今年的市場(chǎng)有點(diǎn)冷，到了11月份，差不多是提前過冬的節(jié)奏，巨冷。

過冬的棉衣在哪里？

表弟告訴你，就在銷冠的榜單里，要向銷冠樓盤學(xué)習(xí)，向銷冠房企學(xué)習(xí)。

能賣好的樓盤，就是冬天的棉衣。

下面我們來(lái)學(xué)習(xí)棉衣樓盤和棉衣房企是怎么做的？

先看棉衣企業(yè)：

北京2025年11月企業(yè)操盤金額榜：

冠軍：中海新城，總經(jīng)理張欣

亞軍：越秀集團(tuán)，總經(jīng)理董毅

季軍：廈門建發(fā)，總經(jīng)理華曉巍

北京2025年11月企業(yè)操盤面積榜：

冠軍：中海新城，總經(jīng)理張欣

亞軍：越秀集團(tuán)，總經(jīng)理董毅

季軍：城建股份，總經(jīng)理鄒哲

以下是各企業(yè)的「范本樓盤」榜：

各企業(yè)和樓盤背后都呈現(xiàn)了哪些思考？

冠軍：中海新城

總經(jīng)理：張欣

操盤成交總金額：14.8億元

思考：加倉(cāng)+換倉(cāng)

2025年，北京中海比別人家更冷，五盤同開后的庫(kù)存量，去年底統(tǒng)計(jì)時(shí)約是1000多億貨值。

怎么辦？

中海用了兩招：

一招是換倉(cāng)。

在南城大本營(yíng)之外，先是跑到朝陽(yáng)拿下萬(wàn)吉玖序和朝陽(yáng)one，后是沖海淀樹村。

朝陽(yáng)和海淀都不是中海的舒適區(qū)，卻是諸多開發(fā)商爭(zhēng)搶的優(yōu)質(zhì)糧倉(cāng)。

到優(yōu)質(zhì)糧倉(cāng)加倉(cāng)，去搶好地，爭(zhēng)好地，這是中海的第一招。

二招是加倉(cāng)。

同樣是在南城，中海同步還在加倉(cāng)。區(qū)別是拿地質(zhì)量更好。

從后來(lái)的價(jià)格體系調(diào)整看，你很難說它是護(hù)盤。

它在做什么呢？

無(wú)論是換倉(cāng)，還是加倉(cāng)，中海在北京2025一整年里，其實(shí)就做一件事：

做產(chǎn)品燈塔。

下行市場(chǎng)里，如何去庫(kù)存？中海給到的答案是：

頂級(jí)板塊+產(chǎn)品燈塔

從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)看，中海大概率接下來(lái)會(huì)持續(xù)做調(diào)倉(cāng)動(dòng)作，減少加倉(cāng)動(dòng)作，這是中海2025年棉衣。

亞軍：越秀集團(tuán)

總經(jīng)理：董毅

操盤成交總金額：14.6億元

越秀棉衣：回歸常識(shí)+不犯錯(cuò)的成功范本

越秀在璞樾的操盤，讓北京同行看到不一樣的能力，就是——

少犯錯(cuò)，就是成功。

近距離觀察越秀操盤璞樾，從始至終，相信常識(shí)的力量，不沖動(dòng)決策。

這背后，其實(shí)是兩條操盤鐵律：

一是打開向上的想象力；

二是抑制向下的想象力。

向上的想象力是說產(chǎn)品力；向下的想象力是說價(jià)格的貪婪。

這就是越秀的棉衣，過冬很暖和！

季軍：廈門建發(fā)

總經(jīng)理：華曉巍

操盤成交總金額：11.3億元

建發(fā)棉衣：不折騰

海晏能贏，主要是不折騰。

2025年人事大調(diào)整的房企，大多都正在經(jīng)歷內(nèi)傷，操盤表現(xiàn)不盡人意。

不折騰，就是建發(fā)的機(jī)會(huì)。

目前，2000w+市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)際進(jìn)入「現(xiàn)房」銷售。

有信源透露，競(jìng)品實(shí)景呈現(xiàn)后——從不加班的海晏工地，開始燈火通明了。

當(dāng)別人家不折騰時(shí)，建發(fā)的大考才真正到來(lái)。

或句話說，競(jìng)品相當(dāng)于實(shí)景現(xiàn)場(chǎng)開盤，以前清零，海宴怎么接招？要換哪件棉衣？

第四名：中建智地

總經(jīng)理：劉衡&李吉

操盤成交總金額：8.9億元

中建智地棉衣

有兩件棉衣：一件是千金難買回頭看；一件是千金難買抬頭看。

年初時(shí)，表弟就說過，中建智地如何客觀自我評(píng)價(jià)過去兩年的戰(zhàn)績(jī)，是下一步發(fā)展的關(guān)鍵，即中建智地在北京地產(chǎn)江湖，除了一堆銷售數(shù)據(jù)傲嬌外，還有哪些需要傲嬌的地方。

千金難買回頭看，是看經(jīng)驗(yàn)和成功；

千金難買抬頭看，是看哪些地方還能做得更好？

只有在過去、當(dāng)下、未來(lái)的時(shí)空里穿梭，宸園才能超越宸園。

比如宸園三部曲：中建宸園已經(jīng)是實(shí)景；北京宸園實(shí)景還在施工待交付中；紫京宸園還在搶實(shí)景示范區(qū)。

也就是說，中建智地的品牌，目前還是巨大銷售成功；產(chǎn)品力和品牌力還是在持續(xù)超預(yù)期兌現(xiàn)過程中，還要持續(xù)積累更多高凈值客戶，豐富飽滿中建智地的過冬和過春的棉衣。

冬天已經(jīng)來(lái)了，春天不會(huì)遠(yuǎn)。

中建智地的棉衣，肯定是六邊形棉衣，不僅是文化營(yíng)宅，還要文化營(yíng)園，還要文化營(yíng)門、文化營(yíng)樣板間，文化營(yíng)智地人，要細(xì)分更多的顆粒度。

在持續(xù)變化的市場(chǎng)面前，中建智地只有更加敬畏市場(chǎng)，才能更長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)領(lǐng)跑，這是使命，也是能力擔(dān)當(dāng)。

第五名：招商蛇口

總經(jīng)理：呂傳來(lái)

操盤成交總金額：7.64億元

招商蛇口棉衣：慢能生根，靜能破局

很多人都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了招商近三年來(lái)成績(jī)，目前是進(jìn)入前五。

過去招商在北京是天使，掏錢不操盤。這和央企招商江湖地位不符。

所以在呂傳來(lái)入主北京后，強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)獨(dú)立拿地、獨(dú)立操盤。

雖然說沒有貢獻(xiàn)太多江湖傳說，恰恰是決策者持重的表現(xiàn)，久久為功。

特別是以一己之力，將北京會(huì)所拉到天花板，也不經(jīng)意間暴露了少帥呂傳來(lái)以服務(wù)力統(tǒng)治市場(chǎng)的長(zhǎng)期野心。

第六名：中建玖合

總經(jīng)理：江海洋

操盤成交總金額：7.14億元

中建玖合的棉衣，有兩件，外面披的是佛系；里面棉衣是儒家。

都說玖合拿地很佛系，不爭(zhēng)不搶隨緣就好。

但是看產(chǎn)品力和操盤手法，卻是典型的儒家，略偏法家。

通州第一場(chǎng)大考，已經(jīng)滿分交卷，接下來(lái)要賣大戶型，玖合是佛系隨緣，還是重拳儒法通吃，要看12月份表現(xiàn)。

第七名：中國(guó)金茂

總經(jīng)理：馬浩

操盤成交總金額：6.48億元

金茂棉衣：金錦衣

所謂金錦衣，是因?yàn)榻鹈诒淼苎劾铮瑧?yīng)該排第一，干了很多北京市場(chǎng)的第一。

比如說換供應(yīng)鏈，就是金茂率先在北京發(fā)起的一場(chǎng)革命，這也直接擊中北京產(chǎn)品力的眉心，引發(fā)同行大跟進(jìn)。

本來(lái)綠金就是破圈作業(yè)，再加上供應(yīng)鏈迭代，和金茂作對(duì)手盤，特別難受，不是一般難受。

在各板塊紅盤里，頭部肯定都有金茂的身影，雖然有可能不操盤。

在表弟眼里，這是2.0版本的金茂，真正穿上金錦衣的金茂，不是過去曾有幾年拿地串起瞎起哄的金茂。

怎么評(píng)價(jià)今天的金茂，要比當(dāng)年廣渠金茂府的勢(shì)能還要高50公分。

第八名：華潤(rùn)置地

總經(jīng)理：陳海鷗

操盤成交總金額：6.31億元

華潤(rùn)棉衣：華潤(rùn)棉

拿兩組數(shù)據(jù)對(duì)庫(kù)，一是庫(kù)存金額，二是網(wǎng)簽金額，兩者比值統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)是當(dāng)前體質(zhì)最健康的房企。

這也意味著，海歐已經(jīng)在過去三年周期里，已經(jīng)完成過冬，穿的是華潤(rùn)棉，擁抱春天。

迎接春天的儀式禮，也有兩樣，一是庫(kù)存二次開盤，老盤新做；

二是純新盤要新到百里挑一，純新娘，接受婚檢的新娘，要八抬大轎迎娶的新娘，自己內(nèi)部先婚檢，再接受市場(chǎng)婚檢。

第九名：城建股份

總經(jīng)理：鄒哲

操盤成交總金額：6.26億元

城建棉衣：不知道

和城建交集不多，總體感覺是，冷暖不一，有人舒服過冬，有人風(fēng)餐露宿。

第十名：龍湖集團(tuán)

總經(jīng)理：辛田

操盤成交總金額：6.11億元

龍湖棉衣：不穿衣服

龍湖過冬，妥妥的文明其精神，野蠻其體魄，走郊區(qū)化路線。

正規(guī)軍長(zhǎng)期駐扎郊區(qū)，干些端炮樓的小活。

雖然說觀萃步行范圍內(nèi)沒有地鐵，但卻是今年昌平區(qū)銷冠，也是今年北京郊區(qū)盤亞軍。

還是希望早日回主城區(qū)拿地，重新回到主流樓盤視野。

接下來(lái)我們會(huì)有專篇對(duì)于郊區(qū)銷冠進(jìn)行剖析。

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