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管理者和參與者,對樓市的心態(tài)完全不同

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文|鄧浩志

管理者和參與者,對樓市的心態(tài)完全不同

近期,上海整頓唱衰樓市自媒體,一口氣清理了7萬余個賬號。此舉受市場關(guān)注。樓市低迷是客觀情況,大家都很著急。

管理者的態(tài)度是:市場已經(jīng)低迷了,你就不能再添亂了,這時候再出樓盤跳水價、市場低迷的信息,他們心理壓力會更大,更擔(dān)心穩(wěn)樓市工作沒有做好,可能會被問責(zé)。

對于參與者,市場就是真實的低迷,再這樣下去,公司虧損可能會擴(kuò)大,房企可能陷入債務(wù)問題,個人可能連工資和收入都沒有了。

很明顯,兩者壓力等級是不同的。前者擔(dān)心的是問責(zé),后者直接是生存問題。于是后者只能選擇最后一搏,降價就降價,跳水就跳水。于是管理者不樂意了。


圖片源于網(wǎng)絡(luò)

沒幾個人能在樓市下行、房價下滑的時候獲利。單純輸出樓市不景氣內(nèi)容,博了眼球,但這些流量僅有極少數(shù)大V才能變現(xiàn)。所以本質(zhì)上沒有幾個人會愿意主動唱衰樓市。因此,上海最近一口氣清理了7萬余個唱衰樓市的賬號,這里絕大多數(shù)人并不是真的在唱衰。最近所謂的“唱衰”樓市,要么是市場真的差,有人把自己知道的說出來,比如某些板塊成交極度低迷,買入之后就很難再出售;要么是中介把一些極端降價案例放出來,希望獲得成交,賺取傭金,爭取活下去。

管理者禁止發(fā)布這些所謂唱衰樓市的消息,那市場就會變好嗎?答案很明顯,所以市場復(fù)蘇的關(guān)鍵不是禁言,而是給政策干貨,刺激市場復(fù)蘇!至于禁言、禁止降價只會讓市場更恐慌,因為連真實消息都不清楚了,部分資金絕對會選擇撤離。上周地產(chǎn)股連續(xù)多日全線大跌就是這種情況的反應(yīng)。

至于中介的言論是房價上漲和房價下跌的罪魁禍?zhǔn)???dāng)然不是,只是這個群體太底層,沒有話語權(quán)而已。

廣州土地市場低迷,與多重因素相關(guān)

最近我和若干全國性大房企土拓部門的人交流,他們普遍反映,公司決策層有意在戰(zhàn)略上對廣州市場進(jìn)行一定程度的收縮,大致包含:拿地更謹(jǐn)慎;控制區(qū)域投入的總體規(guī)模,維持甚至適當(dāng)收縮;除非非常優(yōu)質(zhì)并具有一定性價比的項目才參與。說白了就是不看好廣州樓市,但基于廣州是一線城市,所以也會盡量做到維持,保持整體架構(gòu),等情況好轉(zhuǎn)再進(jìn)行擴(kuò)張。

以上不是一家房企,是多家房企的“共識”,里面包含民企、國企、央企。事實上,今年初廣州本土最大的房企——越秀地產(chǎn),大規(guī)模在長三角拿地,也值得我們重視。而最近兩年的樓市行情、土地市場行情也印證了這批房企的決策。注意,以上所提及的房企,他們至今對廣州樓市的看法和判斷仍沒有根本性的調(diào)整。

總體而言,他們不看好廣州樓市、減少拿地大致有以下幾個原因:

廣州的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)與其他幾個一線城市在預(yù)期上存在差距,這個不展開,大家都明白;

廣州土地價格太高,房企看不到利潤空間,這是他們共同的反饋。雖然全國樓市都在下滑,但相較于長三角,廣州起拍價格定得太高,特別是某些區(qū)域,定價為了“守住”某一目標(biāo)價格,避免大幅下滑,導(dǎo)致定價脫離了市場需求,最終想?yún)⑴c的企業(yè)均無法達(dá)到利潤預(yù)期;

本土房企具有不對稱的競爭優(yōu)勢,這個說的不但是偷面積問題,還在拿地、預(yù)售條件、日常細(xì)節(jié)、與政府溝通成本等多個方面,非本地企業(yè)都明顯處于劣勢,當(dāng)然,偷面積問題是比較突出的,本土房企總是最先偷、偷更多。

我以為,廣州房地產(chǎn)市場要健康發(fā)展、想盡快見底、想賣更多土地、想起到托住經(jīng)濟(jì)的目標(biāo),調(diào)整現(xiàn)有管理思路,采取更市場化的政策、更充分競爭的機(jī)制,非常重要。以上,供相關(guān)部門參考。

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