地產(chǎn)存量時(shí)代，大量位于好地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，急需找到煥活資產(chǎn)的方向。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年二季度，北上廣深寫字樓空置率均20%以上，深圳甚至達(dá)27.8%；商業(yè)綜合體、老牌商場、也不時(shí)傳出易主消息，SKP、薈萃、皇庭廣場等先后被重新擺上貨架。

這些類型的存量地產(chǎn)物業(yè)，正急切做好一道關(guān)于新業(yè)態(tài)的填空題，以求真正“復(fù)活”過來。

深諳服務(wù)公寓運(yùn)營發(fā)展之道的全球龍頭企業(yè)雅詩閣中國，攜手深耕國內(nèi)酒店市場，在供應(yīng)鏈甚具優(yōu)勢(shì)的頭部集團(tuán)錦江酒店（中國區(qū)），嘗試為目前的地產(chǎn)市場，提供一個(gè)解題新角度——從市場真需求中找現(xiàn)金流，尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的新生之路。

找準(zhǔn)“真需求”才能為空物業(yè)填入現(xiàn)金流

提及服務(wù)式公寓，如果只認(rèn)識(shí)一個(gè)名字，那脫口而出的十之八九是雅詩閣。這一個(gè)全球最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主及運(yùn)營商，今年選擇牽手中國國內(nèi)頭部集團(tuán)錦江酒店（中國區(qū)），共同發(fā)展格詩庭（QUEST）、憬黎（TULIP LODJ）兩大酒店及服務(wù)公寓品牌。

近半年來，雙品牌接連在上海、深圳、長沙、中山等城市簽約及開業(yè)的多個(gè)項(xiàng)目，前身無一例外均為商業(yè)綜合體、甲級(jí)寫字樓等地產(chǎn)存量項(xiàng)目。

為何雅詩閣與錦江酒店合資品牌，與地產(chǎn)存量物業(yè)頻頻牽手成功？

《酒管財(cái)經(jīng)》發(fā)現(xiàn)，究其原因，一個(gè)非常直接的理由——無論業(yè)主方還是投資人，都試圖為空置物業(yè)導(dǎo)入一個(gè)真正符合市場需求趨勢(shì)，能穿越周期的新業(yè)態(tài)，重新煥活現(xiàn)金流。

據(jù)了解，無論是雅詩閣錦江合資推動(dòng)的格詩庭還是憬黎，都是跳出傳統(tǒng)酒店概念的新物種——在同一牌子下，同時(shí)放進(jìn)類似酒店的“短住房型”和類似服務(wù)式公寓的“長住房型”兩種產(chǎn)品，結(jié)合所在市場配置長短比例，客戶可以住三五天，住三個(gè)月、半年等。

另外，還能自由選擇包含不同打掃頻率、早餐次數(shù)等服務(wù)套餐，真正做到靈活覆蓋不同時(shí)長的旅居需求。

格詩庭酒店及服務(wù)公寓效果圖

憬黎酒店及服務(wù)公寓效果圖

而這樣的復(fù)合產(chǎn)品，脫胎于真實(shí)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來的市場趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，能讓住客愿意停留更久的旅居產(chǎn)品，熱度一直在上升。

據(jù)途家數(shù)據(jù)，旅行旺季的出行者越來越愿意花更長時(shí)間體驗(yàn)當(dāng)?shù)厣?。今年暑假，長住訂單激增四成，平均入住天數(shù)11天，入住時(shí)間最長6個(gè)月。這一類型的更長時(shí)間出行旅客，需要更有居家舒適感的住宿空間。

而在非旺季周期，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客群，愈發(fā)希望在長時(shí)間的外派差旅，甚至日常居住中就能享受酒店級(jí)別設(shè)施與管家服務(wù)。目前，小紅書長住酒店話題瀏覽量早已沖破750萬次。

需求持續(xù)增長，反觀市場供給端，卻無法匹配消費(fèi)需求的情況，目前，能供消費(fèi)者選擇的，大多為純短住沒有“家”味道的酒店；或是戶型雖大卻缺乏管家服務(wù)、租期不甚靈活的住宅小區(qū)。

正因看到市場機(jī)會(huì)，合資團(tuán)隊(duì)?wèi){借雅詩閣多年的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和錦江酒店對(duì)于本土市場的了解，深度調(diào)研市場，重新塑造出真正靈活回應(yīng)長短住需求的全新產(chǎn)品——

據(jù)了解，雅詩閣與錦江酒店合作確認(rèn)后，雙方并不急于將原分別來自澳洲、法國的格詩庭和憬黎品牌直接落地國內(nèi)，而是抽調(diào)雙方品牌、運(yùn)營、產(chǎn)品、市場板塊精英團(tuán)隊(duì)，成立研發(fā)工作室，啟動(dòng)中國版產(chǎn)品打磨，團(tuán)隊(duì)持續(xù)圍繞格詩庭“好住計(jì)劃”、憬黎“憬黎時(shí)刻”兩大重點(diǎn)板塊，從國人旅居日常的痛點(diǎn)出發(fā)，審視旅居場景的20多個(gè)細(xì)節(jié)，包括國內(nèi)住客對(duì)收納不足、多人居住的尷尬、行李無處安放、淡旺季利用率低等的困擾問題，重新為中國市場塑造出真正靈活回應(yīng)長短住需求的全新產(chǎn)品。

無論格詩庭還是憬黎，每一個(gè)短住房型均設(shè)置洗烘一體機(jī)，真正解決住客出行痛點(diǎn)，務(wù)求讓品牌成為短期出行的首選；而針對(duì)中長住房型，則重點(diǎn)打造住客最關(guān)注的收納空間、沐浴空間等。

值得關(guān)注的是，團(tuán)隊(duì)在打磨產(chǎn)品的同時(shí)，兼顧投資成本的有效控制，依托錦江完善供應(yīng)鏈與成熟快裝技術(shù)，團(tuán)隊(duì)對(duì)長住房型的墻面、家具、電源接口、通風(fēng)口等進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)模塊化設(shè)計(jì)。有了這樣的硬件條件，門店只需在開業(yè)后根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖】土?xí)慣，選擇所需電器快速嵌入安裝即可。這樣一來，既能保證最大化滿足長住客群需求，又能保留靈活性，相比傳統(tǒng)服務(wù)式公寓，更好控制成本與效率。

從生意結(jié)果看，該類型“酒店+服務(wù)公寓”產(chǎn)品運(yùn)營效果顯著。

位于深圳南山的憬黎門店于今年9月開業(yè)，在開業(yè)前幾個(gè)月，門店就已提前鎖定600萬營業(yè)額，將傳統(tǒng)爬坡期大大縮短。

據(jù)了解，門店吸引大量中長期差旅企業(yè)高管，周邊高校、國際學(xué)校師生、陪讀家庭等入住。據(jù)門店透露，部分客人在大堂裝修尚未完全完成時(shí)，就來看房預(yù)訂，希望盡快入??；而在開業(yè)后，其豐富房型及餐廚設(shè)施，也吸引大量親子、情侶度假短住，節(jié)假日一房難求。

總體而言，長住客源可以幫助門店穿越淡季，而短住群體依然能夠讓酒店在旺季獲得更高收益。

深圳憬黎的客群結(jié)構(gòu)+地圖

激活城市存量的“最佳搭檔”先天基因契合+后天政策支持

據(jù)《酒管財(cái)經(jīng)》觀察，從位置看，甲級(jí)寫字樓、商場多位于城市核心商圈或交通樞紐，周邊交通、商業(yè)配套成熟，天然對(duì)接商務(wù)差旅、旅游等客群。

格詩庭、憬黎的工程籌建負(fù)責(zé)人AIken接受采訪時(shí)表示，商業(yè)綜合體、甲級(jí)寫字樓本身主體結(jié)構(gòu)堅(jiān)固，多為大開間、規(guī)整平面布局，無需開展大規(guī)模土建工程，僅需拆除冗余結(jié)構(gòu)，重構(gòu)動(dòng)線即可。

同時(shí)，這類項(xiàng)目層高條件適配住宿需求，商場常達(dá)4.2m、甲級(jí)寫字樓層高普遍較高，改造客房不會(huì)壓抑。借助裝配式架空地坪等技術(shù)，可高效解決酒店排水等核心問題。

相比新建項(xiàng)目，還能減少建材消耗與結(jié)構(gòu)加固成本，施工規(guī)模和人力投入也大幅降低，“從硬件空間來看，相對(duì)適合改造，一般8個(gè)月內(nèi)就完成蛻變，資金回籠速度更快?！?/p>

除了先天產(chǎn)品基因契合外，這樣的改造，還正好搭乘政策東風(fēng)。

目前，多地均出臺(tái)政策支持這類存量物業(yè)改造。以上海為例，新規(guī)允許商務(wù)樓宇在主體結(jié)構(gòu)不變的情況下兼容酒店、服務(wù)公寓業(yè)態(tài)，陸續(xù)出臺(tái)的政策，為翻改籌建過程提供多重便利。

以格詩庭上海楊浦濱江旗艦店為例，正是品牌所屬酒管公司錦詩庭與楊浦區(qū)政府所簽署的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略的正式落地。

項(xiàng)目所在物業(yè)原為上海內(nèi)環(huán)內(nèi)“十四五”重點(diǎn)規(guī)劃核心位置總部辦公項(xiàng)目，2公里范圍內(nèi)匯聚了抖音集團(tuán)上?？偛?、美團(tuán)上?？偛俊袅▎袅ㄈ蚩偛?、百度創(chuàng)新中心、埃森哲總部、英語流利說全球總部等知名企業(yè)，同時(shí)毗鄰復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等知名高校。

“華麗變身”后的項(xiàng)目將以“中高端酒店+服務(wù)式公寓”復(fù)合業(yè)態(tài)承接總部聚集區(qū)大量“長居+短住”旅居需求，打造物業(yè)方、投資方、所在區(qū)域與品牌的多方共贏局面。

雙巨頭各出各的絕招釋放最大助攻能量

據(jù)了解，雅詩閣與錦江合資發(fā)展的兩個(gè)品牌定位具有一定差異化。

格詩庭定代表“睿享之選” ，主要在核心城市、核心商圈發(fā)展，整體更偏精英質(zhì)感，強(qiáng)調(diào)無論長中短住，均能享受高品質(zhì)在地體驗(yàn)。

代表“樂活之選”的憬黎，則崇尚輕松、自然、簡單的生活方式，更適配大眾所需。在用戶體驗(yàn)上，可以靈活選擇服務(wù)包——水電、早餐、清潔等，增強(qiáng)用戶體驗(yàn)感。

而從集團(tuán)的支持力度來看，這兩個(gè)品牌都能獲得來自雅詩閣與錦江的雙集團(tuán)支持，兩大巨頭各自拿出看家本領(lǐng)，同時(shí)，也各取所長，務(wù)求能量最大化釋放。

據(jù)《酒管財(cái)經(jīng)》觀察，雅詩閣+錦江這種“國際+本土”的結(jié)合，可謂非常精明。

傳統(tǒng)酒店集團(tuán)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)思路，并不擅長長住市場運(yùn)營。而雅詩閣作為服務(wù)公寓行業(yè)龍頭，不僅能提供豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，還能提供品牌溢價(jià)、甚至是來自世界各地的自來水客源。另一方面，更懂國內(nèi)市場的錦江酒店，則依托強(qiáng)大的供應(yīng)鏈和工程籌建經(jīng)驗(yàn)，更好地完成體驗(yàn)、產(chǎn)品與造價(jià)的打磨、定位與平衡。

值得一提的是，在這種合作模式下，格詩庭與憬黎的獲客模式，也成為一大亮點(diǎn)。

除了長短住房型本身就有為項(xiàng)目擴(kuò)展更多客群的屬性外，品牌還將依托兩大集團(tuán)資源，最大程度為門店導(dǎo)客。

據(jù)了解，會(huì)員方面，雅詩閣旗下的雅星會(huì)，以及錦江酒店集團(tuán)旗下的錦江薈，都可以為線下門店導(dǎo)流；雅詩閣和錦江商旅的大客戶資源，都可以拿過來使用。

單就雅詩閣方面，坐擁遍布全球的商業(yè)合作伙伴和百萬商旅客戶。

錦江酒店商旅也累計(jì)合作超20萬家企業(yè)客戶，其中大型VIP專屬商旅企業(yè)超過8000家，包括全球500強(qiáng)企業(yè)、國央企及各行業(yè)龍頭企業(yè)等。

同時(shí)，合資公司總部還特別打破常規(guī)，以總部運(yùn)營KA+銷售團(tuán)隊(duì)打好配合戰(zhàn)，總部負(fù)責(zé)推進(jìn)諸如高端月子中心品牌等戰(zhàn)略合作簽署，門店則聯(lián)動(dòng)在地力量，推進(jìn)銷售，共同導(dǎo)客。

另外，還有品牌+門店打造城市MARCOM項(xiàng)目組，精細(xì)化運(yùn)營小紅書等新媒體獲客渠道。就以深圳門店舉例，目前每周在城市小紅書能獲得多個(gè)長住意向咨詢。

總結(jié)

地產(chǎn)存量時(shí)代的空置困局，恰恰催生了基于“真需求”的創(chuàng)新解決方案。雅詩閣與錦江酒店（中國區(qū)）聯(lián)手打造的格詩庭、憬黎品牌，以“酒店+服務(wù)公寓”融合業(yè)態(tài)精準(zhǔn)切入了市場對(duì)靈活舒適、長短兼顧旅居體驗(yàn)的迫切需求。

這種模式不僅通過模塊化裝修與靈活房型配置顯著降低初期投入（較傳統(tǒng)酒店節(jié)省約30%改造成本），更以“長短租結(jié)合”的動(dòng)態(tài)平衡策略將年均出租率穩(wěn)定在85%以上，有效盤活了核心區(qū)域存量物業(yè)。

正當(dāng)行業(yè)探索更高效資產(chǎn)變現(xiàn)路徑之際，國家發(fā)展改革委于12月1日發(fā)布的《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單》帶來重大利好——新政首次將四星級(jí)及以上酒店、超大特城市的超甲級(jí)/甲級(jí)商務(wù)樓宇納入試點(diǎn)范圍，這為該類型項(xiàng)目開辟了REITs上市的資本化通道， 此舉進(jìn)一步放大了雙巨頭基因的稀缺價(jià)值：雅詩閣的國際視野與錦江的本土深耕形成運(yùn)營合力，成熟體系賦能高效籌建，而龐大會(huì)員網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)客源導(dǎo)流，疊加REITs政策吸引的長期資本入場，共同構(gòu)筑起“穩(wěn)定現(xiàn)金流+資產(chǎn)流動(dòng)性+抗周期能力”的三重護(hù)城河。

當(dāng)改造的先天優(yōu)勢(shì)遇上政策暖風(fēng)，當(dāng)柔性模式遇上REITs估值重構(gòu)邏輯，存量資產(chǎn)的煥活新生之路已清晰可見——這不僅是個(gè)體項(xiàng)目的成功轉(zhuǎn)型，更是為地產(chǎn)行業(yè)在存量競爭中挖掘新增量、重構(gòu)現(xiàn)金流提供了可復(fù)制的范式。