物業(yè)服務(wù)的邊界究竟在哪里？這可能是2025年物業(yè)行業(yè)龍頭們?cè)噲D解答的問(wèn)題。

過(guò)去四十年，這個(gè)問(wèn)題的答案通常被限定在圍墻之內(nèi)，無(wú)論是基礎(chǔ)的四保一服，還是增值服務(wù)，市場(chǎng)似乎習(xí)慣于將物業(yè)定義為保值服務(wù)的執(zhí)行者。

在這個(gè)語(yǔ)境下，物業(yè)公司依靠疊加服務(wù)密度來(lái)?yè)Q取微薄的利潤(rùn)空間。行業(yè)習(xí)慣了在既定的框架里做“加法”，卻鮮少有人敢于跳出框架去重塑規(guī)則。

然而，當(dāng)城市發(fā)展的重心轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)，物業(yè)行業(yè)原有的價(jià)值錨點(diǎn)開始松動(dòng)。

在這個(gè)時(shí)候，行業(yè)龍頭保利物業(yè)提出了一種全新的思路：“全域景城”模式。

這是一種截然不同的野心。保利物業(yè)試圖用實(shí)踐證明：物業(yè)的價(jià)值不應(yīng)止步于維持現(xiàn)狀，而在于通過(guò)運(yùn)營(yíng)激活沉睡的資源，進(jìn)而掌握對(duì)城市資產(chǎn)價(jià)值的定義權(quán)。

這或許才是當(dāng)下，物業(yè)企業(yè)最該爭(zhēng)奪的戰(zhàn)略高地。

01

一次服務(wù)模式的全新升級(jí)

什么是“全域景城”模式？

如果僅僅把它理解為保利物業(yè)進(jìn)駐了幾個(gè)景區(qū)，那就太低估了保利物業(yè)的戰(zhàn)略圖景。

在傳統(tǒng)的城市服務(wù)語(yǔ)境里，景區(qū)是景區(qū)，社區(qū)是社區(qū)，商圈是商圈。它們?cè)谖锢砜臻g上或許相鄰，但在服務(wù)功能和商業(yè)邏輯上卻是割裂的。景區(qū)只負(fù)責(zé)賣門票，社區(qū)只負(fù)責(zé)收物業(yè)費(fèi)，商圈只負(fù)責(zé)收租金。

保利物業(yè)的全域景城，核心在于一個(gè)“破”字。

它以全域的視角，以城市中最具顯性價(jià)值、最能聚集流量的景觀/景區(qū)資源為支點(diǎn)，試圖打破物理與功能的邊界，將割裂的城市空間進(jìn)行服務(wù)+運(yùn)營(yíng)的整體重塑。

它的底層運(yùn)作邏輯是一套精密的烏斯莫比環(huán)式造血系統(tǒng)：

第一環(huán)：以景興城（引流）。用國(guó)家級(jí)甚至世界級(jí)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，去煥新老舊街區(qū)、提升景區(qū)品質(zhì)。環(huán)境變好了，體驗(yàn)變優(yōu)了，自然就能吸引源源不斷的流量。

第二環(huán)：以城亮景（變現(xiàn)）。流量來(lái)了，但這只是開始。通過(guò)引入商業(yè)業(yè)態(tài)、策劃文旅活動(dòng)、植入產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，讓單純的過(guò)路客變成愿意消費(fèi)的留量。讓流量轉(zhuǎn)化為支持周邊商業(yè)繁榮和產(chǎn)業(yè)活力的支撐。

第三環(huán)：反哺民生（共生）。通過(guò)精細(xì)化資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)性收益，不再僅僅是企業(yè)的利潤(rùn)，更被用來(lái)反哺片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、公共服務(wù)升級(jí)。這就形成了一個(gè)“景觀—民生—產(chǎn)業(yè)”無(wú)限循環(huán)的價(jià)值閉環(huán)。

且值得注意的是，為了讓“全域景城”模式能夠更好地落地，保利物業(yè)基于多年的實(shí)踐，通過(guò)四大產(chǎn)品，構(gòu)建了從頂層規(guī)劃到落地運(yùn)營(yíng)的完整閉環(huán)。

1）景城規(guī)劃-全景全城

保利物業(yè)從全域視角出發(fā)，通過(guò)“統(tǒng)一規(guī)劃+一體化運(yùn)營(yíng)”，打通軟硬件煥新路徑，確保城市發(fā)展的整體性和延續(xù)性。

2）景城治理-善治善城：

保利物業(yè)依托智慧治理中樞平臺(tái)，對(duì)城市空間與環(huán)境進(jìn)行微更新，實(shí)現(xiàn)主客共享、全齡友好，為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)打下最堅(jiān)實(shí)的“環(huán)境底座”。

3）景城運(yùn)營(yíng)-山海連城：

在運(yùn)營(yíng)層面，保利物業(yè)以《全域景城綜合運(yùn)營(yíng)規(guī)劃》為綱，讓生態(tài)資源變成發(fā)展資源，讓沉睡資產(chǎn)變成流動(dòng)資本，真正實(shí)現(xiàn)城市的自我造血。

4）景城生態(tài)-眾智成城

通過(guò)保利系統(tǒng)內(nèi)外的龐大朋友圈以開放生態(tài)匯聚產(chǎn)業(yè)資源，以多元金融工具構(gòu)建資金渠道。這不僅是服務(wù)的保障，更是項(xiàng)目落地的“壓艙石”。

在這個(gè)模式下，廣州塔下的老舊社區(qū)可以變成網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，深圳大鵬的西涌海岸線可以變成國(guó)際戶外運(yùn)動(dòng)的勝地。

比如，進(jìn)駐深圳西涌國(guó)際濱海旅游區(qū)以來(lái)，保利物業(yè)通過(guò)專線接駁與駕駛資源整合優(yōu)化交通配套，精準(zhǔn)銜接西涌天文臺(tái)和濱海旅游度假區(qū)；同時(shí)挖掘景區(qū)核心賣點(diǎn)、規(guī)劃沙灘布局、引入商戶、組織營(yíng)銷策劃，以“戶外運(yùn)動(dòng)”“文體賽事”“山海守護(hù)者”三大核心IP，提升服務(wù)水平與消費(fèi)潛力；并且搭配“超級(jí)管家服務(wù)體系”“星海俱樂(lè)部”兩大服務(wù)，全方位為西涌景區(qū)賦能，重塑高品質(zhì)濱海旅居體驗(yàn)。

2025年“五一”假期，深圳大鵬新區(qū)共接待游客54.31萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)22.68%；實(shí)現(xiàn)旅游收入2.23億元，同比增長(zhǎng)41.33%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下歷史同期新高。

拆掉景區(qū)的圍墻，讓城市變成大景區(qū)；拆掉服務(wù)的邊界，讓物業(yè)企業(yè)成為城市資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的操盤手。

這就是保利物業(yè)“全域景城”的野心：它不再滿足于管理一個(gè)封閉的社區(qū)或者空間，而是要經(jīng)營(yíng)一個(gè)開放的生態(tài)。

02

一場(chǎng)不得不做的服務(wù)革命

為什么保利物業(yè)要在此時(shí)此刻，提出這樣一個(gè)全新的服務(wù)模式？

我的觀點(diǎn)是，這并非只是單純的企業(yè)戰(zhàn)略選擇，而是時(shí)代、政府、行業(yè)三方力量共同作用下的必然結(jié)果。

1）城市的發(fā)展階段在變

從國(guó)家戰(zhàn)略出發(fā)，中央城市工作會(huì)議與二十屆四中全會(huì)明確提出建設(shè)“現(xiàn)代化人民城市”。城市發(fā)展邏輯從“外延式擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵式高質(zhì)量增長(zhǎng)”。

2）行業(yè)的角色在變

過(guò)去，在政府購(gòu)買服務(wù)的模式下，物業(yè)公司的角色是被動(dòng)執(zhí)行者。政府不僅是規(guī)則的制定者，也是服務(wù)的購(gòu)買者。物業(yè)公司在這個(gè)鏈條里，本質(zhì)上是城市基礎(chǔ)服務(wù)的提供方。

但在保利物業(yè)提出的“全域景城”模式下，物業(yè)公司的角色發(fā)生了根本性的逆轉(zhuǎn)：以前是花錢買服務(wù)，現(xiàn)在是運(yùn)營(yíng)生效益。

在存量時(shí)代，物業(yè)企業(yè)在整個(gè)城市的系統(tǒng)里，不再是被動(dòng)等待指令的服務(wù)執(zhí)行者，而是主動(dòng)策劃內(nèi)容、引入產(chǎn)業(yè)、運(yùn)營(yíng)流量的操盤手。

3）行業(yè)的發(fā)展模式在變

長(zhǎng)久以來(lái)，物業(yè)行業(yè)的商業(yè)模式幾十年如一日：收入= 管理面積 × 物業(yè)費(fèi)單價(jià)。

這是一種典型的線性增長(zhǎng)模型，也是一種極度脆弱的模型。當(dāng)面積增長(zhǎng)見頂，物業(yè)費(fèi)不增反降，企業(yè)的增長(zhǎng)引擎動(dòng)力就會(huì)受限。

而保利物業(yè)的“全域景城”模式，試圖打破行業(yè)過(guò)往數(shù)十年形成的思維慣性，跳出單位服務(wù)的服務(wù)費(fèi)收入模式，轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+收益共享”的服務(wù)革命。

物業(yè)行業(yè)的下半場(chǎng)，不是比誰(shuí)服務(wù)費(fèi)收得從容，而是比誰(shuí)能幫業(yè)主把資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)得更貴。

這種“基礎(chǔ)服務(wù)打底+ 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)分紅”的模式，意味著物業(yè)公司不再只是地產(chǎn)行業(yè)的附屬產(chǎn)業(yè)，而是具備有高附加值的服務(wù)型行業(yè)。

03

一個(gè)新時(shí)代的開啟？

2025年，行業(yè)里最頂尖的兩家頭部企業(yè)，不約而同地完成了服務(wù)模式的迭代升級(jí)。

今年8月，萬(wàn)物云提出了“理想之地”模式；而保利物業(yè)提出了“全域景城”模式。

這兩種截然不同的路徑，折射出行業(yè)未來(lái)的兩種發(fā)展形態(tài)。

萬(wàn)物云的“理想之地”，是聚焦于3-5平方公里的街道或社區(qū)，服務(wù)人口約3-5萬(wàn)人。它在數(shù)字和低碳技術(shù)的底座上，構(gòu)建起涵蓋健康、生活、社交、工作、服務(wù)、交通六大場(chǎng)景的服務(wù)菜單。

這一模式的底層邏輯，還是“物業(yè)服務(wù)”的范疇。它追求的是在特定的空間下，通過(guò)數(shù)字化手段提高服務(wù)的密度、顆粒度和響應(yīng)效率。通過(guò)流程改造和科技賦能，把服務(wù)成本降下來(lái)，把人效提上去。這是工科思維的極致體現(xiàn)。

相比之下，保利物業(yè)的“全域景城”則是運(yùn)營(yíng)思維的產(chǎn)物。

它徹底打破了城市的功能邊界，不再局限于城市治理，而是走向更廣闊的城市存量資產(chǎn)——景區(qū)、閑置用地、老舊街區(qū)。它提供的是招商引資、內(nèi)容策劃、IP打造等運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

其核心是在存量資產(chǎn)里找增量，通過(guò)運(yùn)營(yíng)的手段，整合全域資源、植入內(nèi)容和產(chǎn)業(yè)，把收入的蛋糕做大。

這兩種模式?jīng)]有優(yōu)劣之分，都是頭部企業(yè)在當(dāng)下的行業(yè)發(fā)展階段給出的解題思路。

但從資本市場(chǎng)的視角來(lái)看，保利物業(yè)的選擇或許更具想象力。

1）收入模式的升級(jí)

中金公司就在發(fā)布的研報(bào)中指出，景區(qū)運(yùn)營(yíng)是物管企業(yè)能夠切入的良好賽道：

一方面旅游業(yè)有望延續(xù)良好的成長(zhǎng)性（中國(guó)旅游研究院預(yù)測(cè)到2030年文旅相關(guān)消費(fèi)有望突破10萬(wàn)億元，“十五五”期間年均增速8%-10%）；

另一方面相較傳統(tǒng)物管模型、景區(qū)運(yùn)營(yíng)模式下企業(yè)有望從偏低毛利的固定物管費(fèi)向運(yùn)營(yíng)收入的分成升級(jí)。

我們知道，傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)，是典型的低毛利的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，估值的邏輯就是面積驅(qū)動(dòng)。

一旦保利物業(yè)的“全域景城”模式大規(guī)模鋪開，這會(huì)給物業(yè)行業(yè)的估值模型帶來(lái)一個(gè)全新的視角：

從傳統(tǒng)的基于規(guī)模增長(zhǎng)（面積驅(qū)動(dòng)），切換到基于高毛利、高附加值（運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)）的增長(zhǎng)。

2）城市存量資產(chǎn)的價(jià)值定義

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角來(lái)看，在“全域景城”模式下，保利物業(yè)通過(guò)介入產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資、文化IP打造，深度嵌入了城市的經(jīng)濟(jì)脈絡(luò)。

當(dāng)一個(gè)景區(qū)的流量是保利物業(yè)帶來(lái)的，當(dāng)一條街區(qū)的商業(yè)是保利物業(yè)運(yùn)營(yíng)的，當(dāng)一個(gè)片區(qū)的民生服務(wù)網(wǎng)是保利物業(yè)編織的，物業(yè)公司對(duì)這座城市來(lái)說(shuō)，就有了不可替代性。

而通過(guò)“全域景城”模式，保利物業(yè)正在定義什么是好的景區(qū)，什么是有活力的街區(qū)，什么是現(xiàn)代化的城市治理。這種軟性的標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)，是比規(guī)模更堅(jiān)固的護(hù)城河。

在存量時(shí)代，掌握了運(yùn)營(yíng)權(quán)，就掌握了城市資產(chǎn)的定義權(quán)。這才是物業(yè)企業(yè)最深的護(hù)城河，也是保利物業(yè)不可被替代的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

04

結(jié)語(yǔ):

未來(lái)的頭部物企，必將分化為兩類：一類是極致的科技服務(wù)商，以萬(wàn)物云為代表；一類是深度的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，以保利物業(yè)為代表。

“全域景城”模式，不僅是保利物業(yè)尋找新增長(zhǎng)極的戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作，更是其試圖重塑行業(yè)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的戰(zhàn)略野心。

當(dāng)別人還在盯著圍墻內(nèi)的方寸之地，保利物業(yè)已經(jīng)開始經(jīng)營(yíng)城市的資產(chǎn)負(fù)債表。這或許就是物業(yè)行業(yè)下半場(chǎng)，唯一的升維打擊。

? THE END

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