青島樓市又曝出了一個(gè)大新聞：主城核心黃金地塊土拍，竟然以樓面地價(jià)2720元/㎡的“白菜價(jià)”成交，出手拿下它的，是業(yè)內(nèi)以“會(huì)算賬、精于運(yùn)營”著稱的中糧大悅城。這看似匪夷所思的成交價(jià)背后，到底是中糧撿了個(gè)大便宜，還是青島在下一盤大棋？

▲大悅城二期地塊

1、

核心地塊賤賣之謎

12月5日，青島市北區(qū)遼寧路以南、寧海路以西的這塊地正式拍賣。土地面積約50417.1㎡，規(guī)劃總建面約15.1萬㎡（地上12.6萬㎡、地下一層2.5萬㎡），容積率≤2.5，建筑限高45米，為純商業(yè)（零售）用地，最終被青島大悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以總價(jià)4.11億元斬獲，成交樓面地價(jià)2720元/㎡，創(chuàng)下近年青島土拍樓面地價(jià)新低。

這塊地，性質(zhì)是純商業(yè)，說白了，這是一場量身定制的土地拍賣，不是青島土地不值錢，而是商業(yè)地塊現(xiàn)在已經(jīng)成了燙手山芋。現(xiàn)在這樓市行情，拿地要是不搭配住宅回血，沒幾個(gè)開發(fā)商能玩得轉(zhuǎn)。商業(yè)地產(chǎn)就是個(gè)吞金獸，建起來難，養(yǎng)起來更難，賣出去更是難上加難。自持運(yùn)營的話，得做好長期不能回本的打算。

市北區(qū)在用這塊地，跟中糧下一盤大棋，賭的就是讓青島重回臺(tái)東、make 臺(tái)東 great again！

2、

商業(yè)巨頭的全國版圖

拿地的青島大悅城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，背后是中糧集團(tuán)的大悅城商業(yè)品牌。從品牌定位上看，大悅城一直主打“年輕、時(shí)尚、潮流、品味”的旗號(hào)，在全國一、二線城市擅長打造大型城市綜合體，北京、上海、天津、深圳等地的大悅城，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)啬贻p人打卡的新地標(biāo)。

▲深圳大悅城

截至2025年上半年，大悅城已在全國近40個(gè)重點(diǎn)城市，布局了44個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其中37個(gè)已經(jīng)開業(yè)，總商業(yè)面積約387萬㎡。目前運(yùn)營中的大悅城購物中心有24個(gè)（含輕資產(chǎn)項(xiàng)目），總商業(yè)面積約321萬㎡；另有數(shù)個(gè)位于籌建中的項(xiàng)目，總建面逾70萬㎡。

▲青島大悅城地塊

值得一提的是，在2025年11月底，大悅城地產(chǎn)有限公司，剛剛完成了港股退市私有化。業(yè)界分析認(rèn)為，大悅城地產(chǎn)近年業(yè)績波動(dòng)較大、債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，此次退市也是應(yīng)對(duì)壓力的一項(xiàng)自救舉措。但無論如何，大悅城繼續(xù)全國加碼的決心顯而易見——而青島地塊，只是這盤大棋中的一子。

3、

老城復(fù)興的關(guān)鍵落子

青島當(dāng)前的商業(yè)版圖，高端購物場所，主要集中在市南區(qū)香港中路、嶗山區(qū)金家?guī)X一帶，而市北的老城區(qū)——也就是曾經(jīng)熱鬧的臺(tái)東商圈，近年來則略顯沉寂：地塊老舊、商圈活力不如從前，不少年輕人逛街都往東部跑。

▲青島大悅城效果圖

大悅城選擇在臺(tái)東重金押寶，影響值得期待。中糧大悅城落成后，將誕生一個(gè)全新的商業(yè)中心。根據(jù)規(guī)劃，這里以后還會(huì)承辦啤酒節(jié)、展覽、市集等活動(dòng)，要強(qiáng)化“啤酒之都”的城市形象，大悅城有望成為一個(gè)開放式的超級(jí)城市客廳，承接大型節(jié)慶和文化活動(dòng)。它未來的定位，很可能不限于商業(yè)mall，而是一個(gè)讓人聚會(huì)、分享和體驗(yàn)文化的場所。

▲青島大悅城效果圖

當(dāng)然，挑戰(zhàn)也很明顯：老城的道路狹窄、停車難、配套不足一直是市民吐槽的老問題。此外，在電商和多元娛樂分流的當(dāng)下，怎么讓大悅城不是開業(yè)即巔峰，也是個(gè)硬核考驗(yàn)。

▲青島大悅城地塊

臺(tái)東缺的不是人氣，而是一個(gè)讓年輕人留下來的理由。大悅城的到來，或許就是這個(gè)理由。但愿讓青島重回臺(tái)東的夢(mèng)想，不再只是標(biāo)題黨！