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房股大漲,三大利好要來了?

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今天房地產(chǎn)板塊全線上漲,A股的 世聯(lián)行、華夏幸福、財(cái)信發(fā)展?jié)q停,

港股的 融創(chuàng)中國、金輝控股漲超11%,雅居樂集團(tuán)、世茂集團(tuán)、中國金茂漲超9%。

就連半死不活的萬科都漲停了,一些萬科的債也在漲,“22萬科06”“22萬科04”漲超20%,臨時(shí)停牌。


房地產(chǎn)板塊很久都沒有試過那么喜慶了。

背后傳的消息有3條:

1、據(jù)說明年準(zhǔn)備10000億用來收儲房地產(chǎn)。
2、準(zhǔn)備給房地產(chǎn)貸款貼息,規(guī)模在4000億。
3、傳中X公司牽頭開始對萬科進(jìn)行市場化化債。

我個(gè)人覺得萬科大概率不會倒,而且不能倒,必須要救,因?yàn)樗芏鄠鶆?wù)都在銀行,不救的話麻煩的不是萬科,而是銀行。

最近萬科面臨一筆20億元的中票到期壓力,靠萬科自己肯定還不上。

現(xiàn)在 深鐵為展期提供了全額連帶責(zé)任擔(dān)保,但前提是萬科要賣資產(chǎn)自己借錢,或者像融創(chuàng)一樣債轉(zhuǎn)股,整個(gè)方案“以市場化為主”。

深鐵愿意為萬科擔(dān)保這個(gè)信號,其實(shí)已經(jīng)說明了高層不會真的見死不救。

而上萬億收儲并非新鮮事,過去兩年一直都在喊,關(guān)鍵是執(zhí)行要到位,資金要到位。

也許是官方也在等房價(jià)跌到底部吧,今年全國房價(jià)相比去年又跌了一個(gè)臺階, 這個(gè)節(jié)點(diǎn)啟動大規(guī)模收儲,成本低,撬動市場效果才會明顯。

更值得關(guān)注的是房貸貼息的事,據(jù)說敲定了。

消息雖然還沒官方確認(rèn),但錢一定是最聰明的,那么多資金涌進(jìn)去,大家都在等待官方宣布,好賺一波。

可能有的人還不理解,為什么這么消息會引發(fā)市場集體漲停,能量這么大?

我這么說吧,如果這個(gè)消息是真的,那么將會是棚改后,近十年來最重磅的房地產(chǎn)救市新政。

消息的原文說是 4000億房貸貼息政策已定,貼息比例1%,風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)和困難房企可能提高到2%。

也即是說以后剛需買房,官方給你貼一定的利息,比例為 貸款合同利率的 1%。


以100萬貸款、30年期、利率3.5%為例。

貼息1%的話,月供立減530元、30年也就是360個(gè)月累計(jì)省190800元,接近20萬了。

算下來也是一筆不少的數(shù)目了,據(jù)說貼息資金由中央財(cái)政90%+省級財(cái)政 10%共擔(dān)。

傳聞?wù)f最快在26年的1月起在廣州落地,隨后向30+城市擴(kuò)圍。

這個(gè)消息未必空穴來風(fēng),因?yàn)樽罱衣爮V州那邊的房產(chǎn)博主說, 廣州相關(guān)部門正在與上面進(jìn)行對接,大概率率先推行房貸貼息政策。

目前廣州已經(jīng)有項(xiàng)目率先推出了貸款貼息的活動了,保利旗下的樓盤有不少都參與貼息的活動,打出的口號是貼息10年!每月1000元。

不過是由開發(fā)商來墊這筆費(fèi)用,現(xiàn)在也就央企才有這么大口氣了。

目前來看,房地產(chǎn)的救市大招所剩無幾,房貸貼息算的上一個(gè)一魚多吃的好辦法。

首先是真金白銀的幫剛需省錢了,直接降低購房者的還款負(fù)擔(dān)。

至于存量房貸能否享受到利好,還是區(qū)別對待?現(xiàn)在還不明朗,等消息落地。

不過最能緩一口氣的應(yīng)該是銀行了,銀行聽降息,降存量房貸就像見鬼了一樣。

這幾年來不斷降息,銀行的凈息差已經(jīng)跌至警戒線,目前1.42%,連續(xù)2年多低于1.8%,即銀行合理盈利的警戒線。

繼續(xù)降下去,銀行基本沒利潤,會影響金融的穩(wěn)定性。

而通過貼息將房貸利率降下來,上述問題不會存在,銀行既能完成信貸投放任務(wù),又能保持原有利息收入。

從救市方向來說,這是當(dāng)下最有操作性,而且是最有可能成功的手段。


對于房地產(chǎn)市場而言,明年美聯(lián)儲大概率會降息,我們也會跟。

疊加貼息比例 1%,明年存量和增量房貸降低到2%。

除一線之外,很多小地方的租售比都已經(jīng)比利息高了。


數(shù)據(jù)顯示,2025年重點(diǎn)城市平均的租售比達(dá)到2.08%,高于十年期的國債收益率1.78%,也高于大部分的理財(cái)產(chǎn)品收益率。

就說長沙,根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù),長沙六區(qū)一縣住宅平均租金為28.80元/㎡/月;

貝殼二手房最新10月房價(jià)約為8400元/㎡(相比年初下跌15%左右)。

根據(jù)以上兩組數(shù)據(jù)則可以算出來,長沙的二手房平均租金回報(bào)率為4.1%。

在長沙100平米的三房平均租金為2880元,房子總價(jià)為84萬,首付2成,帶寬30年,利率2%來算的話,月供是2476元。

對于剛需,尤其是準(zhǔn)備結(jié)婚的剛需來說,從經(jīng)濟(jì)的角度來看,買房明顯更劃算。

這個(gè)回報(bào)率非常高了,要知道我們不像日本美國,房子是沒有持有成本的,租金就是到手的錢。

這段時(shí)間香港 房價(jià) 為什么止跌回穩(wěn)了,關(guān)鍵的因素就是租售比太高了,

目前香港的房屋租金比房貸月供還高,你要是手里拿著錢的剛需,你也會選擇上車。

只要利率足夠低,只要租售比足夠高,房價(jià)早晚會止跌回穩(wěn),香港就是一個(gè)例子。

很多人總想著房子跌成白菜價(jià),但是大家都忘記了,哪怕金融價(jià)值消失了,房子本身還有居住價(jià)值,不像股票。

只要房子的居住價(jià)值夠硬,比如一二線核心的房產(chǎn),就不可能跌成白菜價(jià)。

現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì),一二線核心房產(chǎn)不可能全國人都能買得起, 總有一天會出現(xiàn)最低點(diǎn)。


今天之所以市場聽到一點(diǎn)利好就狂歡,其實(shí)根本原因還是樓市過于低迷了。

整個(gè)11月,房地產(chǎn)市場依舊不見起色,所有的數(shù)據(jù)依然很不好看,整體仍看不到房地產(chǎn)市場回暖的一絲跡象。

10月份房貸繼續(xù)負(fù)增長,是今年以來的第四次。

2022年、2023年、2024年各出現(xiàn)了兩次房貸負(fù)增長現(xiàn)象,2025年到目前為止,出現(xiàn)了4次,出現(xiàn)次數(shù)是過去三年的兩倍。

雖然現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策不像十年前那么勁爆,主要是我們救市的空間變得越來越少,救市的難度也在不斷增加。

但樓市低迷已沖擊居民財(cái)富、消費(fèi)、就業(yè)等方方面面。

盡管約一年前在政策支持下樓市曾小幅回暖,但復(fù)蘇勢頭很快消退。

房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的傷害到現(xiàn)在為止還不能夠完全止血。

所以救市肯定會有,就看是什么時(shí)候了,

和以前的kpi不一樣,接下來的救市,房價(jià)能穩(wěn)住不跌,就已經(jīng)是最好的結(jié)果了。

目前我們的確處于一個(gè)資產(chǎn)荒的年代,我的建議是,要從“單幣種”走向“多幣種”的配置,逐步搭建全球化的、應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)配置體系,不管處在哪個(gè)周期,普通人的日子也可以過得游刃有余。

更多內(nèi)部消息可以明天晚上來內(nèi)部直播間聽,直播沒有回放,點(diǎn)擊下方按鈕預(yù)約,不見不散。


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