位于禪桂交界核心地段的鄱陽城眾創(chuàng)小鎮(zhèn)，曾以嶺南騎樓風(fēng)情、低密度街區(qū)體驗(yàn)成為佛山市民的網(wǎng)紅打卡地。然而今年初，因運(yùn)營困境被掛上法拍平臺(tái)，其命運(yùn)走向一度引發(fā)全城關(guān)注。如今，隨著新資方接盤完成，“破局重生”，這座沉寂一時(shí)的商業(yè)地標(biāo)正式更名為“鄱陽星引力”。從法拍標(biāo)的到2900萬資本接盤，再到千萬改造、巨頭入駐、業(yè)態(tài)重構(gòu)，“鄱陽星引力”能否重拾榮光？

鄱陽星引力品牌發(fā)布會(huì)舉辦。

破局重生：

從遇困到2900萬接盤，稀缺價(jià)值成核心底氣

2025年初，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)一則拍賣公告震動(dòng)佛山商業(yè)圈——禪城區(qū)人民法院監(jiān)管的佛山市瑞弘物業(yè)有限公司名下固定資產(chǎn)及鄱陽城眾創(chuàng)小鎮(zhèn)租賃合同剩余權(quán)益即將公開拍賣。這場拍賣的背后，是一段從輝煌到困頓的商業(yè)變遷史。

時(shí)間回溯至2016年，瑞弘物業(yè)與鄱陽經(jīng)聯(lián)社簽訂長達(dá)25年的租賃合同（至2041年9月30日），整體承租原鄱陽北工業(yè)區(qū)土地。2021年，經(jīng)過全面升級(jí)改造，融合嶺南騎樓風(fēng)格的低密度建筑群、特色商業(yè)街、創(chuàng)意辦公區(qū)的鄱陽城眾創(chuàng)小鎮(zhèn)正式開業(yè)，憑借獨(dú)特的環(huán)境與定位，一度成為商家追捧的創(chuàng)意高地。

然而繁榮未能持續(xù)，僅三年時(shí)間，瑞弘物業(yè)便陷入拖欠工程款、租金的經(jīng)營泥潭。2025年1月，瑞弘物業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，商鋪及公寓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、以物業(yè)使用權(quán)抵付工程款等歷史遺留問題交織，令多數(shù)潛在合作方望而卻步，項(xiàng)目一度面臨流拍危機(jī)。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2月16日，成立僅一年多的東潤物業(yè)以超2900萬元競得標(biāo)的，成為這場“危局”中的接盤者。知情人士透露，盡管東潤物業(yè)資歷尚淺，但其股東團(tuán)隊(duì)深耕房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理領(lǐng)域多年?！案铱杏补穷^”的底氣，源于對(duì)項(xiàng)目稀缺價(jià)值的精準(zhǔn)判斷。

公開資料顯示，鄱陽星引力項(xiàng)目占地面積110余畝，總建筑面積約12萬平方米，地處禪桂交界核心區(qū)，緊鄰禪城奇槎片區(qū)。業(yè)內(nèi)人士分析：“在當(dāng)前政策環(huán)境及商業(yè)飽和度下，城市核心區(qū)再建如此低密度的街區(qū)式商業(yè)體，幾乎沒有可能。”項(xiàng)目周邊環(huán)繞多個(gè)高端住宅小區(qū)，入住率仍有上升空間，消費(fèi)潛力亟待釋放；一路之隔的禪城山姆會(huì)員店已完成樁基施工，預(yù)計(jì)2026年開業(yè)，將進(jìn)一步賦能商業(yè)價(jià)值。

活力煥新：

千萬改造+巨頭入駐，新增招租超3.8萬平方米

東潤物業(yè)的快速接盤不僅為項(xiàng)目按下“重啟鍵”，更最大程度保留了原有商戶生態(tài)——目前園區(qū)內(nèi)超四成商戶選擇留駐經(jīng)營，為后續(xù)招商承接提供了穩(wěn)定的商戶基底。接手后，東潤物業(yè)迅速啟動(dòng)“雙線作戰(zhàn)”策略：一方面系統(tǒng)梳理并化解歷史遺留問題，通過專項(xiàng)溝通、權(quán)益保障等舉措打消商戶顧慮；另一方面斥資超千萬元，對(duì)消防、安防、排水、智能管控、供配電、亮化及環(huán)境改造等硬件體系實(shí)施全面升級(jí)，園區(qū)硬件品質(zhì)與整體形象顯著提升。

鄱陽星引力與2025年優(yōu)秀換新合作伙伴簽約。

“東潤公司入駐后，聘請(qǐng)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，引入全新管理理念，現(xiàn)在肉眼可見整個(gè)園區(qū)煥發(fā)出全新活力?！笔癁虫?zhèn)街道相關(guān)負(fù)責(zé)人如是評(píng)價(jià)。

最引人矚目的，莫過于佛山餐飲巨頭“年年順景”的強(qiáng)勢入駐。這家在南海區(qū)擁有三家分店的本土品牌，首次跨區(qū)擴(kuò)張便選擇鄱陽星引力。“我們先后考察了廣佛地區(qū)5個(gè)商業(yè)體，8月底初次接觸后，不到兩個(gè)月就敲定了合作?！蹦昴觏樉柏?fù)責(zé)人華姐表示，項(xiàng)目四大核心優(yōu)勢打動(dòng)團(tuán)隊(duì)：一是禪桂交界的黃金區(qū)位，交通便利；二是周邊高端客群密集，消費(fèi)力強(qiáng)且大型酒樓稀缺；三是配套設(shè)施完善、車位充足；四是業(yè)態(tài)互補(bǔ)性強(qiáng)，旅業(yè)、夜經(jīng)濟(jì)可形成消費(fèi)聯(lián)動(dòng)。

鄱陽星引力與年年順景酒樓簽約。

據(jù)悉，該店將是年年順景規(guī)模最大、最具特色的旗艦門店，經(jīng)營面積達(dá)2萬平方米，將打造400平方米的花園、6大主題宴會(huì)廳及50間豪華包間，融入“一步一景”的嶺南文化元素。目前門店已進(jìn)入裝修籌備階段，預(yù)計(jì)2026年6—8月開業(yè)。“大手筆投入既是40年餐飲經(jīng)驗(yàn)的信心體現(xiàn)，更是對(duì)管理方與園區(qū)未來的信任?！比A姐強(qiáng)調(diào)。

強(qiáng)勁的招商勢頭遠(yuǎn)未止步。數(shù)據(jù)顯示，東潤物業(yè)接手后，項(xiàng)目新增招租面積已突破3.8萬平方米，業(yè)態(tài)重構(gòu)成效初顯。

藍(lán)圖揭曉：

構(gòu)建全時(shí)引力場，業(yè)態(tài)拼圖雛形漸顯

12月11日上午，鄱陽星引力品牌發(fā)布會(huì)正式揭幕，東潤物業(yè)總經(jīng)理李黃安現(xiàn)場闡釋全新戰(zhàn)略：“我們將打造‘聚勢共生的都市全時(shí)引力場’，凝聚‘產(chǎn)業(yè)與商業(yè)’共生之力，激發(fā)‘日與夜’全時(shí)消費(fèi)動(dòng)能?！?/p>

東潤物業(yè)總經(jīng)理李黃安發(fā)言。

具體規(guī)劃中，項(xiàng)目深度把握“目的性消費(fèi)”與“高頻日常消費(fèi)”的互補(bǔ)邏輯，確立“餐飲+體驗(yàn)+親子+寵物”四驅(qū)發(fā)展模式。商業(yè)端聚焦品質(zhì)餐飲、潮流體驗(yàn)、親子家庭與萌寵社交，強(qiáng)化茶飲咖啡等高粘性業(yè)態(tài)，拓展特色美食、商務(wù)簡餐、桌游等聚客場景；商務(wù)端則集聚創(chuàng)意企業(yè)、設(shè)計(jì)工作室與高端服務(wù)機(jī)構(gòu)，創(chuàng)新引入“星引力青年夜?！?。通過精細(xì)化運(yùn)營“日間經(jīng)濟(jì)、夜間經(jīng)濟(jì)、周末經(jīng)濟(jì)”，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)“工作日不冷清，周末更熱鬧”的全時(shí)段活力。

依托年年順景的龍頭效應(yīng)，項(xiàng)目明確“大餐飲（含酒吧規(guī)劃）+辦公教培+社區(qū)服務(wù)”的三層業(yè)態(tài)架構(gòu)：以餐飲為“主引擎”拉動(dòng)目的性消費(fèi)，以辦公教培為“次引擎”穩(wěn)定平日客流，以小餐飲、輕零售為“加速器”提升消費(fèi)頻次。在此基礎(chǔ)上，園區(qū)規(guī)劃精品咖啡、寵物街區(qū)、主理人社區(qū)等多元場景，借寵物樂園打造差異化社交空間，以兒童經(jīng)濟(jì)鎖定家庭客群，向“大社區(qū)商業(yè)”模式轉(zhuǎn)型，打造專屬商業(yè)IP。

發(fā)布會(huì)現(xiàn)場，除已敲定的年年順景外，遇見小面、佛笑樓、四串浮白、紅灶火、奉叔公等特色餐飲品牌，同伴同學(xué)、暖樹熊教育等教培機(jī)構(gòu)，以及中威泰熠企業(yè)總部完成集中簽約，多元業(yè)態(tài)“拼圖”已具雛形。

未來展望：

稀缺價(jià)值與運(yùn)營能力雙輪驅(qū)動(dòng)

鄱陽星引力的“重生”之路，既依托于核心區(qū)位稀缺性、低密度產(chǎn)品獨(dú)特性等先天優(yōu)勢，更離不開“全時(shí)引力場”的創(chuàng)新定位——精準(zhǔn)契合城市消費(fèi)升級(jí)與場景多元化趨勢。但要真正成為佛山商業(yè)新標(biāo)桿，仍需破解兩大課題：如何避免業(yè)態(tài)簡單疊加，實(shí)現(xiàn)多板塊高效協(xié)同；如何在精細(xì)化運(yùn)營中平衡不同客群需求差異。

若能持續(xù)以內(nèi)容運(yùn)營激活業(yè)態(tài)共生價(jià)值，打磨消費(fèi)體驗(yàn)，鄱陽星引力有望打破傳統(tǒng)商業(yè)邊界，成為禪桂交界“日與夜聯(lián)動(dòng)、商產(chǎn)業(yè)共生”的城市新名片。