2025年10月31日，在華住集團(tuán)二十周年伙伴大會上，創(chuàng)始人、董事長季琦先生并未糾纏于市場“內(nèi)卷”“紅?！钡慕箲]討論，而是拋出了一組極具沖擊力的實(shí)地觀察數(shù)據(jù)：三年走訪278個(gè)地級市、62個(gè)縣級市后，他給出的結(jié)論擲地有聲——“堅(jiān)定看好中國，看好行業(yè)，看好華住，讓中國服務(wù)響徹全球”。

這份信心，根植于中國市場的獨(dú)特紅利。當(dāng)歐美酒店業(yè)陷入“存量市場白熱化競爭”、新興市場受制于基礎(chǔ)設(shè)施短板時(shí)，中國憑借4億中等收入群體的品質(zhì)租住需求、全球領(lǐng)先的高鐵網(wǎng)絡(luò)賦能，以及“租購并舉”國策背書，正催生一個(gè)萬億級住宿品牌藍(lán)海。

URI觀察到，此次的華住集團(tuán)戰(zhàn)略升級，首次將“服務(wù)式公寓”確立為獨(dú)立業(yè)務(wù)單元，正式納入其品牌矩陣的核心版圖。

此舉超越了單一產(chǎn)品線的拓展，標(biāo)志著巨頭正從“酒店集團(tuán)”向“住宿生態(tài)”躍遷，并共同將公寓賽道推向下一個(gè)增長主戰(zhàn)場。

圖：華住集團(tuán)會員品牌

而作為華住集團(tuán)旗下的品質(zhì)居住資產(chǎn)運(yùn)營商，城家是華住從酒店業(yè)務(wù)向中長租、服務(wù)式公寓賽道拓展的核心業(yè)務(wù)板塊。依托華住的品牌、運(yùn)營等核心資源，城家已搭建起分層覆蓋的服務(wù)式公寓品牌矩陣：瑞貝庭聚焦高端商務(wù)客群與家庭長租需求，CitiGO HOUSE 主打適配年輕群體的 “適寵化” 戶型，普惠型公寓則精準(zhǔn)匹配新市民的基礎(chǔ)居住需求。而這套分層覆蓋的品牌矩陣，正是城家以 “梯度深耕” 為戰(zhàn)略路徑，將季琦的行業(yè)宏觀判斷轉(zhuǎn)化為可落地、可復(fù)制商業(yè)實(shí)踐的具體載體。（據(jù)城家數(shù)據(jù)披露，截止11月，服務(wù)式公寓共管理116家，合計(jì)15885間）

本文將深度拆解，城家如何緊跟華住集團(tuán)步伐，跨越三類市場，成為中國住宿業(yè)“品質(zhì)化轉(zhuǎn)型”的標(biāo)桿樣本。

城家企業(yè)介紹 .pdf

01

PART ONE

全球視野下的中國答案

為何“服務(wù)式公寓”是破局關(guān)鍵？

季琦對全球酒店業(yè)的判斷，在公寓領(lǐng)域同樣適用：歐美品牌公寓增長放緩，東南亞/中東市場品牌化程度不足，而中國市場正處于“供給側(cè)改革”的關(guān)鍵窗口期--C端散戶主導(dǎo)的租賃市場，長期存在產(chǎn)品非標(biāo)、服務(wù)缺失等痛點(diǎn)，這與多年前酒店業(yè)“單體林立”的現(xiàn)狀高度相似，也為品牌公寓及酒店的整合升級提供了巨大空間。

表：全球“大住宿”市場對比與中國機(jī)遇

在這背景下，城家是行業(yè)最早且精準(zhǔn)捕捉到“長居”與“短旅”的需求融合趨勢：商務(wù)人士需要“辦公+居住”的靈活空間，家庭出行追求“酒店服務(wù)+居家功能”的復(fù)合體驗(yàn)，新市民則期待“穩(wěn)定居住+品質(zhì)保障”的租住選擇。

而“服務(wù)式公寓”品類的誕生，直擊這一痛點(diǎn)——既保留酒店的專業(yè)服務(wù)（如保潔、安保、24小時(shí)前臺）與靈活預(yù)訂模式，又融入居家的空間功能（獨(dú)立廚房、洗衣設(shè)備、更大活動(dòng)面積）與中長期居住穩(wěn)定性，成為存量時(shí)代的“資產(chǎn)活化利器”與用戶需求的“精準(zhǔn)解決方案”。

在深耕這一領(lǐng)域的同時(shí)，城家以行業(yè)領(lǐng)跑之姿用匠心精神為行業(yè)打造全國多個(gè)服務(wù)式公寓的標(biāo)桿，為行業(yè)打造了樣板，同時(shí)可觀的經(jīng)營數(shù)據(jù)反向驗(yàn)證了其商業(yè)模式的完整性與可行性。

02

PART TWO

“梯度深耕”法則落地

三類市場的“城家解法”與數(shù)據(jù)實(shí)證

華住大會上季琦還提出“發(fā)達(dá)市場、省城市場、縣域市場”理論，也是城家地域布局的核心綱領(lǐng)。通過差異化策略與精益運(yùn)營，城家在不同能級市場均實(shí)現(xiàn)了“高出租率+高GOP率”的雙優(yōu)表現(xiàn)，用數(shù)據(jù)驗(yàn)證了模式的適配性。

表：城家在三類市場的戰(zhàn)略布局與關(guān)鍵運(yùn)營數(shù)據(jù)

城家對于三類市場的歸納如下:

【1】發(fā)達(dá)市場：核心是“資產(chǎn)增值”。通過辦公物業(yè)改造、不良資產(chǎn)盤活等方式，為核心地段物業(yè)注入新價(jià)值，滿足高端客群對“品質(zhì)+功能+區(qū)位”的極致需求；

【2】省城市場：核心是“效率復(fù)制”。依托華住成熟的供應(yīng)鏈體系與標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營流程，將單房造價(jià)壓至行業(yè)低位，同時(shí)通過長短租靈活切換，最大化收益空間；

【3】縣域市場：核心是“需求匹配”。針對“候鳥式旅居群體+本地新市民”的雙重需求，采用“旅居+長租”混合模式，破解縣域物業(yè)空置率高的行業(yè)痛點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益雙贏。

03

PART THREE

模式內(nèi)核的創(chuàng)新

產(chǎn)品哲學(xué)到基礎(chǔ)設(shè)施的系統(tǒng)性構(gòu)建

城家的成功，并非簡單的規(guī)模激增，而是基于“產(chǎn)品定義+基建賦能”的系統(tǒng)性價(jià)值創(chuàng)造。

產(chǎn)品哲學(xué)：理念升級，“功能精準(zhǔn)化”的極致效率

城家始終堅(jiān)持“功能優(yōu)先，精準(zhǔn)適配”的產(chǎn)品理念，不以面積大小為唯一標(biāo)準(zhǔn)，而是聚焦于為目標(biāo)客群提供恰到好處的功能配置。無論是35-50㎡的緊湊型空間，還是滿足家庭需求的兩室戶型，其核心都在于精準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)睡眠、洗漱、會客、烹飪、洗衣等核心功能。

通過模塊化設(shè)計(jì)與收納系統(tǒng)，讓每一寸空間都發(fā)揮價(jià)值。針對不同客群與戶型進(jìn)行精準(zhǔn)定制——瑞貝庭聚焦高端商務(wù)與家庭長租，其兩室戶型正是服務(wù)式公寓的典型代表；CuiGO HOUSE推出“適配化”戶型適配年輕群體；著重型公寓則滿足新市民的基礎(chǔ)居住需求。由此，城家形成了覆蓋全客群與全生命周期的產(chǎn)品矩陣。

正如城家CEO莊松成所言，城家服務(wù)式公寓與傳統(tǒng)酒店的核心差異，在于“重功能而非唯面積”——以最適宜的空間形態(tài)承載核心需求，聚焦中長租客群真正需要的居住功能，同時(shí)果斷舍棄冗余的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與服務(wù)配置，實(shí)現(xiàn)空間價(jià)值與用戶體驗(yàn)的精準(zhǔn)平衡。

▲上海蘇河瑞貝庭服務(wù)公寓 實(shí)景圖

基建賦能：打造中國住宿業(yè)的“底層支撐”

城家正在從“公寓運(yùn)營商”向“住宿業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商”升級，構(gòu)建三大核心能力：

【1】空間基礎(chǔ)設(shè)施：通過與資產(chǎn)方合作，將寫字樓、舊廠房、閑置酒店等存量物業(yè)改造為標(biāo)準(zhǔn)化公寓，激活城市閑置資產(chǎn)價(jià)值；

【2】民生基礎(chǔ)設(shè)施：構(gòu)建從上?！耙粡埓病保ㄆ栈菪凸ⅲ┑娇h域市場“一個(gè)家”（全功能公寓）的全周期居住網(wǎng)絡(luò)，適配不同群體的居住需求；

【3】技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施：自主研發(fā)的CAS系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)長短租動(dòng)態(tài)定價(jià)、房源管理、服務(wù)調(diào)度的全流程數(shù)字化，將人力成本降低30%以上，成為運(yùn)營效率的核心支撐。

圖：城家北京三元橋燕莎使館公寓酒店 實(shí)景圖

04

PART FOUR

行業(yè)啟示的共享

“服務(wù)式公寓運(yùn)營商“的精進(jìn)三維度

城家的實(shí)踐，為住宿業(yè)從業(yè)者提供了優(yōu)秀的成長路徑，核心可總結(jié)為“洞察-增長-風(fēng)控”三大維度：

市場洞察：精準(zhǔn)落子三類賽道

【1】高收益市場（一線/強(qiáng)二線）：布局高端服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓，聚焦品質(zhì)與服務(wù)溢價(jià)；

【2】沖規(guī)模市場（省會/重點(diǎn)城市）：以中端服務(wù)式公寓+白領(lǐng)為主，通過供應(yīng)鏈降本實(shí)現(xiàn)快速復(fù)制；

【3】潛力市場（縣域/產(chǎn)業(yè)新城）：推出“旅居+長租”混合產(chǎn)品，綁定本地產(chǎn)業(yè)與旅游資源，挖掘增量空間。

精益增長：以品質(zhì)與效率為雙核

【1】運(yùn)營為王：建立標(biāo)準(zhǔn)化裝修、配置、服務(wù)流程，確?？珥?xiàng)目體驗(yàn)一致性；

【2】科技賦能：通過智能硬件與數(shù)字化系統(tǒng)（如CAS系統(tǒng)），降低管理成本，提升運(yùn)營效率；

【3】會員聯(lián)動(dòng)：華住2.88億級會員體系的“靜默賦能”，同時(shí)構(gòu)建租客社群，驅(qū)動(dòng)續(xù)租與轉(zhuǎn)介紹，提升用戶粘性。

圖：城家公寓實(shí)景圖

穩(wěn)健經(jīng)營：堅(jiān)守“兩個(gè)三好”原則

選址三好：好區(qū)位（近產(chǎn)業(yè)、近交通）、好物業(yè)（產(chǎn)權(quán)清晰、結(jié)構(gòu)合理）、好成本（租金符合投資模型）；

產(chǎn)品三好：好設(shè)計(jì)（空間高效、審美在線）、好品牌（建立用戶信任）、好服務(wù)（響應(yīng)及時(shí)、創(chuàng)造溢價(jià)）。

結(jié)語：

酒店與公寓，作為大住宿時(shí)代的“雙生花”，正從“出行”與“居住”兩個(gè)維度出發(fā)，在“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”與“效率革命”的浪潮中深度融合。

季琦“看好中國酒店業(yè)”的信心，最終需要城家這樣的扎實(shí)實(shí)踐來支撐——通過“服務(wù)式公寓”的品類創(chuàng)新，破解存量資產(chǎn)難題；通過“梯度深耕”的戰(zhàn)略布局，適配中國廣闊市場；通過“基建賦能”的能力構(gòu)建，筑牢長期競爭壁壘。

對于行業(yè)投資者與從業(yè)者而言，城家的樣本意義在于：中國住宿業(yè)的下一波紅利，不再是單純的規(guī)模擴(kuò)張，而是基于市場細(xì)分的產(chǎn)品創(chuàng)新、基于效率提升的運(yùn)營優(yōu)化，以及基于價(jià)值重塑的資產(chǎn)活化。唯有讀懂中國市場的獨(dú)特性，踐行“品質(zhì)化、數(shù)字化、規(guī)模化”的發(fā)展路徑，才能在從“規(guī)模大”到“品質(zhì)強(qiáng)”的轉(zhuǎn)型中，抓住萬億級藍(lán)海的核心機(jī)遇。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:城家資管

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營編輯:樹懶