“借我點錢，我把房產(chǎn)證押在你這里，到期不還錢你把這房子賣了就行！”許多出借人安心地收下對方房產(chǎn)證，以為自己的債權有了十足保障。然而房產(chǎn)證≠抵押權，僅僅持有房產(chǎn)證并不能設立抵押權。

01 兩件典型案例：房產(chǎn)證押在手里也失靈

陳某和田某、龍某是朋友關系。某日，田某和龍某因急需用錢，向陳某借款10萬元，并出具了借條。雙方約定了借款金額、利息和借期，田某和龍某承諾將自有房屋抵押給陳某，并在借款時將房產(chǎn)證交由陳某保管。

借款到期后，田某和龍某未按約定償還借款。陳某多次催要無果后，將兩人訴至法院，要求償還借款本息，并主張對抵押房屋享有優(yōu)先受償權。

法院的判決卻出乎陳某的意料：法院支持了陳某要求償還欠款的請求，但駁回了其對抵押房屋享有優(yōu)先受償權的訴求。

法官指出，盡管雙方約定以房屋作為抵押，且房產(chǎn)證已交付給陳某，但因未辦理抵押登記手續(xù)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，抵押權并未設立。（案例來源：湖南省保靖縣人民法院2025-11-19發(fā)布）

在另一起案例中，徐某向陸某借款60萬元，并用其房產(chǎn)證作為抵押。借款到期后，徐某未能償還，陸某同樣訴至法院要求對抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償。

法院審理認為，房屋屬于不動產(chǎn)，以不動產(chǎn)抵押的，必須辦理抵押登記。雙方雖達成用房屋做抵押的合意，徐某也將房產(chǎn)證交于陸某保管，但因未辦理抵押登記，抵押權尚未設立，故對陸某的優(yōu)先受償請求不予支持。（案例來源：揚中市人民法院2016-11-25發(fā)布）

02 抵押合同與抵押權的區(qū)別

為什么簽訂了抵押合同、拿到了房產(chǎn)證，卻不能享有優(yōu)先受償權？這里需要明確一個重要的法律概念：抵押合同生效與抵押權設立是兩個不同的法律事實。

根據(jù)《民法典》規(guī)定，不動產(chǎn)抵押權以登記為生效要件，自辦理抵押登記時方才設立。抵押合同只是設立抵押權的基礎，合同生效不代表抵押權當然成立。

《民法典》第四百零二條明確規(guī)定：“以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。”

房屋即屬于《民法典》中規(guī)定的“建筑物和其他土地附著物”，所以以房屋為抵押物的，必須辦理抵押登記。

日常生活中，許多人誤以為只要押了房產(chǎn)證，抵押權就成立了。這種錯誤認識可能導致出借人在債務人不還款時，無法實現(xiàn)優(yōu)先受償權。

03 風險警示，押房產(chǎn)證存在的多重隱患

僅僅扣押房產(chǎn)證而不辦理抵押登記，存在多種風險。房產(chǎn)證僅是證明房屋產(chǎn)權的憑證，本身并不具有價值。

房屋產(chǎn)權人可以以遺失等理由，申請房屋產(chǎn)權監(jiān)理部門注銷原房產(chǎn)證，并重新申領新證。這種情況下，出借人手中的房產(chǎn)證就變成了一紙空文。

現(xiàn)實中曾發(fā)生過這樣的案例：朱某向王某借款50萬元，將其真實房產(chǎn)證交給王某作抵押。隨后，朱某到房產(chǎn)部門謊稱房產(chǎn)證遺失，注銷了原證，重新申領了新證，并將房屋出售給他人。

除上述情況外，還存在抵押人用假房產(chǎn)證進行詐騙的情況。朱某在第一次用真房產(chǎn)證抵押借款得逞后，偽造了已出售房屋的房產(chǎn)證，再次騙得20萬元借款。

另一種風險是，抵押物可能已被抵押給多人。當同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押時，如果抵押合同均登記并有效，清償順序以登記在先為準；如果一方辦理了抵押登記，另一方未辦理，則未登記的抵押權不得對抗已登記的抵押權。

04 正確操作，房產(chǎn)抵押的法定程序

正規(guī)的房產(chǎn)抵押應該遵循怎樣的程序？借貸雙方可以在借款合同中附加或單獨簽訂書面抵押合同。

抵押合同需載明抵押財產(chǎn)名稱、位置、產(chǎn)權證號，所擔保債務的范圍，抵押權人及抵押財產(chǎn)所有權人簽名等主要信息。

簽訂書面抵押協(xié)議后，雙方應及時到不動產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。只有辦理了抵押登記，不動產(chǎn)的抵押權才依法設立。

需要特別注意的是，我國法律禁止“流質(zhì)契約”。即抵押合同中不得約定：債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權直接歸債權人所有。

即使有此類約定，也因違反《民法典》規(guī)定而無效。債務人不履行到期債務時，抵押權人只能與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該財產(chǎn)所得的價款受償。

簡言之，抵押合同只是第一步，更關鍵的是到不動產(chǎn)登記中心辦理抵押登記。登記完成后，抵押權才真正設立，債權人才能享有優(yōu)先受償權。

房屋產(chǎn)權人可以掛失并補辦新證，使你手中的舊房產(chǎn)證變?yōu)橐患埧瘴摹＜词罐k理了正規(guī)抵押登記，也要意識到抵押物價值可能下跌、執(zhí)行過程可能遇到障礙等風險。

“捂緊自己的錢袋子”始終是最根本的解決方案。