今年的深圳城市更新圈有點熱鬧！

不過這種“熱鬧”，不是新項目開工的禮炮聲，而是舊改項目“被退群”的提示音。

自打2025年那份被業(yè)內(nèi)稱為“緊箍咒”的《關于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》（以下簡稱“若干意見”）出臺后，截至目前，深圳舊改地圖上已經(jīng)悄悄抹掉了38個項目，差不多可以塞下11個深圳灣體育中心。

更讓人驚訝的是，光2025年這一年，就有17個項目“光榮退群”，占了六年總量近一半。

這場“舊改大撤退”背后，到底藏著什么故事？

“鴿王”項目集中清退

寶安龍崗成退群主力軍

近日，深圳@合一城市更新整理了，近六年來深圳的舊改清退情況。

在這場大型的“升級打怪”游戲中，不斷有人“退圈”！

2019年底到2025年12月8日，深圳已有38個城市更新項目被計劃調(diào)出、失效或清退，涉及拆除范圍約321萬平米。

若無特殊說明，本文圖表來源為深圳合一城市更新

從時間維度來看，如果說前幾年還只是零星退場，那2025年簡直就是“退群潮”。

2019年以來，除名舊改項目數(shù)量及規(guī)模整體呈現(xiàn)上升趨勢。

單單是今年17個項目打包離場，拆除面積146.1萬平米，數(shù)量占比歷年45%，規(guī)模占比歷年46%，都沖到歷史最高點。

哪個區(qū)最受傷？

寶安毫無疑問摘得“退群冠軍”，涉及拆除范圍約196.5萬平米；龍崗區(qū)緊隨其后，7個項目約58.8萬平米說沒就沒。

這兩個區(qū)的“退群面積”加起來，占全市總量近八成，堪稱本輪清退行動的“重災區(qū)”。

工改項目成退群大戶，民企和股份公司最頭疼

哪些類型的項目最容易“中槍”？

數(shù)據(jù)顯示，工改項目占比高達63%，其中工改M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）和工改綜合類項目最慘；

其次是村改項目，占比31%?？磥懋a(chǎn)業(yè)和村改項目成了這波清退的“重點關照對象”。

從項目主體來看，民營企業(yè)占了45%，股份公司占29%。

也就是說，每10個被清退的項目里，就有4個多是民企操盤，3個是村集體股份公司在推進。

市場下行期，這些對資金和周期更敏感的主體，顯然承受了更大壓力。

六大“除名”理由，看懂舊改“淘汰賽”

為什么這么多項目突然“不玩了”？

合一城市更新，總結了六大“退群理由”：

1.政策設了“Deadline”，到期不候

新規(guī)給舊改計劃上了緊箍咒——設了有效期。以前有些項目“占著坑不拉屎”，現(xiàn)在不行了，到點沒動靜就直接清退，沒得商量。

2016年12月《關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施的通知》（38號文），占以下其中一條，可以清理：

自城市更新計劃公告之日起1年內(nèi)，未完成土地信息核查和城市更新單元規(guī)劃報批的；自城市更新單元規(guī)劃批準之日起2年內(nèi)，項目首期未確認實施主體的；自實施主體確認之日起1年內(nèi)，未辦理用地出讓手續(xù)的。

2019年12月，《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》，明確對舊改實施計劃有效期管控，一般情況下，城市更新項目計劃有效期為2年且可申請計劃延期1年。已調(diào)出計劃的項目，3年內(nèi)不能再次申請納入城市更新計劃。

2.非核心區(qū)項目：現(xiàn)貨決定期貨

市場好的時候，大家畫餅都敢往大了畫；現(xiàn)在買家精明多了，周邊新房賣什么價，直接決定了舊改項目值不值得玩。非核心區(qū)項目，算不過賬來，只好提前退場。

3.工改商改類：信心比黃金更缺

產(chǎn)業(yè)空間和商業(yè)項目，在當下市場環(huán)境下去化壓力大，投資回報周期拉長。開發(fā)商一看賬本，頭也不回地選擇“及時止損”。

4.爆雷房企：自己先炸了

恒大、佳兆業(yè)等一批高杠桿玩法的房企出險后，旗下舊改項目自然陷入停滯。欠過渡費、拆了沒錢建、監(jiān)管賬戶空虛……這些項目不退群，誰退群？

5.市場傳導：主動撤退保平安

有些開發(fā)商雖然還沒爆雷，但看著市場風向不對，主動收縮戰(zhàn)線，把難啃的、周期長的項目先扔出去，保住現(xiàn)金流再說。

6.換個姿勢再來

也有項目不是真“退場”，而是換條路走——比如從城市更新轉成土地整備、棚改等其他路徑，曲線救國。剛剛出讓的梅林東林工改宅地，就是實現(xiàn)了華麗轉身！

57個項目面臨清退，未來或有更多“退群者”

這波清退潮，本質(zhì)上宣告了舊改“野蠻生長時代”的結束。

過去市場火熱時，開發(fā)商敢用高杠桿撬動大量舊改項目，賭的是房價持續(xù)上漲、周期快速周轉。

一旦市場轉向，這種模式的脆弱性暴露無遺，資金鏈斷裂、項目爛尾、業(yè)主維權等問題接踵而至。

新政策的態(tài)度很明確：嚴格控制新增項目立項，重點盤活存量項目。簡單說就是，“別再畫新餅了，先把鍋里的煮熟”。未來深圳城市更新的主旋律，將是“控增量、盤存量”。

目前，還有57個項目在“危險區(qū)”。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，深圳還有57個已到期但未清退的舊改計劃（不包括已批規(guī)劃和已重新約定期限的項目），涉及拆除范圍約582.8萬平米。

這些項目如果長期沒有實質(zhì)性進展，很可能就是下一批“退群候選人”。

對于買房人來說，這意味著什么？

首先，那些傳說中“即將舊改”的老房子，可能要重新評估了，特別是非核心區(qū)的工改、商改類項目，變數(shù)大增。

其次，深圳新房供應結構可能受到影響，特別是產(chǎn)業(yè)類和商業(yè)類物業(yè)的供應節(jié)奏會調(diào)整。

最后，開發(fā)商的舊改策略會更謹慎，未來新立項的項目，大概率會集中在核心地段、實施難度較小的區(qū)域。

對于普通市民而言，這未必是壞事。

少一些“紙上舊改”，多一些實實在在的建設項目；少一些開發(fā)商畫的“空中樓閣”，多一些能如期交付的安居之所。

畢竟，城市更新的最終目的，不是制造一堆“鴿王項目”，而是真正改善人居環(huán)境、提升城市功能。