資料圖。本文來源：《學習時報》（2025年12月08日 第05版）

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“好房子”建設牽引房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

倪鵬飛

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任

住房是人類生存和發(fā)展必備的生活資料，住房發(fā)展水平反映著人們生活水平和生活質(zhì)量的高低。我國房地產(chǎn)在數(shù)十年的快速增長之后，開始進入質(zhì)量提升的新階段，也面臨幾個重大任務與挑戰(zhàn)，即在市場深度調(diào)整、發(fā)展面臨挑戰(zhàn)的環(huán)境下，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展；在風險仍在釋放的過程中，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；在解決“內(nèi)卷式”競爭中，建設“好房子”既需要勇氣定力，更需要戰(zhàn)略智慧?；凇笆逦濉睍r期的發(fā)展趨勢與有利條件，建設“好房子”不僅是滿足人民群眾美好居住需求的必然舉措，也應成為引領行業(yè)轉(zhuǎn)型、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的有效路徑。

以經(jīng)濟高質(zhì)量驅(qū)動房地產(chǎn)發(fā)展高質(zhì)量。房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是體現(xiàn)新發(fā)展理念的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，是從過去依賴規(guī)模擴張的粗放、外延、外生發(fā)展，轉(zhuǎn)向以品質(zhì)提升為核心的集約、內(nèi)涵、內(nèi)生發(fā)展，是以持續(xù)的供需平衡、結(jié)構優(yōu)化、風險可控和平穩(wěn)健康發(fā)展，構建安全舒適綠色智慧的居住環(huán)境，滿足人民群眾對美好居住生活的向往。一方面，經(jīng)過40多年的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和經(jīng)濟高速增長，住房數(shù)量增長逐步放緩但質(zhì)量提升日益緊迫。另一方面，經(jīng)過20多年的超速增長，房地產(chǎn)在基本結(jié)束數(shù)量短缺的同時，存量住房質(zhì)量問題日益凸顯。同時，技術進步尤其是以AI為代表的數(shù)智時代的來臨，對房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提出了更高的要求，也創(chuàng)造了積極的條件。當前，我國房地產(chǎn)市場仍處在深度調(diào)整中，平穩(wěn)健康發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)。

我國房地產(chǎn)發(fā)展受市場表現(xiàn)、政策制度、外部環(huán)境、預期行為等方面因素影響較大。理論上，房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯是：經(jīng)濟增長通過收入、就業(yè)及城鎮(zhèn)人口增長創(chuàng)造房地產(chǎn)需求增長，需求增長牽引房地產(chǎn)供給增長，從而進一步支撐經(jīng)濟增長。只是在住房短缺的一段時期，房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長的關系轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)增長先帶動經(jīng)濟增長，經(jīng)濟增長又進一步帶動房地產(chǎn)增長。當房地產(chǎn)實現(xiàn)供需基本平衡時，兩者動態(tài)增長的邏輯起點還將回歸到經(jīng)濟發(fā)展上來。近年來，我國經(jīng)濟結(jié)構正在進行深刻調(diào)整，從2020到2024年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重從7.3%下降到6.3%，數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)增加值從7.8%上升到10.4%。人工智能已經(jīng)進入爆發(fā)式增長期，隨著爆發(fā)式增長轉(zhuǎn)向深化應用，加上人工智能廣泛的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，智能經(jīng)濟可能成為替代房地產(chǎn)的重要經(jīng)濟增長極。

為此，一方面應對房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的長期性保持耐心，另一方面也要促進經(jīng)濟增長和轉(zhuǎn)型。具體來說，除了促進居民消費快速增長外，需改革收入分配制度，加大政府民生支出尤其是住房保障支出，提高中低收入家庭的社會保障和收入水平，補齊消費短板，優(yōu)化需求結(jié)構。更重要的是，加快經(jīng)濟引擎從房地產(chǎn)向以人工智能為代表的新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，把握人工智能進入爆發(fā)期的機遇，加速經(jīng)濟結(jié)構的數(shù)智化轉(zhuǎn)型，從擴大投資、提高增加值占比和延長關聯(lián)度的角度，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的循環(huán)關系，促進房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展從容轉(zhuǎn)型，及其在此基礎上的數(shù)量增長。而作為人工智能最大的應用場景之一，智能化的高質(zhì)量發(fā)展反過來也可以帶動宏觀經(jīng)濟新的數(shù)量增長和結(jié)構升級。

遵循社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。改革開放以來，為快速解決城鎮(zhèn)住房需求急速提升和供給短缺滯后的矛盾，通過改革住房分配制度，出臺土地、財稅、金融等一系列支持政策，我國實現(xiàn)了從福利分房到主要通過市場解決住房問題的重大轉(zhuǎn)變，驅(qū)動了房地產(chǎn)的高速增長，快速解決了城鎮(zhèn)居民“住有所居”的問題，但也帶來了諸多新問題。為適應新型城鎮(zhèn)化、技術進步、人口變化等新趨勢，滿足“住有宜居”的租售需求，推動房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和高質(zhì)量發(fā)展，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式勢在必行。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)發(fā)展新模式的主體是新制度模式，主要包括“政府的歸政府，市場的歸市場”的供給模式，人房地錢聯(lián)動機制，以及合理負債開發(fā)、現(xiàn)房主導銷售、消費主導需求以及與房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展適配的融資等模式。

具體來說，就是要緊緊把握市場調(diào)整帶來的機會，攜手經(jīng)營主體，區(qū)分輕重緩急，順勢而為構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。優(yōu)化完善“市場+保障”的供應制度。政府可通過發(fā)行專項國債和再貸款獲取資金，同時爭取商業(yè)貸款配合，通過市場向下競價的方式，收購過剩的新舊商品房，用于租售保障性住房，既盤活商品房存量以加快商品房市場出清，又可以保障工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，擴大住房保障比例，重塑“市場+保障”的住房體系。建立房地產(chǎn)企業(yè)合理負債的開發(fā)制度。以往房地產(chǎn)快速擴張中形成的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式存在極大風險隱患，已經(jīng)不可持續(xù)。為有效解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題，應出臺有力的金融和財稅政策，為開發(fā)企業(yè)降負債創(chuàng)造條件。鼓勵金融機構提供并購貸款，支持優(yōu)質(zhì)房企低價收購出險及困難企業(yè)的資產(chǎn)或股權。健全現(xiàn)房銷售的銷售制度。從市場情況來看，不僅住戶部門主動選擇現(xiàn)房購買，金融機構也傾向現(xiàn)房抵押貸款。需鼓勵金融機構設計現(xiàn)房銷售專屬融資產(chǎn)品，允許開發(fā)企業(yè)緩繳配套設施費以及土地出讓金分期支付等。加快建立“交房即辦證”的便捷現(xiàn)房交易制度，實現(xiàn)“所見即所得”，同時進一步嚴格期房交易制度。完善租售并舉的消費制度。應清理住房消費不合理限制性措施，在取消普通住宅和非普通住宅的基礎上，完善多層級租購住房消費政策，尤其是支持“好房子”消費需求。實行租房落戶制度，完善人才住房政策，完善公積金異地存貸取制度以及商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款制度等。

以高度專業(yè)化提供智能化時代的“好房子”。讓人民群眾住上“好房子”是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心目標和集中體現(xiàn)?！昂梅孔印笔峭ㄟ^好標準、好設計、好材料、好建造和好運維而更新或新建的住房產(chǎn)品和服務，既應面向全體居民也應分為多個層次，總體要擁有安全、舒適、綠色、智慧的特征。一是安全、舒適。做到“6633”（“六不”即不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭，“六防”即防電、防火、防災、防盜、防撞、防摔，“三省”即省心、省地、省錢，“三要”即要健康、要實用、要關懷），解決人民群眾居住痛點和現(xiàn)實需求。二是綠色、智能。通過應用智能建造、綠色材料和智慧運維技術，創(chuàng)造綠色智能的產(chǎn)品、服務及需求體驗，提升居住品質(zhì)和可持續(xù)性。三是順應未來趨勢。要適應智能化時代遠程辦公、機器替代人工從而生產(chǎn)與生活、休閑與工作等空間混合化的新需求，同時滿足需求多樣化、個性化的用戶體驗。四是允許特色差異。消費者的需求偏好是多樣化的，不同時空下供給條件不同。“好房子”是多種標準的綜合評估，不是任一標準的一票否決，各項要求可以相互補充而非缺一不可，否則將對即便更新也無法達到個別要求的存量房地產(chǎn)造成巨大沖擊。

在市場深度調(diào)整的背景下，“好房子”不僅可以激活和滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的整體性和結(jié)構性高質(zhì)量需求，以增量結(jié)構性增長對沖過度調(diào)整，恢復市場信心，促進房地產(chǎn)總量與結(jié)構的再平衡；而且能夠倒逼新舊發(fā)展模式的平穩(wěn)切換，牽引房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，支持經(jīng)濟穩(wěn)定增長和高質(zhì)量發(fā)展。

當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨轉(zhuǎn)型升級的重要機遇期，“好房子”供給需突破“內(nèi)卷式”競爭格局，切實提升產(chǎn)品質(zhì)量與服務內(nèi)涵。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展、居民收入水平持續(xù)提高以及科技進步，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條不斷延伸，制造與服務環(huán)節(jié)日益專業(yè)化、精細化，特別是居住服務、智慧運維、綠色改造等領域具有廣闊發(fā)展空間。我國具有超大規(guī)模的市場優(yōu)勢，房地產(chǎn)領域的每一個細分環(huán)節(jié)，都可能孕育出面向全國乃至全球的龐大需求。因此，“好房子”建設不僅應滿足安全、舒適、綠色、智慧的居住標準，滿足人民群眾對美好生活的向往，同時也承載著推動行業(yè)向多樣化、高級化、高質(zhì)量發(fā)展邁進的重要使命。

有效推動“好房子”建設，需系統(tǒng)謀劃、多措并舉。一是建立健全覆蓋房屋全鏈條制度標準和全生命周期安全管理機制，引導和督促房地產(chǎn)相關企業(yè)按照好標準、好設計、好材料、好建造和好運維原則精益求精，實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)與服務體驗的雙重提升。二是積極構建住建領域的全國統(tǒng)一大市場，著力推動產(chǎn)權保護、市場準入、公平競爭、社會信用等方面制度規(guī)則的統(tǒng)一，加快完善并落實住建領域的公平競爭審查行政法規(guī)，破除地方保護與市場分割，營造健康有序的市場環(huán)境。三是優(yōu)化完善地方政府對房地產(chǎn)企業(yè)的服務支持體系，通過加強對房地產(chǎn)企業(yè)和員工的人才培訓、信貸擔保、信息服務支持等方式，引導具備條件的企業(yè)轉(zhuǎn)向并專注特定細分領域，逐步做優(yōu)做強。■

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