來源：市場(chǎng)資訊

（來源：沸點(diǎn)財(cái)經(jīng)）

近期有關(guān)王石的真假傳聞攪動(dòng)地產(chǎn)圈，對(duì)此我們大可不必在意。

萬科的下行，并非單一企業(yè)的敗局，而是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)四十年市場(chǎng)化發(fā)展、二十年黃金擴(kuò)張期、十年高杠桿狂歡后，一個(gè)時(shí)代正式落幕的標(biāo)志性信號(hào)。

真正有價(jià)值的，是借此反思房地產(chǎn)發(fā)展歷程中積累的深層問題。

原創(chuàng) | 沸點(diǎn)財(cái)經(jīng)

撰文 | 潘談

當(dāng)萬科2025年年報(bào)披露兩年累計(jì)虧損1380.36億元、凈負(fù)債率攀升至123.5%，當(dāng)創(chuàng)始人王石被監(jiān)管限制出境、前總裁祝九勝涉刑被查、9位高管涉案清算，眾多高管被要求清退高薪，這家曾穩(wěn)居行業(yè)之巔的“宇宙房企”，正以最慘烈的方式落幕，宣告一個(gè)時(shí)代的終結(jié)。

萬科崛起與地產(chǎn)黃金20年

萬科的發(fā)展史，就是中國(guó)房地產(chǎn)的進(jìn)化史。1998年福利分房終結(jié)，萬科以“住宅專業(yè)化”站穩(wěn)腳跟，砍掉多元業(yè)務(wù)、聚焦標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)，憑借穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)成為行業(yè)標(biāo)桿。

2003年房地產(chǎn)業(yè)被確立為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，萬科踩中黃金周期，以“高周轉(zhuǎn)、低杠桿”模式快速擴(kuò)張，連續(xù)9年躋身世界500強(qiáng)，“經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正”成為行業(yè)神話。

2014年起，萬科提出“城市配套服務(wù)商”，2018年升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向多元擴(kuò)張。

但在行業(yè)狂歡下，穩(wěn)健底色褪色：為沖規(guī)模，萬科走上“表外融資、合作開發(fā)、高杠桿囤地”之路，通過鵬金所、博商資管搭建“影子萬科”，以1億元注冊(cè)資本撬動(dòng)千億資金體外循環(huán)，埋下合規(guī)與資金雙重雷區(qū)。

這一時(shí)期，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)靠“三高”驅(qū)動(dòng)擴(kuò)張：開發(fā)投資從2003年1.02萬億，飆升至2021年峰值14.76萬億元；商品房銷售面積于2021年觸及17.94億平方米頂點(diǎn)。

恒大、萬科等龍頭輪番領(lǐng)跑，“拿地即賺錢”成為共識(shí)，卻也透支需求、累積風(fēng)險(xiǎn)。

三重暴擊下的終極清算

2021年成為行業(yè)與萬科的雙重拐點(diǎn)，三大致命壓力集中爆發(fā)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1—11月全國(guó)開發(fā)投資回落至8.28萬億元、銷售面積降至8.81億平方米，較2021年峰值近乎腰斬。

萬科跌幅更超行業(yè)：2025年?duì)I收2334.33億元（同比-31.98%），歸母凈虧損885.56億元，兩年虧損超上市32年累計(jì)利潤(rùn)40%；銷售毛利率從2021年21.82%暴跌至9.46%，陷入“賣得越多虧得越慘”的困局。

“三道紅線”等監(jiān)管政策鎖死高杠桿循環(huán)，萬科2024年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流首轉(zhuǎn)負(fù)，2025年現(xiàn)金短債比僅0.43；截至2025年末，有息負(fù)債3584.8億元，一年內(nèi)到期1605.6億元，賬面現(xiàn)金僅672億元，資金缺口超900億元。表外風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，直接引發(fā)債務(wù)展期與信用崩塌，股價(jià)較歷史高點(diǎn)縮水超90%。

前總裁祝九勝因表外融資利益輸送被調(diào)查，前董事長(zhǎng)辛杰、多名區(qū)域高管被追責(zé)，王石被限制出境，徹底擊穿市場(chǎng)對(duì)萬科治理的信任。這場(chǎng)“高管大清算”，是對(duì)過去十年合規(guī)失守的總追責(zé)。

舊時(shí)代落幕與新周期啟航

高盛2026年報(bào)告指出，行業(yè)進(jìn)入深度筑底階段，新房開發(fā)持續(xù)承壓，存量房時(shí)代來臨。萬科的墜落，完成了房地產(chǎn)舊模式的終極出清。

未來房企需回歸“房住不炒”，從開發(fā)商轉(zhuǎn)向“生活服務(wù)商”，深耕物業(yè)、城市更新等輕資產(chǎn)領(lǐng)域，放棄規(guī)模幻想。

萬科教訓(xùn)證明，不合規(guī)擴(kuò)張是自殺，無現(xiàn)金流規(guī)模是泡沫。行業(yè)已從“風(fēng)險(xiǎn)處置”轉(zhuǎn)向“合規(guī)整治”，央企國(guó)企憑融資優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)市場(chǎng)，民營(yíng)房企需在細(xì)分領(lǐng)域求生，“低負(fù)債、正現(xiàn)金流”成為生存標(biāo)配。

萬科在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)，也印證了地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)代變遷。自2018年36.37元的高點(diǎn)之后進(jìn)入A殺，到昨天收盤只有3.88元。

每天2分錢左右的日內(nèi)波動(dòng)，像極了危重病人的心電圖。雖然證明還活著，但明顯奄奄一息。

2025年的房地產(chǎn)行業(yè)已極致分化，“剩者為王”取代“規(guī)模為王”。一線與強(qiáng)二線以改善需求為主，弱二線及三、四線全面去庫存。

21家出險(xiǎn)房企已完成1.2萬億元債務(wù)重組，但資產(chǎn)修復(fù)仍需3—5年，行業(yè)將長(zhǎng)期處于縮表、出清、轉(zhuǎn)型狀態(tài)。

恒大案子最近有新進(jìn)展了，但更重要的是全行業(yè)的反思。恒大危機(jī)固然源于企業(yè)與創(chuàng)始人的過度擴(kuò)張野心，但監(jiān)管缺位、制度設(shè)計(jì)缺陷同樣不容忽視，共同縱容了風(fēng)險(xiǎn)的無序蔓延。

開發(fā)商大規(guī)模囤地，本質(zhì)上與地方政府土地財(cái)政模式高度契合，形成了一條環(huán)環(huán)相扣的利益鏈條：房企依賴預(yù)售回款滾動(dòng)開發(fā)、借新還舊維持運(yùn)轉(zhuǎn)，地方政府依靠土地出讓獲取財(cái)政收入，購房者則在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期中持續(xù)入場(chǎng)。

各種角色不斷自我強(qiáng)化這類循環(huán)，難地產(chǎn)一哥萬科都難逃這種惡性旋轉(zhuǎn)的飛輪，或許不只是開發(fā)商的問題。

以萬科為代表的神壇跌落終結(jié)了“三高”野蠻生長(zhǎng)！對(duì)行業(yè)而言，唯有告別暴利、回歸初心、敬畏監(jiān)管，方能在出清后重生。

對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)正逐步釋放。萬科墜落的時(shí)代意義或許在于：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)落幕，新質(zhì)生產(chǎn)力時(shí)代崛起。而反思房地產(chǎn)發(fā)展中的問題，對(duì)新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展或許有些積極意義。

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撰文Writer | 潘談

「沸點(diǎn)財(cái)經(jīng)」出品人 「天府甄選」創(chuàng)始人

原四川日?qǐng)?bào)集團(tuán)成都報(bào)道編委

《巔峰》雜志總編輯 迅雷看看四川CEO

視覺 | 趙兮 編輯 | 晴川 視頻 | 李云尚

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