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2025年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)總結(jié)與展望

2025-12-11 15:45:05　來(lái)源: 中指研究院

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2025年，居民就業(yè)收入預(yù)期仍偏弱，疊加保租房供應(yīng)增加影響，1-11月重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌3.04%。政策方面，中央定調(diào)優(yōu)化保障性住房供給，保租房供給有望從大規(guī)?；I建轉(zhuǎn)向以需定建階段，供應(yīng)趨穩(wěn)將有助于行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行，《住房租賃條例》實(shí)施引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展。培育市場(chǎng)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)政策導(dǎo)向下，住房租賃企業(yè)存在發(fā)展空間，租賃住房REITs擴(kuò)圍擴(kuò)容有助于企業(yè)回籠資金、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，形成規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)，租戶需求從“有房住”變?yōu)椤白『梅俊?，租賃住房供給要側(cè)重品質(zhì)優(yōu)化。在此背景下，企業(yè)應(yīng)把握政策窗口期，參與保租房籌集，打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、規(guī)范運(yùn)營(yíng)，建立租戶對(duì)品牌的信任度，同時(shí)把握公募REITs政策機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

更多住房租賃市場(chǎng)報(bào)告，聯(lián)系索取

住宅租賃價(jià)格指數(shù)走勢(shì)
（一）50城住宅租金：1-11月租金累計(jì)下跌3.04%，跌幅較上年同期擴(kuò)大0.32個(gè)百分點(diǎn)
1.整體租金：1-11月50城住宅租金累計(jì)跌幅擴(kuò)大至304%，3月起租金連續(xù)下跌

2025年重點(diǎn)城市住宅平均租金延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。受居民就業(yè)收入預(yù)期偏弱及保租房供應(yīng)增加影響，今年以來(lái)重點(diǎn)城市住宅平均租金延續(xù)小幅下跌態(tài)勢(shì)。根據(jù)50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，2025年1-11月，全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌3.04%，累計(jì)跌幅較上年同期擴(kuò)大0.32個(gè)百分點(diǎn)。11月，50城住宅平均租金為34.4元/平方米/月，環(huán)比下跌0.60%，同比下跌3.57%。

從租金月度走勢(shì)來(lái)看，僅2月租金短暫企穩(wěn)，8月以來(lái)跌幅有所擴(kuò)大。從全年運(yùn)行情況來(lái)看，重點(diǎn)城市住宅平均租金僅在春節(jié)后的“返城季”（2月）出現(xiàn)了短暫企穩(wěn)，其余各月均下跌，其中6-7月在年中畢業(yè)季需求釋放支撐下，租金環(huán)比跌幅有所收窄，8月以來(lái)租金環(huán)比跌幅有所擴(kuò)大。

圖：2021年7月至2025年11月50城住宅平均租金與環(huán)比漲跌幅

數(shù)據(jù)來(lái)源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

2.城市租金：1-11月50城中49城住宅租金累計(jì)下跌，一線城市租金跌幅仍相對(duì)較小

從城市漲跌幅來(lái)看，1-11月50城中49城住宅租金累計(jì)下跌。具體來(lái)看，2025年1-11月，僅烏魯木齊住宅平均租金累計(jì)上漲，漲幅為0.76%。下跌城市中，溫州、三亞、南京、海口等7個(gè)城市累計(jì)跌幅在5%以上，杭州、嘉興、長(zhǎng)沙、福州等19個(gè)城市累計(jì)跌幅在3%-5%之間，昆明、佛山、長(zhǎng)春、廣州等20個(gè)城市累計(jì)跌幅在1%-3%之間，銀川、東莞、西寧累計(jì)跌幅在1%以內(nèi)。

分梯隊(duì)來(lái)看，各線城市住宅平均租金均下跌，一線城市租金累計(jì)跌幅相對(duì)較小。根據(jù)50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，2025年1-11月，一線城市住宅平均租金累計(jì)下跌2.06%，跌幅較2024年同期收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二線城市平均租金累計(jì)下跌3.66%，跌幅較2024年同期擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；三四線代表城市平均租金累計(jì)下跌2.65%，跌幅較2024年同期擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

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（二）投資回報(bào)率：11月50城平均租金房?jī)r(jià)比為2.23%，較上年末提升0.1個(gè)百分點(diǎn)

2025年，重點(diǎn)城市租金房?jī)r(jià)比小幅提升。截至2025年11月，50個(gè)重點(diǎn)城市住宅租金房?jī)r(jià)比為2.23%，較2024年12月（2.12%）提升0.1個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，50城中僅三亞、太原、成都、嘉興租金房?jī)r(jià)比較2024年末微幅下降，其余46個(gè)城市均有提升，其中徐州、東莞、南通、呼和浩特等城市提升幅度相對(duì)較大。

圖：2025年11月50個(gè)重點(diǎn)城市租金房?jī)r(jià)比

注：租金房?jī)r(jià)比=2025年11月城市住宅平均租金×12÷2025年11月城市二手住宅均價(jià)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

隨著近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整，而住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化、專業(yè)化程度和租住產(chǎn)品品質(zhì)均有提升，疊加住房租賃市場(chǎng)的剛性需求支撐，租金調(diào)整幅度相對(duì)平緩，重點(diǎn)城市租金房?jī)r(jià)比持續(xù)提升。2025年11月，重點(diǎn)50城平均租金房?jī)r(jià)比為2.23%，較2023年初低點(diǎn)提高0.25個(gè)百分點(diǎn)，住房租賃投資回報(bào)進(jìn)一步改善。

圖：2021年9月至2025年11月50城租金房?jī)r(jià)比走勢(shì)圖

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住房租賃政策分析

“十四五”時(shí)期，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)由快速發(fā)展階段邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，“租購(gòu)并舉”住房制度的建設(shè)持續(xù)深化，供應(yīng)端強(qiáng)調(diào)以保障性租賃住房為抓手，解決住房租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問題，針對(duì)保租房籌集方式和資金支持均出臺(tái)多項(xiàng)政策。同時(shí)，自啟動(dòng)試點(diǎn)以來(lái)，“十四五”時(shí)期公募REITs市場(chǎng)從起步逐漸邁向常態(tài)化發(fā)行階段，金融支持政策不斷出臺(tái)，為住房租賃企業(yè)融資、項(xiàng)目退出提供了新渠道。

2025年是“十四五”收官之年，中央定調(diào)優(yōu)化保障房供給，各地通過收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租、非居改租等存量盤活舉措拓寬保租房籌集渠道。金融支持方面，政策強(qiáng)調(diào)擴(kuò)寬保障性住房再貸款使用范圍，“782號(hào)文”出臺(tái)推動(dòng)租賃住房公募REITs擴(kuò)圍擴(kuò)容。行業(yè)監(jiān)管方面，《住房租賃條例》出臺(tái)并實(shí)施，推動(dòng)行業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化方向發(fā)展，各地規(guī)范管理的政策逐步覆蓋租賃住房備案、租賃合同規(guī)范、保障性住房分配、房源品質(zhì)規(guī)范等租賃活動(dòng)全鏈條。同時(shí)，在需求側(cè)，各地政府積極優(yōu)化公積金租房政策、發(fā)放住房補(bǔ)貼，降低居民租房負(fù)擔(dān)。

（一）保租房供給：政策導(dǎo)向從擴(kuò)大供給轉(zhuǎn)向優(yōu)化供給，收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)租是當(dāng)前重要方向

“十四五”時(shí)期，中央多次出臺(tái)有關(guān)保租房建設(shè)籌集的政策，政策導(dǎo)向從擴(kuò)大保租房供給到優(yōu)化保障房供給。房源籌集方式包括城中村房屋改造、集體用地建設(shè)、存量收儲(chǔ)、非居改租等。

2021-2022年政策導(dǎo)向主要集中于擴(kuò)大保障性租賃住房供給，解決新市民、青年人等群體的住房難題。2023年政策強(qiáng)調(diào)將城中村改造與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，促進(jìn)保租房籌集，探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)保租房。2024年政策支持收儲(chǔ)去庫(kù)存，并落實(shí)保障性住房再貸款、專項(xiàng)債收儲(chǔ)等資金支持政策，其中用作保租房已有實(shí)踐。

2025年，中央定調(diào)優(yōu)化保障性住房供給。6月中辦、國(guó)辦發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步保障和改善民生著力解決群眾急難愁盼的意見》，其中提出“支持各地統(tǒng)籌資金渠道，加大保障性住房供給，引導(dǎo)支持社會(huì)力量運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期租賃住房。”“引導(dǎo)支持在保障性住房中加大兼顧職住平衡的宿舍型、小戶型青年公寓供給。”8月《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》中提出“因地制宜發(fā)展保障性住房。”10月二十屆四中全會(huì)審議通過《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》，提出“優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。”住建部部長(zhǎng)倪虹題為《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章中進(jìn)一步明確要“優(yōu)化保障性住房供給。完善以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的多層次住房保障體系。”

各部委多次提及收購(gòu)存量商品房，盤活存量仍是當(dāng)前重要方向。3月《政府工作報(bào)告》明確“盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)?！?月李強(qiáng)總理在北京調(diào)研人才公寓時(shí)再次強(qiáng)調(diào)“收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、保障和改善民生的重要抓手?！?月，中辦、國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，強(qiáng)調(diào)“支持利用存量低效用地建設(shè)保障性住房、發(fā)展產(chǎn)業(yè)、完善公共服務(wù)設(shè)施?！?/p>

專項(xiàng)債收儲(chǔ)方面，1月財(cái)政部指出“專項(xiàng)債支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房的政策，正在配合相關(guān)行業(yè)主管部門抓緊研究，細(xì)化有關(guān)措施安排?！?月《2024年中國(guó)財(cái)政政策執(zhí)行情況報(bào)告》，明確“推進(jìn)專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備和收購(gòu)存量商品房用作保障性住房等工作?！?1月《2025上半年中國(guó)財(cái)政政策執(zhí)行情況報(bào)告》，提到“各地積極擴(kuò)大專項(xiàng)債券投向領(lǐng)域和用作項(xiàng)目資本金范圍，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房用作保障性住房等。”從專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房的情況來(lái)看，據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，5月以來(lái)，浙江、四川、山東、湖南先后發(fā)行專項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房，截至11月合計(jì)發(fā)行金額36.6億元。從操作層面看，收購(gòu)存量商品房流程復(fù)雜，推進(jìn)周期相對(duì)較長(zhǎng)，非試點(diǎn)地區(qū)在啟動(dòng)項(xiàng)目前仍需報(bào)送住建部和財(cái)政部審核，短期內(nèi)推進(jìn)節(jié)奏仍受限。

（二）金融支持：住房租賃金融支持體系基本形成，政策推動(dòng)租賃住房公募REITs擴(kuò)圍擴(kuò)容

“十四五”時(shí)期，住房租賃金融支持體系基本形成，包括中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金、各類租賃住房信貸服務(wù)、保障性住房再貸款、專項(xiàng)債收儲(chǔ)、不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)、租賃住房公募REITs等。

2021年，保租房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)范圍。2022-2023年，為租賃市場(chǎng)各參與主體提供專項(xiàng)金融支持的政策密集出臺(tái)，同時(shí)快速推進(jìn)保租房公募REITs試點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)保租房REITs從無(wú)到有的突破，不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)啟動(dòng)，全周期信貸政策出臺(tái)。2024年，租賃金融17條正式出臺(tái)，公募REITs項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行，住房租賃金融閉環(huán)進(jìn)一步完善。

2025年，央行多次強(qiáng)調(diào)要著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見效。3月《政府工作報(bào)告》、5月《2025年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》均提出“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”，意味著更多符合條件的項(xiàng)目能夠獲得政策資金的支持，收購(gòu)的房源類型或從住宅擴(kuò)展到商業(yè)、辦公等非住宅類房產(chǎn)，有助于盤活市場(chǎng)存量資源。8月、11月發(fā)布的《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》均提出下一階段將著力推動(dòng)保障性住房再貸款等金融政策措施落地見效。

政策支持市場(chǎng)化長(zhǎng)租房積極探索公募REITs發(fā)行路徑，支持跨地區(qū)擴(kuò)募。9月國(guó)家發(fā)改委辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2025〕782號(hào)），持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容，政策提出要加快保障性租賃住房等成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目申報(bào)，積極研究探索市場(chǎng)化租賃住房等尚無(wú)推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項(xiàng)目的發(fā)行路徑，同時(shí)鼓勵(lì)已上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過擴(kuò)募等方式籌集資金購(gòu)入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs首次發(fā)行上市滿6個(gè)月后可申報(bào)新購(gòu)入項(xiàng)目，支持跨區(qū)域通過擴(kuò)募等方式整合存量資產(chǎn)。

保租房REITs邁入“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)階段。截至2025年11月，我國(guó)共有77支基礎(chǔ)設(shè)施REITs首發(fā)上市，首發(fā)規(guī)模約1993億元，其中8支為保租房REITs，首發(fā)規(guī)模約121億元，發(fā)行規(guī)模占比約6.1%。與此同時(shí)，保租房公募REITs擴(kuò)募進(jìn)程也在加速推進(jìn)，6月華夏北京保障房REIT擴(kuò)募項(xiàng)目于上交所上市，保租房REITs邁入“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)階段，有望步入加速擴(kuò)容新周期。

表：2025年保租房公募REITs首發(fā)與擴(kuò)募相關(guān)的重要事件

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

（三）行業(yè)監(jiān)管：《住房租賃條例》正式實(shí)施，行業(yè)監(jiān)管進(jìn)入“有法可依”新階段

2025年9月《住房租賃條例》正式實(shí)施，該條例是我國(guó)住房租賃領(lǐng)域首部國(guó)家級(jí)的行政法規(guī)，從根本上改變了我國(guó)住房租賃行業(yè)的法治環(huán)境?！稐l例》共7章50條，涉及規(guī)范出租承租活動(dòng)、規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為、強(qiáng)化監(jiān)督管理、嚴(yán)格責(zé)任追究等內(nèi)容。其重要意義在于通過明確各方權(quán)責(zé)、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，為構(gòu)建穩(wěn)定的租賃關(guān)系提供制度保障，從而推動(dòng)形成權(quán)責(zé)清晰、行為規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境，為住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展奠定法治基礎(chǔ)。未來(lái)，隨著行業(yè)法治環(huán)境的完善，住房租賃行業(yè)的規(guī)范化程度，住房租賃企業(yè)的市場(chǎng)化、專業(yè)化程度將進(jìn)一步加深，有助于住房租賃市場(chǎng)在保民生方面發(fā)揮更大作用。

租客期待提高行業(yè)監(jiān)管力度、規(guī)范承租方行為、落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。租客調(diào)研結(jié)果顯示，租客對(duì)監(jiān)督管理，規(guī)范住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為的政策需求較為迫切，選擇“推行官方合同范本”的受訪租客占比達(dá)40%，選擇“打擊虛假房源”“強(qiáng)化租金監(jiān)管及押金托管”“定期發(fā)布租金指導(dǎo)價(jià)”的受訪租客占比亦在35%以上。此外，租房已成為核心一二線城市新市民、青年人滿足住房需求的重要方式，“落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是租客的迫切需求，37%受訪租客選擇此選項(xiàng)。

（四）地方政策：供給側(cè)由大規(guī)?；I建向規(guī)范管理轉(zhuǎn)變，需求側(cè)公積金支持租房力度加大

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2025年1-11月，我國(guó)地方政府共出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策超150次。各月政策出臺(tái)頻次均在10次及以上，其中5月、7月、10月政策出臺(tái)頻次近20次。分城市來(lái)看，一線城市出臺(tái)政策頻次約40次，二線城市中重慶、天津、鄭州、青島、成都等地出臺(tái)政策較多，均在3次及以上。

供給側(cè)，多地強(qiáng)調(diào)完善“市場(chǎng)+保障”住房供給體系，政策導(dǎo)向由大規(guī)?；I建向規(guī)范管理轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)培育方面，2025年，多地在政策方向上繼續(xù)強(qiáng)調(diào)完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系，但在保障性住房籌建路徑上存在一定差異，北京強(qiáng)調(diào)優(yōu)化保障性住房供給，上海、天津等一二線城市要求擴(kuò)大保障性租賃住房供給，以應(yīng)對(duì)大城市住房壓力；而部分三四線城市明確堅(jiān)持“以需定建、以需定購(gòu)”原則，強(qiáng)調(diào)根據(jù)實(shí)際需求動(dòng)態(tài)掌握保障對(duì)象和房源匹配情況。房源籌集方面，2025年房源籌集政策仍以收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租為主，同時(shí)部分城市通過非居改租、盤活農(nóng)村閑置資產(chǎn)等方式建設(shè)房源，增加租賃住房供給的同時(shí)有效盤活低效存量資產(chǎn)。規(guī)范管理方面，各地亦積極出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范管理政策，逐步覆蓋租賃活動(dòng)全鏈條，如租賃住房備案、租賃合同規(guī)范、保障性住房分配、房源品質(zhì)規(guī)范等方面。

需求側(cè)，公積金支持政策減輕居民租房負(fù)擔(dān)，多地出臺(tái)人才安居、租房落戶等政策，激發(fā)租住需求。公積金支持方面，政策主要集中于三方面，一是支持租房提取公積金，二是提高公積金的提取額度、頻次，三是支持公積金直付房租。人口人才方面，部分城市針對(duì)高校畢業(yè)生就業(yè)推出階梯式安居體系，求職、實(shí)習(xí)期間提供一定期限的免費(fèi)住宿（如青年驛站），就業(yè)后可享受一定年限的就業(yè)長(zhǎng)租優(yōu)惠。同時(shí)，部分城市支持租房落戶，部分城市采取實(shí)物配租和貨幣補(bǔ)貼等方式，提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房保障水平。

市場(chǎng)供求趨勢(shì)
（一）保租房發(fā)展：多地完成保租房“十四五”籌集目標(biāo)，保租房REITs收益保持穩(wěn)定
1.保租房籌集：多地完成保租房“十四五”籌集目標(biāo)，未來(lái)或“以需定購(gòu)、以需定建”籌集房源

“十四五”期間，我國(guó)住房保障體系建設(shè)取得顯著進(jìn)展。2025年10月11日，在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，“十四五”期間，住建部著力保障困難群眾基本住房需求，充分考慮保障對(duì)象的實(shí)際情況差異，建立了包含公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房的多層次住房保障體系，對(duì)新市民、青年人等不同群體，在住房保障制度上作出了相應(yīng)安排。住建部部長(zhǎng)倪虹表示，“十四五”期間，全國(guó)累計(jì)建設(shè)籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬(wàn)套（間）、惠及3000多萬(wàn)群眾。

從保租房籌集規(guī)模來(lái)看，“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬(wàn)套（間），截至2023年底，已籌建保障性租賃住房數(shù)量約573萬(wàn)套（間），完成“十四五”目標(biāo)的66%。根據(jù)2024年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，全年全國(guó)配售型保障性住房、保障性租賃住房和公租房等開工建設(shè)和籌集180萬(wàn)套（間）。2025年，保租房籌集方式以“收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租”“非居改租”等存量轉(zhuǎn)化方式為主，截至2025年11月，部分省市已完成“十四五”時(shí)期保租房籌集目標(biāo)。

表：“十四五”時(shí)期部分省市保租房籌集計(jì)劃完成情況（單位：萬(wàn)套）

注：標(biāo)*為計(jì)算數(shù)據(jù)

資料來(lái)源：各地政府網(wǎng)站，中指研究院綜合整理

根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，江蘇、上海、北京、四川、湖北、廣西、桂林、中山、通遼、廊坊已完成“十四五”保租房籌集目標(biāo)，部分省市尚未公布最新數(shù)據(jù)，但總體來(lái)看，多數(shù)省份可完成籌集任務(wù)。預(yù)計(jì)“十五五”期間保租房將更多按照“以需定購(gòu)、以需定建”的模式，通過存量轉(zhuǎn)化與新建相結(jié)合的方式進(jìn)行籌集。

2.保租房REITs：底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)提升，基金收益保持穩(wěn)定

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：4支保租房REITs底層資產(chǎn)整體出租率升至近五個(gè)季度高位

根據(jù)各保租房REITs最新披露的2025年三季度報(bào)告，截至2025年9月末，八支保租房REITs的平均出租率均在93%以上，運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健。具體來(lái)看，中金廈門安居REIT底層資產(chǎn)延續(xù)基本滿租狀態(tài)，出租率與2025年二季度末基本持平，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT底層資產(chǎn)平均出租率較2025年二季度末略有下降，華夏北京保障房REIT等四支保租房REITs底層資產(chǎn)平均出租率均升至近五個(gè)季度高位。

表：八支保租房REITs底層資產(chǎn)項(xiàng)目不同時(shí)期出租率對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：保租房REITs公開資料，中指研究院綜合整理

從各保租房REITs底層資產(chǎn)對(duì)比來(lái)看，部分項(xiàng)目三季度運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)有所提升。如華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)文龍家園、國(guó)泰海通城投寬庭保租房REIT底層資產(chǎn)江灣社區(qū)三季度末出租率分別為97.6%、94.1%，均為近兩年最高。紅土創(chuàng)新深圳安居REIT底層資產(chǎn)保利香檳苑項(xiàng)目，三季度末出租率達(dá)98.5%，較上季度末提升5.8個(gè)百分點(diǎn)，較上年末提升7.7個(gè)百分點(diǎn)。招商基金蛇口租賃住房REIT底層資產(chǎn)林下項(xiàng)目，三季度末出租率為97.6%，較上年末提升27.2個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)歷集中租賃爬坡階段后，出租率已反超太子灣項(xiàng)目。

基金收益：三季度保租房REITs收益整體保持穩(wěn)定，僅華夏基金華潤(rùn)有巢REIT收入、凈利潤(rùn)小幅下滑

三季度保租房REITs運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健向好。根據(jù)最新披露數(shù)據(jù)，按可比口徑計(jì)算，2025年三季度保租房REITs整體收入、凈利潤(rùn)、可供分配金額同環(huán)比均有所增長(zhǎng)，刨除華夏北京保障房REIT擴(kuò)募帶來(lái)的影響，保租房公募REITs的業(yè)績(jī)整體亦呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

表：保租房公募REITs核心財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：保租房REITs公開資料，中指研究院綜合整理

基金收入方面，三季度僅華夏基金華潤(rùn)有巢REIT有所下降。2025年三季度，華夏北京保障房REIT受成功擴(kuò)募影響，基金收入同環(huán)比增幅均超50%，拉動(dòng)保租房REITs整體收入同環(huán)比增幅均超9%，刨除該基金后，三季度保租房REITs整體收入同環(huán)比增幅均在3%左右，其中僅華夏基金華潤(rùn)有巢REIT收入小幅下滑，同環(huán)比降幅分別為4.5%、3.7%。

凈利潤(rùn)方面，三季度各保租房REITs產(chǎn)品間凈利潤(rùn)走勢(shì)分化。具體來(lái)看，招商基金蛇口租賃住房REIT、匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT凈利潤(rùn)基數(shù)較低，環(huán)比增幅均超80%，華夏北京保障房REIT凈利潤(rùn)同環(huán)比增幅均超30%，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT凈利潤(rùn)同環(huán)比均有所下滑。

可供分配金額方面，三季度各保租房REITs環(huán)比均增長(zhǎng)。具體來(lái)看，2025年三季度，華夏北京保障房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT可供分配金額環(huán)比增長(zhǎng)較多，分別為41.2%、14.6%，其他產(chǎn)品可供分配金額環(huán)比均小幅增長(zhǎng)，增幅均在4%以內(nèi)。同比來(lái)看，除華夏北京保障房REIT的可供分配金額顯著增長(zhǎng)外，其他保租房REITs的可供分配金額均相對(duì)平穩(wěn)。

（二）企業(yè)發(fā)展格局：行業(yè)加速擴(kuò)容，新增開業(yè)規(guī)模較上年增長(zhǎng)，地方國(guó)企系增速依舊領(lǐng)先

政策推動(dòng)下，住房租賃行業(yè)提質(zhì)擴(kuò)容，規(guī)?；潭忍嵘?/b>“十四五”收官之年，我國(guó)“租購(gòu)并舉”住房制度建設(shè)持續(xù)深化，保障性租賃住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，“收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租”“非居改租”等政策盤活存量、增加租賃住房供給的同時(shí)為住房租賃企業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)，《住房租賃條例》出臺(tái)實(shí)施推動(dòng)行業(yè)向規(guī)范化、市場(chǎng)化、專業(yè)化方向邁進(jìn)。同時(shí)，保租房REITs邁入“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)階段，市場(chǎng)化長(zhǎng)租房積極探索公募REITs發(fā)行路徑，拓寬企業(yè)融資渠道，為企業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的金融支撐。重點(diǎn)城市住宅租金房?jī)r(jià)比持續(xù)提升，住房租賃投資回報(bào)進(jìn)一步改善，吸引更多市場(chǎng)主體積極布局。頭部企業(yè)加快資源整合與業(yè)務(wù)拓展，鞏固行業(yè)領(lǐng)先地位。

新增開業(yè)、管理規(guī)模均較上年有所增長(zhǎng)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2025年11月，全國(guó)開業(yè)規(guī)模TOP30企業(yè)累計(jì)開業(yè)房源量達(dá)140.9萬(wàn)間，較2024年末增加15.3萬(wàn)間，增量較上年同期增加1.2萬(wàn)間，管理規(guī)模TOP30企業(yè)累計(jì)管理房源量達(dá)200.7萬(wàn)間，較2024年末增加18.7萬(wàn)間，增量較上年同期增加4.7萬(wàn)間。

表：截至2025年11月規(guī)模TOP30住房租賃企業(yè)開業(yè)與管理房源規(guī)模

數(shù)據(jù)來(lái)源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

分類型來(lái)看，住房租賃行業(yè)逐漸形成房企系規(guī)模領(lǐng)先，地方國(guó)企系主導(dǎo)保障，創(chuàng)業(yè)系、酒店系專注輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的格局，各類型長(zhǎng)租企業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，滿足多元化市場(chǎng)需求，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

房企系長(zhǎng)租公寓企業(yè)精準(zhǔn)布局增量市場(chǎng)的同時(shí)通過多元合作模式盤活存量資產(chǎn)，“輕重并舉”實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健擴(kuò)張，規(guī)模領(lǐng)先。增量開發(fā)發(fā)面，部分房企系長(zhǎng)租企業(yè)聚焦核心一二線城市，通過拿地開發(fā)并自持運(yùn)營(yíng)的方式擴(kuò)張規(guī)模。存量盤活方面，房企系長(zhǎng)租企業(yè)通過改造自持資產(chǎn)或與地方國(guó)企合作等方式實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模擴(kuò)張。整體來(lái)看，房企系長(zhǎng)租企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出，行業(yè)領(lǐng)先地位較為穩(wěn)固。根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，截至2025年11月，開業(yè)規(guī)模TOP30企業(yè)中，房企系長(zhǎng)租企業(yè)合計(jì)開業(yè)規(guī)模達(dá)65.5萬(wàn)間，較2024年末規(guī)模增加5.3萬(wàn)間；管理規(guī)模TOP30企業(yè)中，房企系長(zhǎng)租企業(yè)合計(jì)管理規(guī)模達(dá)95.8萬(wàn)間，較2024年末規(guī)模增加8.1萬(wàn)間。

地方國(guó)企系長(zhǎng)租企業(yè)在政策支持下主導(dǎo)保租房供應(yīng)，依托資源整合和平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，通過“收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租”等方式增加保租房供應(yīng)，開業(yè)、管理規(guī)模顯著提升。根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，截至2025年11月，開業(yè)規(guī)模TOP30企業(yè)中，地方國(guó)企系長(zhǎng)租企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)至11家，開業(yè)規(guī)模為32.2萬(wàn)間，較2024年末增加14.3萬(wàn)間，管理規(guī)模TOP30企業(yè)中，地方國(guó)企系長(zhǎng)租企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)至10家，管理規(guī)模達(dá)47.3萬(wàn)間，較2024年末增加11.6萬(wàn)間。

創(chuàng)業(yè)系、酒店系長(zhǎng)租企業(yè)依托多年積累的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和品牌口碑，通過輕資產(chǎn)輸出、中資產(chǎn)托管等方式實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。根據(jù)中指院監(jiān)測(cè)，截至2025年11月，管理規(guī)模TOP30企業(yè)中，創(chuàng)業(yè)系、酒店系長(zhǎng)租企業(yè)管理規(guī)模分別為31萬(wàn)間、21萬(wàn)間。

（三）租賃需求：租約到期后計(jì)劃續(xù)租比例較年中有所提升，但租房仍是多數(shù)受訪者過渡性選擇

為充分反映居民的租房狀況，了解居民當(dāng)前租房偏好和痛點(diǎn)問題，中指研究院自2022年6月起每半年開展一次全國(guó)租客問卷調(diào)查，對(duì)租客特征和租房偏好進(jìn)行分析總結(jié)。2025年底的全國(guó)租客問卷調(diào)查共收回5823份有效租客樣本。

1.租客特征：高學(xué)歷、新畢業(yè)租客仍是長(zhǎng)租公寓主力客群，一線城市合租比例高于其他城市

調(diào)查結(jié)果顯示，54%的受訪租客年齡介于25-34歲之間，83%的受訪租客為本科或?qū)？茖W(xué)歷，68%的受訪租客畢業(yè)5年以內(nèi)，44%的受訪租客月收入分布在5000-10000元之間。

租房選擇方面，72%的受訪租客選擇整租，其中一線城市合租（含床位、房間）比例高于其他城市。50%的受訪租客選擇租住個(gè)人房源，選擇分散式、集中式公寓的比例分別為33%，14%，一線城市租客租住個(gè)人房源比例高于其他城市，省會(huì)城市和地級(jí)市市區(qū)受訪租客租住分散式、集中式公寓的更多。結(jié)合租客學(xué)歷，超兩成碩士及以上學(xué)歷受訪租客租住在集中式公寓，占比明顯高于本科及以下學(xué)歷租客，畢業(yè)1年以內(nèi)、畢業(yè)1-3年的受訪租客租住分散式、集中式公寓的比例均明顯高于其他類型的租客。

從租金水平來(lái)看，月租金高于2000元的分散式公寓和集中式公寓租客占比分別為57%、66%，顯著高于個(gè)人房源。從租金收入比來(lái)看，個(gè)人房源租客租金收入比在10%-20%之間的比例最高，為45%；而租住在分散式、集中式長(zhǎng)租公寓的租客，租金收入比則更多的分布在20%-30%區(qū)間，表明租住長(zhǎng)租公寓的受訪租客更愿意為租住品質(zhì)的提升承受更高的租金負(fù)擔(dān)。