土拍沖刺年底KPI的哨聲已經(jīng)吹響。

11月30日又賣(mài)了3宗宅地，即河?xùn)|工大1號(hào)地，以及北辰北倉(cāng)兩宗宅地。

至此，天津今年已賣(mài)地56宗。

馬上，12月份還有22宗涉宅用地待出讓（去年全年賣(mài)地64宗）。

尤其值得關(guān)注的是，市區(qū)也在“瘋狂”賣(mài)地，即將刷新歷史新高。

連帶市區(qū)樓盤(pán)也在“下餃子”。

去年，市區(qū)樓盤(pán)也就50多個(gè)，而今年在售和待售樓盤(pán)已達(dá)82個(gè)。

比如河?xùn)|金茂泮湖滿庭、格調(diào)爾雅、金地清峯上、鵬飛天一格，都是今年新入市的項(xiàng)目。

馬上津鐵格調(diào)蘭頌也要入市。

后面還有格調(diào)詹莊子、嘉德一冷城更地塊……

河西樓盤(pán)更扎堆。

僅今年的“新成員”就有：保利津門(mén)天珺、綠城玉百合、金地梅江印、津鐵綠城體北潮鳴、中海玖萬(wàn)里、中海新梅江36號(hào)地……

而且除了津鐵綠城體北潮鳴，其他5個(gè)都是今年的新地。

包括周六剛開(kāi)盤(pán)的金地上灣玖峯，6月30日拿地，11月29日開(kāi)盤(pán)。

現(xiàn)在項(xiàng)目4500平米實(shí)景示范區(qū)已開(kāi)放，部分樓棟主體已封頂。

這也是今年市區(qū)樓盤(pán)大爆發(fā)的根本原因——土地賣(mài)得多。

僅今年至今，市區(qū)已賣(mài)地18宗，約占全市今年宅地成交總宗數(shù)的32%。

而且12月份還有5宗宅地待摘牌。

包括河北2宗，以及河?xùn)|、河西、南開(kāi)各1宗。

也就是說(shuō)，若無(wú)意外，今年市內(nèi)六區(qū)將會(huì)成交23宗宅地。

將創(chuàng)下歷年賣(mài)地新高。

同時(shí)也意味，明年市區(qū)的樓盤(pán)很可能會(huì)奔到90個(gè)。

對(duì)比強(qiáng)烈的是，盤(pán)越來(lái)越多，但成交量卻并沒(méi)有同比例增長(zhǎng)。

去年市區(qū)新房共計(jì)簽約125萬(wàn)平米。

而今年1-10月，市區(qū)僅成交了90萬(wàn)平米。

預(yù)計(jì)全年會(huì)賣(mài)100-105萬(wàn)平米左右。

假設(shè)按照105萬(wàn)平米計(jì)算，會(huì)比去年跌16%。

問(wèn)題是，供增需縮，新盤(pán)一個(gè)接一個(gè)冒出來(lái)，又該怎么競(jìng)爭(zhēng)呢？

現(xiàn)在市區(qū)卷產(chǎn)品已經(jīng)卷到頭了。

當(dāng)下房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入自住時(shí)代，市場(chǎng)紅利已無(wú)，需求在明顯靠產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)。

市區(qū)是全市最先開(kāi)始換代的區(qū)域。

但現(xiàn)在，一個(gè)很明顯的現(xiàn)象，市區(qū)新盤(pán)越來(lái)越同質(zhì)化。

架空層、會(huì)所等已成“標(biāo)配”。

現(xiàn)在市區(qū)新產(chǎn)品占比已超過(guò)60%。

卷產(chǎn)品已經(jīng)卷到極限了，很難再做出質(zhì)的產(chǎn)品差異性來(lái)。

包括得房率也已見(jiàn)頂。

洋房100%已是紅線，市區(qū)很難再突破。

不難預(yù)見(jiàn)，新產(chǎn)品的邊際效應(yīng)以后會(huì)遞減。

產(chǎn)品卷不動(dòng)，除了卷價(jià)格還能卷什么？

肉眼可見(jiàn)，現(xiàn)在天津“卷教育”越來(lái)越兇了。

很多市區(qū)樓盤(pán)無(wú)論是200萬(wàn)的門(mén)檻盤(pán)，還是400萬(wàn)的改善盤(pán)，都在打教育。

比如建投奧體譽(yù)院、建投譽(yù)河院福院、天津金茂府、格調(diào)觀麟花園、中海津華玖章等，都有九年一貫制學(xué)校。

鵬飛天一格還自建了一所12年制學(xué)校，即天津一中河?xùn)|學(xué)校，集小學(xué)、初中、高中于一體，目前學(xué)校已經(jīng)開(kāi)工。

這也是天津首個(gè)“架空層”學(xué)校。

天津一中河?xùn)|學(xué)校效果圖

中車(chē)中環(huán)學(xué)府配建的九年一貫制覺(jué)悟?qū)W校，教學(xué)樓主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂。

將引入育嬰里小學(xué)及天津一中河北學(xué)校的優(yōu)質(zhì)教育資源，開(kāi)設(shè)從小學(xué)至初中的完整教育體系。

格調(diào)隱翠軒的入學(xué)政策也落定了。

拿購(gòu)房合同就能入學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)，轉(zhuǎn)學(xué)不用統(tǒng)籌，轉(zhuǎn)學(xué)也能上中營(yíng)小學(xué)集團(tuán)化辦學(xué)汾水道小學(xué)+南開(kāi)學(xué)校鵬飛學(xué)校的九年一貫制學(xué)校。（詳見(jiàn)《南開(kāi)教育大事件！政策紅利，正式落定！》）

南開(kāi)學(xué)校鵬飛學(xué)校實(shí)景圖

可以看出，教育這條賽道也越來(lái)越卷了。

從“賣(mài)一買(mǎi)一”到“賣(mài)N買(mǎi)一”。

還有一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在一二手房的價(jià)差太大了。

雖說(shuō)二手房成交最活躍就是市區(qū)，但卻根本賣(mài)不上價(jià)。

幾十萬(wàn)的老破小，比比皆是。

紅橋都出來(lái)不到6000元的房子了。一套80平米兩居掛牌價(jià)才48萬(wàn)。

而市區(qū)新房大部分都在200萬(wàn)以上。

原來(lái)我們說(shuō)“賣(mài)一買(mǎi)一”，但現(xiàn)在基本變成了“賣(mài)N買(mǎi)一”。

你得買(mǎi)兩套或三套，才能買(mǎi)得起一套新房。

這也會(huì)阻礙新房的置換鏈條。

說(shuō)到底，房?jī)r(jià)的本質(zhì)是供需。

兩者若同步起碼能維持現(xiàn)狀，但若供增需減，則很容易引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。

河西就是近在眼前的例子。

再加上，現(xiàn)在大環(huán)境低迷，本身“蛋糕”就小。

而且還大都集中在局部熱盤(pán)中。

天津10月有簽約的372個(gè)樓盤(pán)中，成交個(gè)位數(shù)的高達(dá)56%；

而賣(mài)到40套以上的僅4%。

極度的不均衡，更加劇了競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)酷。

現(xiàn)在，距離2025年過(guò)去，僅剩下最后一個(gè)月時(shí)間了。

年底沖刺要開(kāi)始了。