• 陜西浩公律師事務(wù)所 民商事研究院 文章/劉思宇

審理法院：　江蘇省高級(jí)人民法院

案　　由：　買賣合同糾紛

裁判日期：　2019年06月26日

江蘇省高級(jí)人民法院 民事判決書

編寫人

江蘇省高級(jí)人民法院 杜三軍（承辦人）

問題提示

名為房屋買賣實(shí)為民間借貸法律關(guān)系的認(rèn)定

裁判要旨

當(dāng)事人之間就已簽訂的房屋買賣合同項(xiàng)下真實(shí)的交易意圖產(chǎn)生爭(zhēng)議，人民法院經(jīng)對(duì)合同的簽訂背景、合同主體的正當(dāng)性、標(biāo)的物交接及錢款給付的特征、合同責(zé)任的對(duì)稱性等要素進(jìn)行分析后，發(fā)現(xiàn)該合同不能反映當(dāng)事人具有真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，而僅有資金借貸意圖的，對(duì)當(dāng)事人以房屋買賣合同關(guān)系為基礎(chǔ)所提起的訴訟請(qǐng)求不予支持。當(dāng)事人經(jīng)釋明后仍堅(jiān)持按照房屋買賣法律關(guān)系主張?jiān)V求的，應(yīng)裁定駁回起訴。

基本案情

原告惠某某訴稱：2012年3月17日，其與江蘇順通建設(shè)集團(tuán)有限公司常州分公司（以下簡(jiǎn)稱順通常州分公司）就宜興市融創(chuàng)氿園20號(hào)別墅簽訂買賣協(xié)議，約定由順通常州分公司將該房屋出售給惠某某，惠某某將購房款打入戴某某個(gè)人帳戶等。但2012年8月，該房屋被登記在戴某某名下，并辦理抵押，且現(xiàn)被司法查封，導(dǎo)致惠某某購房目的無法實(shí)現(xiàn)。故起訴請(qǐng)求：解除惠某某與順通常州分公司2012年3月17日簽訂的《宜興市房產(chǎn)買賣協(xié)議》；順通常州分公司、江蘇順通建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱順通集團(tuán)）、戴某某返還購房款600萬元并支付自2012年3月18日起至實(shí)際付清之日至的銀行同期貸款利息，并共同支付違約金300萬元。

被告順通常州分公司、順通集團(tuán)辯稱：戴某某不是順通常州分公司負(fù)責(zé)人，系在順通常州分公司不知情的情況下擅自在涉案房屋買賣協(xié)議上加蓋印章，該買賣協(xié)議與順通常州分公司無關(guān)，順通常州分公司從未收到任何購房款，更無返還義務(wù)。從涉案房屋買賣合同的簽訂情況來看，戴某某與惠某某之間的房屋買賣不實(shí)，戴某某惡意損害順通常州分公司與順通集團(tuán)利益，惠某某并非善意購房人，該《宜興市房地產(chǎn)買賣協(xié)議》應(yīng)為無效，應(yīng)當(dāng)駁回惠某某的訴訟請(qǐng)求。

被告戴某某辯稱：確認(rèn)已收到惠某某交付的600萬元，但本案實(shí)際系戴某某、順通常州分公司共同向惠某某借款，系民間借貸糾紛，而非房屋買賣。戴某某經(jīng)朋友介紹認(rèn)識(shí)惠某某，雙方以簽訂房屋買賣合同的形式進(jìn)行借款，將房屋作為擔(dān)保，該事實(shí)從涉案《宜興市房地產(chǎn)買賣協(xié)議》中的諸多條款可以看出。從2012年4月起，戴某某已按約定向惠某某每月支付36萬元至當(dāng)年10月，合計(jì)支付惠某某252萬元，該款應(yīng)從總借款數(shù)額中扣除，剩余348萬元應(yīng)由戴某某與順通常州分公司、順通集團(tuán)共同歸還惠某某。

法院經(jīng)審理查明：2010年5月18日，順通集團(tuán)與戴某某、江蘇順通建設(shè)集團(tuán)有限公司駐常州、無錫、浙江等監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂《分公司經(jīng)營承包考核協(xié)議》，約定：順通集團(tuán)聘任戴某某為順通常州分公司經(jīng)理，承包經(jīng)營順通常州分公司，期限為2010年5月18日至2012年12月31日，戴某某為順通常州分公司經(jīng)營承包人，代表順通集團(tuán)全面履行《施工合同》，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營管理全面負(fù)責(zé)；實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營，戴某某按順通集團(tuán)的規(guī)章制度自主經(jīng)營、內(nèi)部獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，按指標(biāo)核定交納管理費(fèi)；戴某某不得以分公司名義私刻分支機(jī)構(gòu)印章，所有合同必須交由集團(tuán)公司統(tǒng)一簽訂，其他任何形式對(duì)外簽訂的合同順通集團(tuán)不予認(rèn)可，產(chǎn)生的一切責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)均由戴某某承擔(dān)；戴某某未經(jīng)順通集團(tuán)法定代表人授權(quán)或批準(zhǔn)，不得超越權(quán)限對(duì)外簽訂經(jīng)濟(jì)合同或協(xié)議等。

2012年3月16日，宜興融創(chuàng)東氿置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱融創(chuàng)置業(yè)）與戴某某簽訂《房屋買賣合同》并備案，將氿園20幢101號(hào)房屋（即涉案房屋）以1090萬元的價(jià)格出售給戴某某。

2012年3月17日，彭博、戴某某以順通常州分公司（甲方、原產(chǎn)權(quán)人）代理人的身份與惠某某（乙方、購買人）簽訂《宜興市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定：甲方將融創(chuàng)氿園20號(hào)別墅出售給乙方，房屋為現(xiàn)房（毛坯房），配套費(fèi)由甲方承擔(dān)，贈(zèng)送給乙方使用，房屋鑰匙在乙方付款后七天內(nèi)交給乙方；房屋成交總價(jià)為600萬元；乙方于2013年3月20日前付購房款600萬元，匯入戴某某的賬戶；乙方必須在2012年3月18日前先借給甲方600萬元并匯入宜興中行戴某某卡內(nèi)，甲方認(rèn)同收到全額房款；甲方應(yīng)當(dāng)在2013年3月20日前將房產(chǎn)交給乙方；甲方保證上述房產(chǎn)的權(quán)屬清楚，若發(fā)生與該房產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)糾紛，概由甲方負(fù)擔(dān)，由此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，由甲方負(fù)責(zé)賠償；若甲方不能按協(xié)議約定的期限交付房產(chǎn)或不能按規(guī)定的期限退付房款，每逾期一日，則由甲方支付1萬元違約金；若乙方悔約，應(yīng)書面告知甲方，甲方應(yīng)在七日內(nèi)將購房款（不計(jì)利息）返還乙方，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任；若甲方悔約，應(yīng)書面告知乙方，并在七日內(nèi)將已付購房款返還乙方，同時(shí)支付違約金200萬元給乙方；雙方應(yīng)共同至宜興市房地產(chǎn)交易所辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房產(chǎn)證、土地證等一切過戶費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)；如果甲方未經(jīng)乙方同意將房屋轉(zhuǎn)讓給他人，甲方行為詐騙，一切法律后果自負(fù)，造成乙方損失由順通常州分公司承擔(dān)等。該協(xié)議簽訂當(dāng)日，惠某某將600萬元匯至戴某某帳戶。

2012年8月6日，戴某某將涉案房屋登記至其與郭迎霞名下（登記房屋號(hào)為氿園22號(hào)，即為本案房屋）。次日，戴某某、郭迎霞與金鵬小貸公司簽訂《最高額抵押合同》，將包括涉案房屋在內(nèi)的房產(chǎn)抵押給該公司，并辦理抵押登記。

2013年4月至2014年2月間，戴某某因涉嫌犯非法吸收公眾存款罪被刑事立案?jìng)刹?，戴某某在公安機(jī)關(guān)多次供述其因工程建設(shè)資金的需要而向不特定的個(gè)人及單位非法吸收存款的犯罪事實(shí)，其中多次供述了其經(jīng)他人介紹而向惠某某借款600萬元，并約定利息，同時(shí)就涉案房屋簽訂一份買賣協(xié)議，戴某某用該房屋向惠某某提供擔(dān)保，且已向惠某某償還了部分利息等事實(shí)。江蘇省無錫市中級(jí)人民法院于2018年7月13日作出（2018）蘇02刑終46號(hào)刑事裁定，以非法吸收公眾存款罪判處戴某某有期徒刑三年；凍結(jié)、查封在案的財(cái)產(chǎn)中屬于戴某某的份額及其收益予以追繳，按比例發(fā)還集資參與人；不足部分責(zé)令戴某某退賠，按比例返還集資參與人。該刑事裁定已經(jīng)發(fā)生法律效力。

2013年7月17日，惠某某曾將順通常州分公司、順通集團(tuán)、戴某某訴至宜興市人民法院，要求解除房屋買賣合同、返還購房款600萬元并賠償損失。該院以戴某某涉嫌非法吸收公眾存款被立案?jìng)刹樯形唇Y(jié)束為由，駁回惠某某的起訴。

裁判結(jié)果

無錫市梁溪區(qū)人民法院于2017年3月15日作出（2016）蘇0213民初1631號(hào)民事判決：1、解除惠某某與順通常州分公司2012年3月17日就氿園22號(hào)房屋簽訂的《宜興市房產(chǎn)買賣協(xié)議》；2、順通常州分公司、戴某某于判決生效之日起十日內(nèi)返還惠某某購房款本金600萬元，并支付違約金200萬元。順通集團(tuán)對(duì)此債務(wù)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任；3、駁回惠某某的其他訴訟請(qǐng)求。

判決后，順通常州分公司、順通集團(tuán)不服，向江蘇省無錫市中級(jí)人民法院提起上訴。

江蘇省無錫市中級(jí)人民法院于2017年10月18日作出（2017）蘇02民終2167號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。

二審判決后，順通常州分公司、順通集團(tuán)仍不服，向江蘇省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

江蘇省高級(jí)人民法院于2018年11月8日作出（2018）蘇民申2150號(hào)民事裁定，提審本案，并于2019年6月26日作出（2019）蘇民再13號(hào)民事裁定：1、撤銷江蘇省無錫市中級(jí)人民法院（2017）蘇02民終2167號(hào)民事判決及無錫市梁溪區(qū)人民法院（2016）蘇0213民初1631號(hào)民事判決；2、駁回惠某某的起訴。

法院認(rèn)為

法院生效裁定認(rèn)為：（一）惠某某雖提供了《宜興市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，但惠某某與順通常州分公司之間并不存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，該協(xié)議所反映出的實(shí)質(zhì)系惠某某與戴某某之間的民間借貸法律關(guān)系。理由如下：

1、關(guān)于戴某某在刑事案件中的供述。戴某某在因涉嫌非法吸收公眾存款罪的刑事偵查中供述了多起其向不特定的個(gè)人及單位非法吸收存款的犯罪事實(shí)，其中包括向惠某某借款600萬元并以順通常州分公司的名義簽訂房屋買賣協(xié)議作為借款擔(dān)保、與惠某某之間無其他經(jīng)濟(jì)往來的事實(shí)，且多份供述前后穩(wěn)定、一致，可初步證明戴某某有意向惠某某借款600萬元，并欲以簽訂房屋買賣協(xié)議的形式提供擔(dān)保。

2、關(guān)于涉案房屋的出售主體。涉案房屋系由融創(chuàng)置業(yè)出售于戴某某，合同備案至戴某某名下，此后戴某某系房屋處置權(quán)人。據(jù)此，若惠某某確需購買該房屋，則應(yīng)與戴某某簽署房屋買賣合同，與順通常州分公司簽訂買賣合同顯然無法達(dá)到房屋交易目的。

3、關(guān)于交易時(shí)間和價(jià)款。涉案房屋系由融創(chuàng)置業(yè)于2012年3月16日以1090萬元的價(jià)格出賣于戴某某，而按照惠某某提供的《宜興市房產(chǎn)買賣協(xié)議》所載，戴某某在購房次日，便將該房屋以600萬元的嚴(yán)重低于原購得價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)、以對(duì)出賣方明顯不利的付款條件轉(zhuǎn)賣于他人，此舉明顯有悖常理。

4、關(guān)于買賣雙方的交割事宜。涉案《宜興市房產(chǎn)買賣協(xié)議》簽訂于2012年3月17日，而約定的付款及交房時(shí)間均為一年以后，此明顯不符合正常的以居住或者投資等為目的的房屋買賣，更不符合戴某某當(dāng)時(shí)因承接建設(shè)工程而需要資金周轉(zhuǎn)的客觀實(shí)際。

5、關(guān)于購房款的交付方式。涉案《宜興市房產(chǎn)買賣協(xié)議》在約定了惠某某應(yīng)于2013年3月20日前支付購房款600萬元的同時(shí)，還約定了“乙方（惠某某）必須在2012年3月18日前先借給甲方（順通常州分公司）600萬元并匯入宜興中行戴某某卡內(nèi)，甲方認(rèn)同收到全額房款”，此種款項(xiàng)交付方式明顯與協(xié)議中載明的惠某某應(yīng)向順通常州分公司支付購房款的約定相矛盾，不符合通常意義上的房屋買賣流程。“甲方認(rèn)同收到全額房款”的表述亦與協(xié)議約定的惠某某付款時(shí)間條款相悖，且能反映出戴某某與惠某某之間有關(guān)民間借貸的意思表示。

6、關(guān)于買賣雙方的其他權(quán)利義務(wù)。根據(jù)涉案《宜興市房產(chǎn)買賣協(xié)議》的約定，若賣方悔約，則應(yīng)將已收取的購房款返還惠某某，同時(shí)應(yīng)向惠某某支付違約金200萬元；但若惠某某悔約，則可隨時(shí)將已付購房款索回，無需承擔(dān)任何違約責(zé)任。此明顯不符合通常情況下買房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合同義務(wù)，反而類似于民間借貸關(guān)系中出借人可以要求借款人隨時(shí)歸還借款本金的情形。

7、關(guān)于當(dāng)事人的實(shí)際行為特征?！兑伺d市房產(chǎn)買賣協(xié)議》簽訂后，戴某某于當(dāng)年8月便將該房屋登記至自己名下，并于次日便進(jìn)行抵押貸款。戴某某以上對(duì)該房屋的處置行為與其在公安機(jī)關(guān)的供述相一致，可以表明其并無真意向惠某某出售該房屋。而惠某某對(duì)戴某某的上述處置行為未提異議，可以印證雙方并無真實(shí)的房屋買賣合意。

（二）根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保,借款到期后借款人不能還款,出借人請(qǐng)求履行買賣合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理,并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。本案中惠某某系以房屋買賣合同關(guān)系而提起訴訟，經(jīng)法院就法律關(guān)系問題向其釋明后，惠某某拒絕變更訴訟請(qǐng)求，堅(jiān)持按照房屋買賣合同關(guān)系主張權(quán)利。故惠某某提起本案訴訟所依據(jù)的基礎(chǔ)法律關(guān)系不存在，應(yīng)依法駁回其起訴。

案例評(píng)析

該案例的典型意義在于，對(duì)于審判實(shí)踐中有關(guān)名為房屋買賣實(shí)為民間借貸的法律關(guān)系判斷方法，提供了可供參考的具體標(biāo)準(zhǔn)，具有一定的可操作性。

關(guān)于名為房屋買賣實(shí)為民間借貸的法律關(guān)系認(rèn)定問題，實(shí)踐中因個(gè)案不同的事實(shí)因素故而使得難以形成有效的、統(tǒng)一的、可操作性強(qiáng)的判斷方法，由此使得該類案件在司法事務(wù)中出現(xiàn)了諸多不同的觀點(diǎn)和裁判，成為了審判難點(diǎn)。從審判人員的角度而言，有時(shí)在主觀上雖然會(huì)質(zhì)疑當(dāng)事人主張的房屋買賣關(guān)系，但又困于難以找到具有較強(qiáng)說服力的證據(jù)及事實(shí)，進(jìn)而使得裁判過程陷入兩難狀態(tài)——進(jìn)則無法捕捉有力證據(jù)，退則無法形成合理心證。然事實(shí)上，我們還是可以結(jié)合具有典型性的案例來進(jìn)一步總結(jié)和探討針對(duì)此類案件較為有效的審理方法，具體可以包括以下幾個(gè)方面：

一、關(guān)注對(duì)合同簽訂背景的審查

合同類案件自然以既存的合同為中心，故而在合同類案件審理中，我們長(zhǎng)期以來往往多將注意力放在對(duì)合同本身的審查上，如合同效力、合同標(biāo)的物、約定的主要權(quán)利義務(wù)內(nèi)容等，而經(jīng)常忽視了對(duì)合同簽訂的相關(guān)背景情況進(jìn)行審查。當(dāng)然，不可否認(rèn)的是，合同簽訂的背景情況一般來說不會(huì)對(duì)我們判斷當(dāng)事人在既定合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)關(guān)系造成影響，在以“約定大于法定”的意思自治至上的私法領(lǐng)域中，除非存在法律規(guī)定的限制當(dāng)事人意思自由的情形，否則，當(dāng)事人基于何種背景因素而簽訂房屋買賣合同，在大多數(shù)情況下并不能成為阻卻認(rèn)定該合同效力的依據(jù)。但另一方面，任何合同都是當(dāng)事人在特定的交易背景下基于自身利益充分考量而對(duì)外形成的意思表示，當(dāng)一方當(dāng)事人對(duì)合同項(xiàng)下真實(shí)的交易目的提出與合同表面載明的內(nèi)容明顯不符的主張時(shí)，該合同簽訂的背景情況就具有不可忽視的參考價(jià)值。比如在上述案件中，戴某某曾在2010年至2012年間承包經(jīng)營順通常州分公司，期間戴某某資金周轉(zhuǎn)緊張，其為了解決工程施工所需的資金問題而從社會(huì)上大量籌借資金，總金額達(dá)數(shù)億元，后被公安機(jī)關(guān)以涉嫌非法吸收公眾存款罪而立案?jìng)刹?。而本案涉及的所謂房屋買賣一事，也正好發(fā)生在戴某某為解決工程資金問題需而向不特定社會(huì)公眾大量籌集資金的背景下。鑒于此，在本案的審理中，當(dāng)戴某某明確提出房屋買賣不實(shí)、與惠某某系以房屋作為擔(dān)保的民間借貸關(guān)系時(shí)，該抗辯應(yīng)當(dāng)引起高度重視，需要重新結(jié)合買賣合同簽訂的背景情況而對(duì)當(dāng)事人的主張作出分析和取舍。

其一，審查戴某某在刑事偵查中的供述與案涉房屋買賣交易背景之間的關(guān)聯(lián)。

通過戴某某刑事案件中公安機(jī)關(guān)偵查卷宗可知，戴某某曾在刑事偵查中供述了多起向不特定的個(gè)人及單位籌借資金的犯罪事實(shí)，其中包括了其向惠某某借款600萬元并以順通常州分公司的名義簽訂房屋買賣協(xié)議為該筆借款進(jìn)行擔(dān)保的事實(shí)，且戴某某所作數(shù)十份供述完全一致，其中絲毫未提及其與惠某某之間有過其他經(jīng)濟(jì)往來的情節(jié)，以上供述與戴某某在本案民事訴訟中的主張亦完全一致。而惠某某則在公安機(jī)關(guān)要求其配合對(duì)戴某某犯罪問題進(jìn)行調(diào)查時(shí)，以各種理由拒不參與調(diào)查，故惠某某的行為存疑。至此，我們對(duì)本案所涉《宜興市房產(chǎn)買賣協(xié)議》項(xiàng)下當(dāng)事人的真實(shí)交易目的理當(dāng)產(chǎn)生懷疑，僅憑該協(xié)議顯然不足以毫無保留地認(rèn)定當(dāng)事人之間存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系。

其二，審查房屋買賣的價(jià)款與交易背景之間的關(guān)聯(lián)。

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，商品房作為不動(dòng)產(chǎn)以其自身價(jià)值的穩(wěn)定性好、可增長(zhǎng)性強(qiáng)、資金避險(xiǎn)功能突出等特點(diǎn)而被廣大公眾所認(rèn)可，尤其是區(qū)位優(yōu)越、物業(yè)品質(zhì)好、房齡較新的洋房、別墅等高端住宅，更為購房者所青睞。該類房屋除了具有較好的居住價(jià)值之外，還具有良好的資金融通功能，以該類房屋作為擔(dān)保則更便于獲取融資。如前所述，戴某某在承包經(jīng)營順通常州分公司期間資金周轉(zhuǎn)不暢，其長(zhǎng)期大量向社會(huì)公眾籌借資金。戴某某于2012年3月16日從開發(fā)商融創(chuàng)置業(yè)處取得涉案房屋，以此沖抵了融創(chuàng)置業(yè)欠付的1090萬元工程款，該房屋雖系工抵房，但其作為高端住宅的價(jià)值不虛，戴某某取得該房屋后完全可以作為融資的優(yōu)質(zhì)擔(dān)保。然而，按照惠某某提供的《宜興市房產(chǎn)買賣協(xié)議》所載，戴某某系在取得該房屋的第二天便以600萬元的對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)賣于惠某某，且約定惠某某于該協(xié)議簽訂一年以后再支付房款。這也就意味著，戴某某在購房后時(shí)隔一日，便以明顯嚴(yán)重低于房屋原價(jià)值的對(duì)價(jià)、以明顯對(duì)出賣方不利的付款條件、以明顯不符合戴某某急需工程周轉(zhuǎn)資金大背景的交易條件，將房屋轉(zhuǎn)賣于他人，此舉顯然有悖常理，完全不符合戴某某當(dāng)時(shí)的經(jīng)營背景。從理性經(jīng)濟(jì)人的角度來看，戴某某顯然缺乏合理理由作出上述出賣行為。另一方面，反觀《宜興市房產(chǎn)買賣協(xié)議》中記載的房屋交易價(jià)格，該600萬元的買賣對(duì)價(jià)與通常情況下進(jìn)行房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，所獲融資金額往往只能占到抵押房產(chǎn)價(jià)值一半左右的融資市場(chǎng)規(guī)律不謀而合，此亦可動(dòng)搖我們對(duì)當(dāng)事人主張的所謂房屋買賣關(guān)系的心證。

二、關(guān)注對(duì)合同主體正當(dāng)性的審查

其一，審查簽約主體的正當(dāng)性。

真實(shí)的交易必然來源于真實(shí)的交易主體，當(dāng)簽訂合同的主體與交易標(biāo)的的權(quán)屬之間存在著明顯的不匹配情形，且此情形將必然導(dǎo)致該交易無法按照當(dāng)事人的合同意思順利完成時(shí)，則該合同所載交易的真實(shí)性存疑。本案中，涉案房屋系由融創(chuàng)置業(yè)最初出售于戴某某，雙方簽訂了正式的《房屋買賣合同》并備案，故戴某某系該房屋的有效購買人，此后該房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記也必然依流程而辦理至戴某某名下，該房屋若要再行出售或者抵押，則當(dāng)然應(yīng)以戴某某的名義進(jìn)行。此系客觀現(xiàn)實(shí)，無需爭(zhēng)議。故而，若惠某某確需購買該房屋，則屬于二手房交易程序，其應(yīng)首先核查房屋的實(shí)際權(quán)屬狀況，與原登記的所有權(quán)人戴某某簽署買賣合同。而不應(yīng)如涉案《宜興市房產(chǎn)買賣協(xié)議》所載的與順通常州分公司建立交易關(guān)系，此種買賣協(xié)議無法達(dá)到買受人順利取得房屋所有權(quán)的交易目的，順通常州分公司作為該協(xié)議記載的出賣人顯然不具有交易主體的正當(dāng)性。

其二，審查合同履行主體的正當(dāng)性。

房屋買賣以獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記為交易目的，期間需經(jīng)過不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門的行政審查，其交易流程中一般要求買賣合同的簽約主體與履行主體一致，出賣方名下必須存在可供過戶的房屋，且在確認(rèn)收到購房款后方可辦理過戶手續(xù)。若履行買賣合同的主體明顯與正常交易流程不符，則難以認(rèn)定房屋交易的真實(shí)性。具體到本案中，若房屋買賣關(guān)系真實(shí)，則惠某某作為買受人應(yīng)向作為合同記載的出賣人順通常州分公司支付購房款，并取得順通常州分公司出具的收款憑證，以此方可順利完成房屋買賣流程。但事實(shí)上，順通常州分公司名下并無可供過戶交易的房屋，按照《宜興市房產(chǎn)買賣協(xié)議》中的條款，惠某某在該協(xié)議簽訂后也不需要及時(shí)支付購房款600萬元，而只需在簽約第二日向戴某某個(gè)人提供借款600萬元就可視為順通常州分公司收到了全額購房款。此種將買房人向他人提供的借款視為賣房人收到全額購房款的約定，顯然不符合協(xié)議項(xiàng)下惠某某本應(yīng)向順通常州分公司支付購房款的交易規(guī)則，惠某某的該種履行方式缺乏交易的正當(dāng)性，亦不符合通常的二手房買賣流程。同時(shí)，反觀將借款視為收到全額房款的條款，亦能反映當(dāng)事人之間存在的借貸意圖。

三、關(guān)注對(duì)合同中的責(zé)任條款的審查

合同中的責(zé)任條款系當(dāng)事人為了防止交易目的不能順利達(dá)成而設(shè)置，其往往可以顯著地反映當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。房屋買賣合同屬于典型的雙務(wù)合同，買賣雙方在簽約后互負(fù)義務(wù)及責(zé)任，賣方會(huì)擔(dān)心買方不及時(shí)支付購房款，而買方則會(huì)擔(dān)心賣方拒絕搬離房屋過戶手續(xù)等，故而雙方均會(huì)在合同中向?qū)Ψ皆O(shè)置約束力相當(dāng)?shù)呢?zé)任條款，進(jìn)而共同避免違約情形的發(fā)生，各自實(shí)現(xiàn)交易目的。在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系中，相關(guān)責(zé)任條款的設(shè)置往往不會(huì)出現(xiàn)僅約束其中一方，而放任另一方的情形。但審查本案中的《宜興市房產(chǎn)買賣協(xié)議》可知，該協(xié)議約定了若賣方悔約，應(yīng)書面告知惠某某，并在七日內(nèi)將已收取的購房款返還，同時(shí)應(yīng)向惠某某支付違約金200萬元；但若惠某某悔約，則只需通知賣方，賣方應(yīng)及時(shí)返還購房款，惠某某無需承擔(dān)任何違約責(zé)任。以上責(zé)任條款即意味著，惠某某可以隨時(shí)拒絕買房，隨時(shí)將已支付的購房款索回而無需向賣方承擔(dān)任何違約責(zé)任，但賣方一旦違約則將承擔(dān)巨額違約金。此明顯不符合通常情況下買賣雙方將相互約束的情形，與房屋交易的目的相悖，反而與借款關(guān)系中出借人可以要求借款人隨時(shí)歸還借款本金的做法相類似。

四、關(guān)注對(duì)合同簽訂后當(dāng)事人實(shí)際行為的審查

通常情況下，考慮到違約行為存在的可能性，當(dāng)事人在合同簽訂后作出的實(shí)際行為與合同約定不符時(shí)，不可因此認(rèn)定當(dāng)事人在合同項(xiàng)下的意思表示不真實(shí)。然而，在圍繞前文所述的相關(guān)問題進(jìn)行審查以后，并不妨礙我們將當(dāng)事人在合同簽訂后的實(shí)際行為作為最后的、可以用以驗(yàn)證上述心證過程的依據(jù)。本案中我們可以看到，涉案《宜興市房產(chǎn)買賣協(xié)議》的形成存在著諸多不符合房屋買賣通常特征的細(xì)節(jié)問題，而在該協(xié)議2012年3月簽訂后，戴某某于當(dāng)年8月便將房屋登記至自己名下，并于次日便進(jìn)行抵押貸款，絲毫未提及有關(guān)向惠某某交付房屋之情形。戴某某以上對(duì)該房屋的處置行為與其在公安機(jī)關(guān)作出的與惠某某之間并無任何真實(shí)房產(chǎn)交易的供述相一致，即其本無意向惠某某出售房屋，則更無須顧及該協(xié)議中有關(guān)惠某某的權(quán)利問題。而惠某某在簽約后，其對(duì)戴某某的上述處置行為并未提出任何異議，而是直到戴某某受到刑事追訴后，方才主張房屋權(quán)利。若其確有購房的真實(shí)意圖，則不可能不關(guān)注房屋的權(quán)屬登記及處置狀況。由此可印證，當(dāng)事人之間并無真實(shí)的房屋買賣合意。