文/樂居財經(jīng) 林振興

醞釀多時的五礦地產(chǎn)與中冶置業(yè)的大整合，終于靴子落地了。

在此之前，五礦地產(chǎn)已為這場合并鋪平了道路。

10月23日，它官宣將私有化退市，主動告別資本市場。此舉被外界視為擺脫合規(guī)約束、輕裝上陣的第一步。

短短一個多月后，整合大幕正式拉開。

12月8日晚間，中國中冶公告稱，擬以312.36億元向五礦地產(chǎn)出售中冶置業(yè)100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。這筆巨額交易，標(biāo)志著兩家央企地產(chǎn)平臺走向?qū)嵸|(zhì)性一體化運營。

盡管五礦集團和中冶集團早于2015年已完成戰(zhàn)略重組，但中冶置業(yè)與五礦地產(chǎn)長期各自為戰(zhàn)。

此次整合，無疑是五礦集團優(yōu)化地產(chǎn)板塊資源配置的關(guān)鍵一步。尤其在行業(yè)深度調(diào)整期，單打獨斗難以破局，合并資源、形成合力，或許才能闖出新路。

但312億元的收購款，對于五礦地產(chǎn)而言是一個不小的數(shù)字。

自2022年起，它連續(xù)三年虧損，去年凈虧損超37億港元，今年上半年再虧5.8億港元。但，它手里現(xiàn)金及銀行存款僅19.83億港元。

從資產(chǎn)規(guī)?？?，合并后將誕生一個央企地產(chǎn)新巨頭。

截至今年中期，五礦地產(chǎn)總資產(chǎn)約393.72億港元，中冶置業(yè)資產(chǎn)總額達807.55億元，兩者疊加后整體資產(chǎn)規(guī)模突破1200億元。

一場千億級的央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重構(gòu)，已經(jīng)正式啟動。行業(yè)調(diào)整期中，央企整合能否釋放“1 1>2”的效應(yīng)，市場正在等待答案。

此前，地產(chǎn)圈最受關(guān)注的央企整合案，還要追溯至9年前。

2016年，中海地產(chǎn)對中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行整合，這場整合歷經(jīng)半年、對價高達310億元、涉及總資產(chǎn)超過千億。

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五礦地產(chǎn)和中冶置業(yè)的大合并，其實早有跡象。

10月23日，五礦地產(chǎn)宣布，擬以安排方式私有化，并申請撤銷在聯(lián)交所的上市地位，計劃股份注銷價為每股1港元。

關(guān)于私有化退市，五礦地產(chǎn)給出五大理由。其中，就包括私有化有助于公司實施長期戰(zhàn)略、提升業(yè)務(wù)靈活性。

五礦地產(chǎn)坦言，因房地產(chǎn)行業(yè)仍處于筑底回穩(wěn)階段，公司迫切需要調(diào)整策略。私有化后，能更專注于長期業(yè)務(wù)規(guī)劃及資源整合，不再受制于短期市場波動及合規(guī)壓力。

2022-2024年，五礦地產(chǎn)營收分別為100.65億港元、126.31億港元、98.83億港元；凈虧損分別為13.60億港元、5.26億港元、37.48億港元；歸屬于公司股權(quán)持有人之應(yīng)占虧損分別為13.62億港元、10.16億港元、35.21億港元。

直至2025年中期，五礦地產(chǎn)的業(yè)績?nèi)晕匆姾棉D(zhuǎn)。

今年上半年，五礦地產(chǎn)的收入主要來自房地產(chǎn)發(fā)展、專業(yè)建筑、物業(yè)投資及物業(yè)管理四個業(yè)務(wù)，期內(nèi)綜合收入為19.76億港元，同比下降60.7%；凈虧損為5.80億港元，歸屬于股權(quán)持有人之應(yīng)占虧損為5.85億港元。

上半年，該公司的合約銷售額也同比下降28.4%至22.9億元。

截至中期，五礦地產(chǎn)資產(chǎn)總額393.72億港元，凈資產(chǎn)89.69億港元，現(xiàn)金及銀行存款19.83億港元。

雖然資產(chǎn)負(fù)債率較2024年末的77.4%微降至77.2%，但凈負(fù)債率較上年末上升12.1個百分點，達215.4%，償債壓力進一步加大。

而且近年來，五礦地產(chǎn)的土儲擴張基本已停滯，從2023年至2025年上半年，兩年半未拿地。

雖然業(yè)績不溫不火，但五礦地產(chǎn)背后有一個“好爸爸”。

例如2月，在集團背書下，五礦地產(chǎn)獲得10億元的三年期定期貸款融資。

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關(guān)于此次312.36億元的交易價格，它是評估師于2025年7月31日對中冶置業(yè)全部股權(quán)及該等債權(quán)的評估結(jié)果；及中冶置業(yè)的綜合財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績。

中冶置業(yè)以“城市綜合開發(fā)”為核心，以“代建服務(wù)、資產(chǎn)運營、物業(yè)管理”為引擎的“一核三擎”業(yè)務(wù)體系，業(yè)務(wù)布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等地。

五礦地產(chǎn)在虧損，它的“兄弟”中冶置業(yè)的業(yè)績也不樂觀。

作為國資委首批認(rèn)定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，中冶置業(yè)2024年虧損49.97億元。

根據(jù)中冶置業(yè)2025年公司債券中期報告，期內(nèi)營業(yè)收入31.93億元，凈利潤為-17.77億元。

公司資產(chǎn)總計807.55億元，負(fù)債合計732.51億元，貨幣資金較上年末下降31.99%至11.31億元，長期應(yīng)收款52.52億元。

截至2025年7月31日，中冶置業(yè)的凈負(fù)債約為162.76億元。

中國中冶于2001年9月出資100億元設(shè)立中冶置業(yè)，持股比例100%。截至2025年7月31日，它對中冶置業(yè)長期股權(quán)投資賬面余額108.15億元。

同期，中冶置業(yè)對中國中冶的負(fù)債合計金額達人民幣461.64億元，它具體分為兩部分：

1、中國中冶為推進中冶置業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)而提供的合計人民幣443.88億元的公司間貸款及應(yīng)計利息；

2、中冶置業(yè)應(yīng)付中國中冶股息合計人民幣17.76億元。

眼下，五礦地產(chǎn)和中冶置業(yè)整合后，可以在五礦集團內(nèi)統(tǒng)籌資源，優(yōu)化配置，形成合力。

合并中冶置業(yè)后，五礦地產(chǎn)臨時掌門人戴鵬宇，肩上的擔(dān)子并不小。

11月13日，因中國五礦集團內(nèi)部的人員輪換與繼任規(guī)劃安排，何劍波辭任五礦地產(chǎn)董事會主席，43歲的戴鵬宇臨時接任。

如何協(xié)調(diào)雙方組織架構(gòu)與業(yè)務(wù)，實現(xiàn)新五礦地產(chǎn)的扭虧為盈，成為戴鵬宇上任后的新考題。