五環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)！北京為何不敢動(dòng)三環(huán)內(nèi)？

普通人的機(jī)會(huì)來(lái)了！公積金新規(guī)讓安家成本直降18萬(wàn)

五環(huán)外不限購(gòu)動(dòng)起來(lái)了！北京公積金同步送出三重禮包

北京五環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)！救市新邏輯：不刺激房?jī)r(jià)，只疏通血管

北京樓市的調(diào)整動(dòng)作又有了新突破。日前出臺(tái)的購(gòu)房新規(guī)對(duì)兩類政策進(jìn)行了重要調(diào)整：針對(duì)具備購(gòu)房資格的家庭取消五環(huán)外限購(gòu)套數(shù)限制，同時(shí)對(duì)公積金使用規(guī)則進(jìn)行了近年來(lái)最大力度的優(yōu)化。這一舉措看似溫和，實(shí)則精準(zhǔn)切中了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵瓶頸。

具備北京購(gòu)房資格的人群，如今在五環(huán)外區(qū)域購(gòu)房不再受到套數(shù)限制。具體來(lái)說(shuō)，無(wú)論京籍家庭還是滿足社保繳納年限的非京籍家庭，只要符合基本購(gòu)房條件，就能在五環(huán)外自由購(gòu)買新建商品房或二手房。五環(huán)內(nèi)政策保持原有標(biāo)準(zhǔn)未變，京籍家庭限購(gòu)兩套，非京籍限購(gòu)一套。這里需要明確的是，這次調(diào)整并未降低購(gòu)房門檻，社保繳納年限要求依然嚴(yán)格，本質(zhì)上是為已具備資格的群體松綁了購(gòu)買范圍的限制。

公積金新規(guī)則展現(xiàn)出更大的支持力度。其一，首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬：在北京無(wú)房且全國(guó)范圍內(nèi)公積金貸款使用次數(shù)不超過(guò)1次（需已結(jié)清），即可享受首套房政策。這意味著首付比例可降至20%，貸款利率降至2.6%，相比商業(yè)貸款優(yōu)勢(shì)明顯。以200萬(wàn)貸款30年期限計(jì)算，利息支出可節(jié)省約18.2萬(wàn)元。其二，二套房貸款額度提升：最高貸款額從60萬(wàn)元提高到100萬(wàn)元，首付比例也不再區(qū)分區(qū)域統(tǒng)一執(zhí)行30%。其三，繳存時(shí)間價(jià)值提升：每繳存一年公積金，可貸款額度從10萬(wàn)元提高到15萬(wàn)元。這意味著普通職工只需繳存7年就能申請(qǐng)105萬(wàn)元公積金貸款，而此前需要10.5年。配合今年實(shí)施的公積金支付首付政策，北京公積金政策支持力度已處在全國(guó)前列。

北京此次政策松綁具有獨(dú)特價(jià)值。五環(huán)外區(qū)域承載著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)主力，這里集中了全市超八成的新建商品住宅供應(yīng)和過(guò)半的二手房源。政策調(diào)整后，對(duì)選擇在五環(huán)外置業(yè)的群體而言，購(gòu)房自由度顯著提升。公積金政策的優(yōu)化則是為這些需求群體提供更有利的資金支持，有效降低購(gòu)房門檻和成本。

五環(huán)外的新房成交量穩(wěn)占全市成交規(guī)模的80%朝上，五環(huán)外的二手房成交規(guī)模也超過(guò)了50%。

具體情況參考下面這張表格就能一目了然。

這輪調(diào)整并非孤例。全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市近期陸續(xù)推出類似政策：重慶推出“賣舊買新”補(bǔ)貼，給予新購(gòu)住房總價(jià)1%的財(cái)政支持；青島通過(guò)國(guó)企收購(gòu)模式推動(dòng)“以舊換新”，多子女家庭購(gòu)房可享5-10萬(wàn)元補(bǔ)貼；珠海直接按網(wǎng)簽價(jià)1%發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼（上限3萬(wàn)元），同時(shí)推進(jìn)跨行“帶押過(guò)戶”。這些措施核心邏輯高度一致：通過(guò)激活置換鏈條加速新房去化——購(gòu)房者處理舊房購(gòu)入新房，開(kāi)發(fā)商回籠資金后參與土地市場(chǎng)，地方財(cái)政壓力得到緩解。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)清晰反映政策背景。今年7月北京新房網(wǎng)簽量同比下滑約三成，二手房交易同比減少約17.9%。同期多家機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，五環(huán)外多個(gè)新房項(xiàng)目去化速度明顯放緩。房地產(chǎn)企業(yè)層面同樣承壓，行業(yè)研究顯示2025年房企到期債務(wù)規(guī)模約5257億元，其中三季度是償債高峰期。在此背景下，盤活新房市場(chǎng)、恢復(fù)企業(yè)造血能力具有現(xiàn)實(shí)必要性。

政策帶來(lái)的短期利好明確可見(jiàn)。具備資質(zhì)的購(gòu)買力在五環(huán)外得以釋放，公積金政策實(shí)質(zhì)性降低購(gòu)房成本，兩者結(jié)合將顯著提升五環(huán)外新房去化速度。二手房市場(chǎng)同步受益，置換需求的釋放將增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性。但中長(zhǎng)期挑戰(zhàn)依然存在：部分房企推盤意愿不足，重點(diǎn)城市新房供應(yīng)量仍處于低位；核心區(qū)域限購(gòu)政策未松動(dòng)，部分合理需求仍受抑制；房企債務(wù)壓力需要銷售回款持續(xù)改善才能逐步化解。

北京政策調(diào)整傳遞出重要信號(hào)：當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入新階段。與過(guò)往刺激房?jī)r(jià)的邏輯不同，現(xiàn)在更注重建立良性循環(huán)機(jī)制——激活新房銷售帶動(dòng)房企回款，穩(wěn)定土地市場(chǎng)支持地方財(cái)政，優(yōu)化交易環(huán)節(jié)降低居民杠桿。這預(yù)示著未來(lái)政策方向?qū)⑹?strong>精準(zhǔn)滴灌而非大水漫灌，重點(diǎn)解決市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)的卡點(diǎn)問(wèn)題。三四線城市可能繼續(xù)采取補(bǔ)貼等方式促進(jìn)入市，而一線城市更傾向采取區(qū)域差異化調(diào)整策略。

普通購(gòu)房群體值得關(guān)注三個(gè)變化。一是五環(huán)外新房選擇空間變大，具備資質(zhì)的改善型需求可結(jié)合自身實(shí)際擇機(jī)入市；二是公積金使用靈活性提升，組合貸等方案能更好發(fā)揮政策紅利；三是置換鏈條逐步暢通，“賣舊買新”的改善路徑更加清晰。對(duì)于確實(shí)有居住升級(jí)需求的人群，現(xiàn)在獲得的是更優(yōu)政策環(huán)境下的選擇空間。

未來(lái)走向還需要持續(xù)觀察。若當(dāng)前政策能有效帶動(dòng)新房銷售回暖，土地市場(chǎng)可能在三季度后逐步復(fù)蘇；若效果有限，預(yù)計(jì)會(huì)有更多協(xié)同政策出臺(tái)，如商業(yè)貸款利率調(diào)整、交易稅費(fèi)優(yōu)化等?？梢源_認(rèn)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)需要供需兩端形成良性互動(dòng)，這輪政策調(diào)整在需求端打開(kāi)了重要突破口。