來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

每經(jīng)記者｜包晶晶 每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤

一線城市二手房市場(chǎng)大力度復(fù)蘇了！

上海易居房地產(chǎn)研究院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)易居）近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年1~11月，4個(gè)一線城市二手房累計(jì)成交51.9萬(wàn)套，超越2024年同期水平（496532套），近4年首次突破51萬(wàn)套大關(guān)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦通過(guò)微信對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)每經(jīng)記者）分析稱(chēng)：“2026年延續(xù)這種趨勢(shì)的可能性比較大。從政策層面來(lái)看，降息降準(zhǔn)等寬松的貨幣政策可期，市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越向好。目前置換鏈條較為順暢，從交易情況可以發(fā)現(xiàn)，仍然有一部分房東出售舊房后購(gòu)買(mǎi)新房，盡管短期有一些拉鋸、置換周期稍長(zhǎng)，但置換鏈條始終能夠維系?！?/p>

成交量展現(xiàn)積極趨勢(shì)

根據(jù)易居的統(tǒng)計(jì)，4個(gè)一線城市的二手房成交規(guī)模，2017年為488241套，2018年426619套，2020年為607074套（歷史最高），2021年回落至589640套，而2025年1~11月成交規(guī)模已經(jīng)達(dá)到519021套。

單月成交量也打破了過(guò)往的淡旺季規(guī)律。

2025年11月，一線城市二手住宅共成交49033套，環(huán)比大幅增長(zhǎng)20%，11月單月的成交表現(xiàn)甚至超過(guò)了旺季9月（47176套）。市場(chǎng)在經(jīng)歷了傳統(tǒng)“金九銀十”階段后，年末仍然展現(xiàn)出積極趨勢(shì)。

“最近區(qū)域內(nèi)不斷有成交情況?！鄙虾｜S浦區(qū)陸家浜路中原地產(chǎn)門(mén)店的余莎告訴每經(jīng)記者，市場(chǎng)整體還是偏積極的，有些誠(chéng)意出售的業(yè)主積極調(diào)整價(jià)格，不過(guò)買(mǎi)家大多還是抱有“撿漏”心理。

對(duì)于二手房大規(guī)模成交對(duì)于新房市場(chǎng)的影響，盧文曦分析稱(chēng)，在賣(mài)舊買(mǎi)新的置換層面，二手房?jī)r(jià)格調(diào)整充分之后，難免與新房?jī)r(jià)格區(qū)間重疊，會(huì)有一些客戶(hù)上的爭(zhēng)奪，但需求得以大量釋放，市場(chǎng)交易就盤(pán)活了。

“市場(chǎng)最擔(dān)心沒(méi)有流動(dòng)性，所以目前這個(gè)‘第一步’完成得不錯(cuò)?！北R文曦說(shuō)。

二手房市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”

目前，二手房市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”已成共識(shí)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，11月，北京二手房均價(jià)為64984元/平方米，深圳二手房均價(jià)為64946元/平方米，上海二手房均價(jià)為56708元/平方米，廣州二手房均價(jià)為34163元/平方米，四城二手房均價(jià)同比都有所下滑。

“部分二手房的確是跌出性?xún)r(jià)比了。”盧文曦表示，“從租金回報(bào)來(lái)看的確比較劃算，但也要考慮到‘老破小’住房往往房齡比較長(zhǎng)，下一輪行情起來(lái)的時(shí)候，是否還能跟大盤(pán)保持同步增值幅度”。

市場(chǎng)的另一個(gè)風(fēng)向，是二手房深度調(diào)整之后，房屋的租金收益反而成了“香餑餑”。

據(jù)每經(jīng)記者粗略計(jì)算，按照某國(guó)有銀行3年期個(gè)人大額存單年利率1.55%計(jì)算，200萬(wàn)元本金的3年利息有9萬(wàn)多元，而上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一套200萬(wàn)元的“老破小”住房，月租金約4500元，3年內(nèi)即便預(yù)留6個(gè)月空置期，房租總價(jià)仍有約135000元。相比之下，持有收租的性?xún)r(jià)比遠(yuǎn)超賣(mài)房存銀行。

對(duì)于轉(zhuǎn)售為租的操作，盧文曦認(rèn)為，事實(shí)上，這類(lèi)動(dòng)作在市場(chǎng)調(diào)整初期比較多見(jiàn)，現(xiàn)在已經(jīng)在調(diào)整末期，反而是市場(chǎng)上不誠(chéng)心賣(mài)的房東，因?yàn)樽饨饍r(jià)格高了才由售轉(zhuǎn)租，更多的是一種暫時(shí)的妥協(xié)。市場(chǎng)一旦有變動(dòng)，或者有購(gòu)置新房的需求，房東還是會(huì)選擇出售。