市中心單價(jià)1萬(wàn)出頭的獨(dú)棟別墅，卻無(wú)人問(wèn)津！反倒是甌海南湖的下疊溢價(jià)52%成交，成交單價(jià)超3萬(wàn)元/㎡+！

今天，位于鹿城江濱路的南亞都市花苑9幢，建面約1133.03㎡，起拍總價(jià)1299萬(wàn)元，起拍單價(jià)1.15萬(wàn)元/㎡，最終無(wú)人報(bào)名，流拍。

位于甌海三垟?shù)闹辛骸は憔煱雿u1幢302室（特殊房源、聯(lián)排別墅的3-4層），建面約183.04㎡，起拍總價(jià)288萬(wàn)元，起拍單價(jià)1.57萬(wàn)元/㎡，僅1人報(bào)名參與拍賣。最終，經(jīng)過(guò)1輪競(jìng)價(jià)，成交總價(jià)約288萬(wàn)元，成交單價(jià)約1.57萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率0%,熱度偏低。

位于甌海南湖的中梁·國(guó)賓1號(hào)（北區(qū)）8幢102室（下疊），建面約181.31㎡，起拍總價(jià)362萬(wàn)元，起拍單價(jià)2.0萬(wàn)元/㎡，共有5人報(bào)名參與拍賣。

最終，經(jīng)過(guò)168輪競(jìng)價(jià)，成交總價(jià)約550萬(wàn)元，成交單價(jià)約3.03萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率52%,熱度頗高。

下面我們一起來(lái)看下，今天拍賣房源的具體情況。

（拍賣市場(chǎng)是二手房市場(chǎng)的的局部縮影，與常規(guī)二手房市場(chǎng)存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場(chǎng)，僅供參考。）

01

中梁·香緹半島（香緹錦園）

位于甌海區(qū)林村路與湯家橋路交叉口東面。

項(xiàng)目區(qū)位圖

香緹半島可是中梁在溫州的代表作之一，被中梁稱為第二代豪宅產(chǎn)品“香緹系”的代表之作，直面城市濕地公園。

為了營(yíng)造出一步一景的效果，項(xiàng)目大面積選用名貴樹種，以及珍貴萊姆石，讓整座社區(qū)成為融入自然景觀的藝術(shù)品。

項(xiàng)目分三期開盤，開盤于2009、2010年，是溫州房?jī)r(jià)頂峰期，開盤價(jià)變化較大，首期住宅均價(jià)約2.1萬(wàn)元/㎡，第二期就漲到了約3.7萬(wàn)元/㎡，也曾一路加價(jià)至4-5萬(wàn)元/㎡，排屋甚至在2011年的最高峰能到7萬(wàn)+元/㎡。

今天拍賣的1幢302室為排屋產(chǎn)品的3-4層房源，有露臺(tái)，1幢位于小區(qū)南地塊最南側(cè)，挨著南面的河流，采光、視野良好，擁有較為開闊的視野。

該房源內(nèi)部已騰空，為毛坯狀態(tài)，需從零開始裝修。

房源實(shí)景圖

該房源登記在房開名下，涉及多次過(guò)戶，需墊付部分稅費(fèi)，另該房源存在欠繳費(fèi)用約1.54萬(wàn)元，該費(fèi)用由買受人自行承擔(dān)。

另需注意，該302室房源其1-2層為他人所有；標(biāo)的物現(xiàn)狀為302室和一、二樓打通使用，法院按照現(xiàn)狀進(jìn)行拍賣。

房源實(shí)景圖

2025年11月19日，這套房源曾拍賣過(guò)，建面約183㎡，起拍總價(jià)為347萬(wàn)，起拍單價(jià)為1.9萬(wàn)元/㎡，最終無(wú)人報(bào)名，流拍。

據(jù)溫都信息平臺(tái)，香緹半島今年11月成交1套約89㎡房源，成交總價(jià)133萬(wàn)元，成交單價(jià)約1.49萬(wàn)元/㎡；

2025年11月成交1套約256㎡房源，成交總價(jià)594萬(wàn)元，成交單價(jià)約2.32萬(wàn)元/㎡；

2025年4月成交1套約165㎡房源，成交總價(jià)297萬(wàn)元，成交單價(jià)約1.8萬(wàn)元/㎡；

目前，香緹半島南區(qū)高層掛牌價(jià)單價(jià)多在約1.7-1.9萬(wàn)元/㎡，具體價(jià)格根據(jù)樓層、裝修略有波動(dòng)，部分躍層或帶花園房源價(jià)格還要更高一些。

可以看出，今天這套香緹半島房源單價(jià)雖然不貴，但結(jié)構(gòu)較為特殊，為該聯(lián)排別墅的3-4層，與常規(guī)的房源完全不同。一樓僅設(shè)有常規(guī)的出入口，即服務(wù)1樓的出入口，沒(méi)有專門服務(wù)樓上的出入口，房源內(nèi)部有電梯。

因此該房源基本只能由樓下的業(yè)主買過(guò)去，或者找到樓下的業(yè)主，從其手中購(gòu)入其余房源，才能真正擁有該聯(lián)排別墅，實(shí)現(xiàn)完整的居住價(jià)值。

但是最終這套房源居然順利成交了，搜索了下原房東和買方的信息，暫未發(fā)現(xiàn)公開方面的交際。

02

中梁·國(guó)賓1號(hào)北區(qū)

位于甌海區(qū)雙鳳路與澤匯路交匯處東面。

今天拍賣的國(guó)賓1號(hào)北區(qū)8幢102室為下疊房源，有兩層地下室，地下室無(wú)產(chǎn)權(quán)。

8幢位于小區(qū)西南側(cè)，挨著道路，不是大路，可能會(huì)存在一定的噪音及灰塵影響，又因?yàn)?幢一層共6戶，02室更靠東，影響很小。

南面為4-7層的4、5幢，采光影響不大。

房源內(nèi)部及地下室為毛坯狀態(tài)，無(wú)裝修。

房源實(shí)景圖

房源實(shí)景圖

2013年3月，國(guó)賓1號(hào)北區(qū)（南湖錦園）8幢102室，開盤毛坯總價(jià)約721萬(wàn)元，普惠97折，毛坯交付，惠后毛坯總價(jià)約699萬(wàn)元，毛坯單價(jià)約3.86萬(wàn)元/㎡。

本次成交價(jià)為當(dāng)年開盤價(jià)的79折，考慮到距今已經(jīng)12年多了，算較為保值的房源了。

據(jù)溫都信息平臺(tái)，2025年11月國(guó)賓1號(hào)北區(qū)成交1套建面約260㎡房源，成交總價(jià)約603萬(wàn)元，成交單價(jià)約2.32萬(wàn)元/㎡；

2025年10月成交1套建面約87㎡房源，成交總價(jià)約145萬(wàn)元，成交單價(jià)約1.67萬(wàn)元/㎡；成交1套建面約128㎡房源，成交總價(jià)約219萬(wàn)元，成交單價(jià)約1.71萬(wàn)元/㎡；

目前，國(guó)賓1號(hào)北區(qū)高層房源掛牌報(bào)價(jià)約1.6-1.9萬(wàn)，個(gè)別豪裝或躍層房源報(bào)價(jià)約還要高一些，具體價(jià)格根據(jù)樓幢位置、裝修等因素略有不同。

該小區(qū)的疊墅產(chǎn)品較為稀少，今年10月，國(guó)賓1號(hào)南區(qū)沿河、中疊305㎡房源，報(bào)價(jià)約2.3萬(wàn)元/㎡，總價(jià)約680萬(wàn)。

更早些，今年8月這套房源，曾在中介朋友圈掛牌520萬(wàn)出售，如今卻以550萬(wàn)法拍成交，對(duì)于原業(yè)主來(lái)講也是戲劇性拉滿。

03

南亞都市花苑

這幢別墅，位于鹿城區(qū)南亞都市花園小區(qū)內(nèi)（中瑞曼哈屯東面），四至范圍為東至東江錦園，南近江濱西路，西臨中瑞曼哈屯，北臨江晨佳苑。

區(qū)位條件尚可，周邊生活配套成熟，西南面約300米處即為歐洲城，生活便利性高。但南亞都市花園南面軟環(huán)境一般，城市界面不佳，并無(wú)其他稀缺資源，并且周邊僅有這1幢別墅，缺乏圈層氛圍。

項(xiàng)目區(qū)位圖

項(xiàng)目由溫州職工住房建設(shè)開發(fā)公司與黎一村聯(lián)合開發(fā)，一期為安置房，二期為商品房。而該別墅原持有人侯某，就是這家公司的最大股東。

房源實(shí)景圖

該房源內(nèi)部已騰空，附帶有裝修，但維護(hù)狀態(tài)較差，存在部分墻體滲水、地下室發(fā)霉浸水等問(wèn)題。

房源實(shí)景圖

該別墅共5層（包含地下室及閣樓），地上3層建筑+閣樓，地下室1層。產(chǎn)權(quán)證記登記建面約1133.03㎡，另有未登記建筑面積492.245㎡，其中地下室469.48㎡，門廊及其他部位22.76㎡。

評(píng)估報(bào)告顯示，獨(dú)棟別墅證載土地面積515.03㎡，四周花園面積將近2000㎡，僅有使用權(quán)，非違法建筑。

2022年7月，該別墅首次出現(xiàn)在阿里拍賣，一拍起始價(jià)2388萬(wàn)，無(wú)人報(bào)名，二拍降價(jià)到1911萬(wàn)起拍，始終無(wú)人報(bào)名，流拍。

目前，南亞都市花苑高層掛牌價(jià)單價(jià)多在約1.2-1.8萬(wàn)元/㎡，具體價(jià)格根據(jù)樓層、裝修略有波動(dòng)。

這套別墅的價(jià)格都持平周邊高層的價(jià)格，還是沒(méi)人要，究其原因還是定位尷尬，周邊全是高層房源，私密性和圈層屬性偏差，內(nèi)部裝修又需要重新修繕一番，房源外圍的綠化庭院還只有使用權(quán)，同時(shí)考慮到產(chǎn)權(quán)面積偏大，單價(jià)雖低，但綜合下來(lái)，實(shí)際成本不如直接買全新的合院項(xiàng)目或者七都、蒲州的排屋房源。

04

其余房源拍賣成交情況

至于今天其他房源的拍賣情況，可以見(jiàn)下圖：

從上圖可以看出，

其中位于鹿城南塘觀瀾灣1幢406室，建面約132.65㎡，起拍總價(jià)為231萬(wàn)，起拍單價(jià)為1.74萬(wàn)元/㎡；2幢802室，建面約102.89㎡，起拍總價(jià)為180萬(wàn)，起拍單價(jià)為1.75萬(wàn)元/㎡，最終兩套房源均無(wú)人報(bào)名、流拍。

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