文/上海進深 嚴明會

中鐵置業(yè)在楊浦濱江的地王項目，還是打出了經(jīng)典的“高低配”組合拳。

今年9月的七批次土拍中，經(jīng)過75輪競價，中鐵置業(yè)擊敗了華潤置地、招商蛇口、中海等一眾實力房企，以27.36億元的總價拿下N090601單元I4-01地塊，溢價率28.1%，樓板價92225元/㎡，一舉刷新了上海楊浦區(qū)樓面價的紀錄。

按公租房占比5%扣除后，可售面積約28185㎡，折算下來，可售樓板價約97079元/㎡。

這場勝利的代價是沉重的。

時隔不到一年，這個樓面價比一街之隔的明星項目高出了一萬元。

11月24日，地塊總平圖公示。

根據(jù)方案，地塊擬建12棟4-7F住宅產(chǎn)品，東側為7棟4F住宅，以及1棟7F住宅；西側為4棟6-7F住宅產(chǎn)品，以及西北角1棟8F保障房。

簡而言之，就是洋房搭配疊墅。

這塊地的自身條件不錯，形狀方正，合理排布之下，樓間距沒有被過度壓縮。

22米高的小高層，樓間距做到了22米；12.9米高的疊墅，樓間距也做到了12.9米。

下沉庭院位于10#樓前方，該樓棟首層局部架空，預計會用作泛會所。

從建筑輪廓來看，小高層戶型預計會有多陽臺，都是一梯兩戶；疊墅有退臺設計，上疊預計會有露臺贈送；下疊有地下室贈送。

雙面夾擊

它的周邊，有已經(jīng)立穩(wěn)的標桿，有虎視眈眈的強敵，有挑剔成熟的市場。

地塊右邊，是已經(jīng)完成市場教育的外灘序BUND98。它用純粹的中低層產(chǎn)品線和12.8萬元/㎡的均價，兩開兩罄，為板塊樹立了一個清晰的價格與品質標桿。

中鐵置業(yè)I4-01地塊與外灘序BUND98地塊，規(guī)劃條件一致：容積率1.8，限高24米。然而，其樓面價卻比后者高出約1萬元/㎡。

這意味著，在裝修標準、公共區(qū)域和園林景觀需達到同等水準的前提下，項目的售價必然要邁上一個新臺階。

中鐵置業(yè)面臨的挑戰(zhàn)十分直接，它必須拿出更貴的理由。

南面，是來勢洶洶的新入局者。緊鄰地塊南側的I9-01，案名“中建壹品·外灘元境”，項目展廳近期已開放。

這個“退臺洋房新物種”未開先火，一層帶地下室、私家花園、采光花園，二層有露臺，三層則坐擁閣樓與露臺。一圈送下來，一層和三層的部分房源實得率要到150%甚至200%了。

這迫使中鐵置業(yè)的疊墅產(chǎn)品，不僅要對標BUND98的售價，更要拿出足以抗衡外灘元境產(chǎn)品力的獨特價值。

更大的挑戰(zhàn)或許源于操盤者自身。

項目的建設單位是上海中鐵浦宸置業(yè)有限公司，成立于今年10月17日，法定代表人、董事長為馬福憲，該公司由中鐵置業(yè)集團上海有限公司、江蘇潤皋置業(yè)集團有限公司分別持股85%、15%。

對于中鐵置業(yè)及其合作方潤皋置業(yè)而言，在上海核心區(qū)操盤頂級豪宅，是一次經(jīng)驗層面的闖關。

中鐵置業(yè)在上海的項目，如中鐵湖光逸景、中鐵峯匯里、中鐵虹橋逸都等，基本是剛需或普通改善盤。

近年來，部分項目被維權，如中鐵虹橋逸都，曾被業(yè)主投訴存在降標減配、貨不對板等問題。

跨度到10萬 /㎡的豪宅，其間需要跨越的不僅是成本投入，更是設計審美、工藝細節(jié)、服務體系的全面升級。

轉戰(zhàn)高端局

九批次土拍拿地，是中鐵置業(yè)今年首次出現(xiàn)在集中土拍市場，也是上海土拍恢復價高者得后首次參與。

高價拿地背后，中鐵置業(yè)在上海的項目已經(jīng)不多了。除了還剩尾盤的古美閱華之外，僅剩的就是即將面世的東外灘I15-01風貌地塊。

今年1月，中鐵置業(yè)通過協(xié)議出讓方式拿下該地塊，總價14.3億，成交樓板價7.5萬/㎡。

8月中旬，總平圖公示，擬建6棟4F疊墅、13棟2-3F合院，以及1棟3F保障房性住房，另需建設社區(qū)配套等。10月中旬，案名定為中鐵·云繡外灘。

根據(jù)目前劇透信息，別墅中設置了大平層戶型，且有獨立地下室、獨立花園、獨立電梯，具體以開發(fā)商公示為準。

這意味著，中鐵置業(yè)需要同時在楊浦濱江運營兩個定位高端、但產(chǎn)品迥異的項目，這對其客群把握、資源調配和品牌敘事的精度提出了更高要求。

2024年，中鐵置業(yè)明確將“優(yōu)質地段高品質產(chǎn)品”及“核心地段高端豪宅”作為重點突破領域。

當年10月，中鐵置業(yè)上海公司總經(jīng)理、黨委副書記王偉東曾表示，公司一直致力于城市綜合開發(fā)運營，在歷史文化風貌區(qū)更新方面，緊跟城市更新發(fā)展戰(zhàn)略，在上海市風貌類城市更新項目研究上取得了一定成果，未來將繼續(xù)推動上海城市更新和歷史風貌保護工作取得實質性進展。

相關公司：中鐵置業(yè)集團