如果你在三個(gè)月前問(wèn)我，樓市會(huì)不會(huì)回暖，我大概率會(huì)搖頭。但看到11月49033套的成交數(shù)據(jù)時(shí)，這個(gè)數(shù)字確實(shí)讓人心頭一震——環(huán)比增長(zhǎng)20%，甚至壓過(guò)了傳統(tǒng)"金九"的風(fēng)頭。這波行情究竟是曇花一現(xiàn)，還是市場(chǎng)觸底的明確信號(hào)？

政策工具箱的閥門正在松動(dòng)。廣州取消土拍限價(jià)的錘子剛落，深圳就跟著下調(diào)首付比例，北京則悄悄把公積金貸款改成"認(rèn)房不認(rèn)貸"。這些看似零散的調(diào)整，組合起來(lái)就是一套精準(zhǔn)的刺激組合拳。以上海為例，22943套的網(wǎng)簽量里，至少有5000套是政策松綁后集中釋放的置換需求，就像擰開(kāi)消防栓的瞬間，積壓的購(gòu)買力噴涌而出。

開(kāi)發(fā)商年底的"斷腕式促銷"意外激活了二手房市場(chǎng)。新房?jī)r(jià)格連續(xù)5個(gè)月下跌的背景下，房企的"以價(jià)換量"策略形成價(jià)格傳導(dǎo)——深圳龍崗某新盤直降6000元/平米，直接帶動(dòng)周邊二手房掛牌價(jià)下調(diào)8%。這種"鯰魚效應(yīng)"讓觀望半年的剛需客開(kāi)始出手，廣州中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)300萬(wàn)以內(nèi)的房源成交占比驟升至67%。

但掀開(kāi)數(shù)據(jù)的紅蓋頭，會(huì)發(fā)現(xiàn)回暖的成色并不均勻。深圳5762套的成交量看似回升，實(shí)則仍比2021年同期低42%；上海2.3萬(wàn)套的亮眼數(shù)字背后，學(xué)區(qū)房成交占比仍高達(dá)35%。這種結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇像極了病人退燒時(shí)的面色潮紅——體溫計(jì)顯示38℃降到37℃，但免疫系統(tǒng)的戰(zhàn)役遠(yuǎn)未結(jié)束。

對(duì)比近四年數(shù)據(jù)更值得玩味。前11個(gè)月51.9萬(wàn)套的總成交看似突破關(guān)口，但攤開(kāi)到四大城市，日均帶看量仍比2019年峰值少15%。就像潮水退去時(shí)露出的礁石，北京朝陽(yáng)、上海外環(huán)外等區(qū)域，二手房掛牌周期仍長(zhǎng)達(dá)180天以上，這些"硬骨頭"才是檢驗(yàn)市場(chǎng)真實(shí)成色的試金石。

嚴(yán)躍進(jìn)所說(shuō)的"市場(chǎng)調(diào)整到位"，其實(shí)暗含兩層密碼：一是房?jī)r(jià)已跌至心理臨界點(diǎn)，北京回龍觀、上海周浦等板塊相比高點(diǎn)回調(diào)25%，恰好觸發(fā)"撿漏心態(tài)"；二是政策與市場(chǎng)的微妙平衡，廣州中介協(xié)會(huì)的周報(bào)顯示，客戶決策周期從26天縮短到9天，這17天的差距，就是預(yù)期轉(zhuǎn)向的關(guān)鍵刻度。

站在年關(guān)回望，這輪反彈更像是多方合力的應(yīng)激反應(yīng)。就像彈簧被壓到極限后的自然回彈，既有政策松綁的推力，也有價(jià)格筑底的拉力，更有年底傳統(tǒng)旺季的慣性。但要說(shuō)市場(chǎng)就此逆轉(zhuǎn)，可能還為時(shí)過(guò)早——畢竟在深圳中介協(xié)會(huì)的庫(kù)存榜單上，90平米以上戶型去化周期仍高達(dá)23個(gè)月，這個(gè)數(shù)字比成交量更值得深夜品咂。