交總金額：6.26億元

城建棉衣：不知道

和城建交集不多，總體感覺是，冷暖不一，有人舒服過冬，有人風餐露宿。

第十名：龍湖集團

總經(jīng)理：辛田

操盤成交總金額：6.11億元

龍湖棉衣：不穿衣服

龍湖過冬，妥妥的文明其精神，野蠻其體魄，走郊區(qū)化路線。

正規(guī)軍長期駐扎郊區(qū)，干些端炮樓的小活。

雖然說觀萃步行范圍內(nèi)沒有地鐵，但卻是今年昌平區(qū)銷冠，也是今年北京郊區(qū)盤亞軍。

還是希望早日回主城區(qū)拿地，重新回到主流樓盤視野。

接下來我們會有專篇對于郊區(qū)銷冠進行剖析。

.最近更新.