北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是石景山人，父母首鋼的，他們現(xiàn)在住我在燕郊給買的房，生活挺好的，新房子配套也齊，拿藥才來(lái)市里。我們住古城的小兩居，老破小沒(méi)什么環(huán)境，60多平200多萬(wàn)吧，不到4萬(wàn)一平。

我有想法是賣掉這套房，添100萬(wàn)左右（現(xiàn)金和貸款）換到朝陽(yáng)常營(yíng)或通州。一是離我父母近照看方便，離我們上班的宣武門也不算增加距離。二是改善了，現(xiàn)在的老樓改造完了也只是表面光。三是感覺(jué)東邊的保值更好，想聽聽您的建議。

A：

1、房子是用來(lái)住的，您既然是以改善和離父母近為主要訴求，那就該換就換吧。通勤則更是完全看自己的感受，自己覺(jué)得合適就行。

2、不過(guò)您的第三條意義不太大，也就是換到東邊未必能提高多少保值性。所以還是多考慮居住體驗(yàn)吧，投資角度的期望值別太高。

這可以做個(gè)直觀的比較，以現(xiàn)在的對(duì)標(biāo)西五環(huán)外的老小區(qū)，價(jià)格其實(shí)都是4萬(wàn)左右。那說(shuō)明什么？說(shuō)明在2000年公房允許上市的這25年里，東西五環(huán)外的價(jià)格走勢(shì)其實(shí)差不多。因?yàn)楸本┦菙偞箫灠l(fā)展的，當(dāng)年?yáng)|西部就基本同價(jià)，現(xiàn)在還是同價(jià)，沒(méi)有明顯的差距。

或者說(shuō)東西部各有所長(zhǎng)。東邊是有副中心的規(guī)劃，也有燕郊等北三縣的潛在人口，還有朝陽(yáng)區(qū)的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，理論上應(yīng)該比西邊的房?jī)r(jià)走勢(shì)更好。但石景山的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也是優(yōu)勢(shì)，老工業(yè)基地的底子很厚的，再加上宜居的環(huán)境，所以從房?jī)r(jià)來(lái)講并不落后。

老破小是所有板塊的最基礎(chǔ)房?jī)r(jià)體現(xiàn)，因?yàn)榉孔颖旧淼膬r(jià)值已經(jīng)基本歸零，就是能住而已。那房?jī)r(jià)中所體現(xiàn)的就是地段兒的價(jià)值，是配套+老住戶+新業(yè)主的價(jià)值。

甚至再比較一下次新房其實(shí)也一樣，東五環(huán)外基本都5萬(wàn)左右吧，最貴的7萬(wàn)多。而古城不也一樣嗎？商品房5萬(wàn)多，中海的次新房7萬(wàn)左右，規(guī)模比西五環(huán)外還大呢。

3、總之您的前兩條理由充分，該換就換，只是對(duì)保值角度的期望值別太高。石景山只是因?yàn)橐?guī)模小+人口少，所以顯的低調(diào)而已，但價(jià)值沒(méi)被低估，走勢(shì)也并不弱。房子的流動(dòng)性或許弱點(diǎn)兒，但從價(jià)格上并不吃虧。

僅供參考。

二

Q:

我不認(rèn)可您說(shuō)的香港物業(yè)模式，因?yàn)樵蹅兪且粐?guó)兩制，香港是資本主義制度，一切向錢看，所以在物業(yè)費(fèi)貴的條件下才服務(wù)好。而內(nèi)地是社會(huì)主義制度，是以服務(wù)人民為目標(biāo)的，所以盈利模式的物業(yè)公司本身就不應(yīng)該存在。

我承認(rèn)內(nèi)地的物業(yè)模式引進(jìn)于香港，但是只學(xué)習(xí)了皮毛，光學(xué)了收費(fèi)但沒(méi)學(xué)到高品質(zhì)的服務(wù)。不是說(shuō)我們業(yè)主多給錢就得到了服務(wù)，而是物業(yè)公司從一開始就是糊弄，就不提供好的服務(wù)，請(qǐng)不要本末倒置。

A：

1、您沒(méi)必要這么激動(dòng)，我只是陳述了香港物業(yè)費(fèi)多少錢的這么一個(gè)事實(shí)，人家香港業(yè)主自己認(rèn)可就行，您是否認(rèn)可無(wú)所謂。反正您也不想住交物業(yè)費(fèi)的房子，那不是您的菜就得了。

2、社會(huì)主義制度的公司就不應(yīng)該盈利嗎？賠錢服務(wù)才是應(yīng)該的嗎？或者說(shuō)把物業(yè)公司都改為“非盈利組織”就能得到高品質(zhì)服務(wù)了嗎？

物業(yè)公司不應(yīng)該存在，改為國(guó)企或政府部門嗎？您以為物業(yè)公司的不愿意?。克麄儼筒坏玫哪亍，F(xiàn)在是經(jīng)理+管家什么的，改制之后或許就是主任和科員了，旱澇保收+制度福利，美死他們了。

畢竟無(wú)論怎么改制，干活兒的都是這些人，提高身份之后或許還更懶的干了嗯，甚至還找來(lái)更多的下屬一起磨洋工。當(dāng)然如果改制，您就不是業(yè)主而是真正的主人了，而他們是您的公仆。

3、光學(xué)了收費(fèi)沒(méi)提供高品質(zhì)服務(wù)，這就看您的理解吧。物業(yè)公司其實(shí)就是服務(wù)業(yè)，跟飯館兒美發(fā)廳4S店什么的沒(méi)區(qū)別，都是客戶花錢買服務(wù)而已。都是人，心態(tài)和做的事情都差不多。既然您不認(rèn)可物業(yè)公司，那估計(jì)也不認(rèn)可所有花錢才能得到的服務(wù)。那就隨便吧，這輩子有的是窩火的地方。

是否本末倒置也無(wú)所謂，本身就是先有雞還是先有蛋的事兒。只不過(guò)業(yè)主們認(rèn)為不交物業(yè)費(fèi)無(wú)所謂，但沒(méi)幾個(gè)敢去飯館吃飯不給錢的，人都這樣兒，法不責(zé)眾+欺軟怕硬。真要是某個(gè)物業(yè)敢于拿了錢不干活兒，那估計(jì)這小區(qū)也沒(méi)有敢不交錢的業(yè)主了。

4、總之就這樣兒吧，我還是這句話，我只是陳述了香港市和歐美等國(guó)物業(yè)費(fèi)貴+服務(wù)好的事實(shí)，表達(dá)的是一分錢一分貨而已，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。是否認(rèn)可是您的事兒，什么心態(tài)自己體會(huì)吧。

僅供參考。

三

Q:

現(xiàn)在北京還有學(xué)校集體戶的政策嗎？這種戶口能買房嗎？如果不能買，請(qǐng)問(wèn)有別的辦法嗎？孩子明年高考。

A：

1、不光是北京，全國(guó)所有正規(guī)大學(xué)都有“學(xué)校集體戶”，包括民辦校正規(guī)手續(xù)的。

2、但這種屬于“臨時(shí)戶口”，不能買房。此外還有駐京辦和外地機(jī)關(guān)在京單位什么的，有的也能辦集體戶，但都屬于臨時(shí)戶口。

這種所謂的京戶是過(guò)去為了解決“糧油關(guān)系”和安全管理的，現(xiàn)在則是既沒(méi)有糧票，也不用辦暫住證，所以這種集體戶也就辦不辦的隨便了，反正也沒(méi)什么福利和權(quán)利。之前據(jù)說(shuō)是能在北京參與買車搖號(hào)，現(xiàn)在應(yīng)該也不行了吧。

3、沒(méi)別的辦法，只能是畢業(yè)之后找單位落戶，或者是五年社保和辦理工作居住證。而且多說(shuō)一句，在校大學(xué)生是不能提前繳納社保的，因?yàn)闆](méi)參加工作。

4、還多說(shuō)一句，有些家長(zhǎng)以為如果在北京上大學(xué)時(shí)辦了集體戶，那畢業(yè)時(shí)只要找個(gè)北京單位就能落戶了。其實(shí)哪有啊，一畢業(yè)這戶口就等于作廢了，如果找不到有落戶指標(biāo)的單位，那就得哪兒來(lái)的回哪兒去。如果不遷走，那一兩年之后這戶口就被凍結(jié)了，不能辦理任何業(yè)務(wù)，比如出國(guó)什么的。

所以早就不建議遷這種臨時(shí)戶了，什么用都沒(méi)有，只是增添了麻煩。

僅供參考。

四

Q:

我前年問(wèn)過(guò)您西山藝境的房子，大三居，當(dāng)時(shí)是4萬(wàn)，現(xiàn)在中介說(shuō)4萬(wàn)難賣了，他們估價(jià)3.6萬(wàn)，裝修好的話有可能再高點(diǎn)。但說(shuō)實(shí)話我更覺(jué)得虧了，又閑置了兩年房?jī)r(jià)反倒更低了。

從賬面上來(lái)說(shuō)我是沒(méi)賠，但中間這七年的資金成本就賠了。所以我現(xiàn)在還是糾結(jié)，賣不賣？賣的話覺(jué)得虧，不賣的話是雞肋，實(shí)在愁死我了。

A：

1、那我能出什么主意?。慨?dāng)時(shí)我估計(jì)說(shuō)的就是“房子是用來(lái)住的，能住的上就留著，確定住不上就賣掉”，大概就是這意思吧，那我現(xiàn)在肯定還是這套嗑兒?jiǎn)h。

2、大三居得140平吧，閑置兩年都甭說(shuō)資金成本了，物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)都不少吧？加起來(lái)我估計(jì)每月每平得6/7塊錢，一年得萬(wàn)把塊錢，又兩年就是2萬(wàn)多，差不多吧？那這就看自己是否住了，住就是值，不住也不租就是虧。

而且即便出租也大概率吃虧，既然裝修好，那租個(gè)一年就價(jià)值降低，三年甚至都沒(méi)什么價(jià)值了，跟收到的租金相比肯定不劃算。

3、總之我沒(méi)什么建議，市場(chǎng)就這環(huán)境，您也肯定理解這地段兒，指望著快速上漲不太可能，所以還是考慮是否自住吧。

僅供參考。

五

Q:

我家北京的，男孩目前讀研，考慮是否給他買房。他不想買，認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)跌。但我們考慮買了踏實(shí)，想聽聽您的建議。另外請(qǐng)幫忙看看這幾個(gè)樓盤，您覺(jué)得哪個(gè)的性價(jià)比高？此外還有房山的，我們正在整理。

A：

1、房子是用來(lái)住的，誰(shuí)住就以誰(shuí)的意見為主吧。既然孩子不想要，那就算買了他能滿意嗎？估計(jì)他是不是想等工作之后再選地段兒??？那就再等等，反正現(xiàn)在的房?jī)r(jià)至少是沒(méi)漲，沒(méi)必要著急。

或者是兩手準(zhǔn)備，如果有漲的趨勢(shì)就盡快，沒(méi)有的話就繼續(xù)等。尤其看您選的樓盤都是近郊的，那就算房?jī)r(jià)上漲，這些地段兒也是順位不太靠前的，就算晚點(diǎn)兒買也不吃虧。

2、哪個(gè)性價(jià)比高？這我還真說(shuō)不清，好多年不賣房了，對(duì)項(xiàng)目和價(jià)格都不熟。但常規(guī)來(lái)說(shuō)，如果價(jià)格差不多，那肯定是離地鐵近+配套全的性價(jià)比更高唄。尤其是近郊，地鐵屬于必備配套，有了不加分，但沒(méi)有的話必定減分。但其他的我就說(shuō)不出什么了，不敢瞎說(shuō)。

3、房山其實(shí)也是這種情況，常規(guī)建議是首選長(zhǎng)陽(yáng)地鐵附近的，價(jià)格走勢(shì)基本和市區(qū)一致，只是行情時(shí)期的順位略靠后而已，也不算劣勢(shì)，近郊都這樣兒。

僅供參考。

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