當下樓市，敢于集中開盤的樓盤越來越少了，能夠搖號的更是鳳毛麟角！

首開集中開盤，更是對樓盤價值和誠意的集中檢驗，甚至決定了后期賣不賣得好！

同時，集中首開也是我們觀察樓市行情的一個絕佳窗口。

今天（12 月 14 日），綠城悅海棠在北辰國際會議中心搞集中首開搖號，正好有粉絲想買，我就全程陪同參與，客觀記錄開盤現(xiàn)場。

開完盤，馬上跟大家分享悅海棠到底賣了多少，各個環(huán)節(jié)逐步分析，客觀記錄，專業(yè)分析，有圖有真相！

先看一組數(shù)據(jù)，悅海棠首開1#2#5#11#， 4 棟房子，共計224套，這個數(shù)量是比較大的，說明綠城開始信心爆棚，后面推遲開盤就務(wù)實多了！

開盤方式：長沙市場上少有的電子系統(tǒng)開盤，一張身份證通全程，這就排除弄虛作假的空間。

1.簽到區(qū)

北辰是長沙集中開盤的福地，再熟悉不過了。下午2點多開始，排隊簽到，現(xiàn)場氛圍還是不錯的！

拍到客戶的一個選房證，吉祥號碼288，看來認籌量接近300了，這個數(shù)據(jù)還是比較真實的，沒什么水分！

2.舞臺等候區(qū)

開盤現(xiàn)場是16排座位，每排20個座位，共計320個位子，不到3點的時候已經(jīng)滿滿當當，后面臨時加了一些座位，有點人滿為患的感覺！

當然，每組客戶基本都是拖家?guī)Э?，所以實際來到現(xiàn)場的客戶應(yīng)該在220組左右！

在這種市場情況下，還能有這么多客戶參加開盤，說明市場需要還是有，特別是有部分改善需求被觀望情緒給壓抑了！

座位不夠，臨時添加座位

但是遇到好地段的好房子，還是會激起浪花！

市場不缺房子，房子太多了，缺的是好房子！

3.選房區(qū)

下午3點25分，正式開始搖號選房，每次5組中簽，中簽者歡呼雀躍，很久沒看到這樣的場面了！

搖到150組左右的時候，我作為客戶家屬，一起進到了選房區(qū)，現(xiàn)場銷控圖如下：

可以看到，2號棟的138平戶型賣的最快最好，半場的時候就賣掉了70%，相當搶手！

這個138平戶型得房率超過120%，可以做五房，功能性拉滿，全長沙少有對手，這里忍不住要夸一下！

1號棟同樣是138平戶型，同樣的得房率，同樣樓層，雖然更加便宜，價差最高超過10萬，但是因為靠近十字路口的原因，沒有2號棟賣的好！

不過，1號棟4號戶型基本賣完，主要是靠近小區(qū)內(nèi)部，更加安靜！

不得不說，有錢人還是多，好房子哪怕貴點也有人買單！

5號棟因為是128平的，總價門檻很低，得房率也超過120%，賣的也非常好！

11號樓是正常的高層，共計32層，高區(qū)賣的更好，因為采光視野更好！

半場選房結(jié)果說明兩點：一是觀沙嶺板塊容積率偏高，小高層更稀缺。二是香港大火之后，大家對超高層的抗性更大！

補一張下午5點多開發(fā)商發(fā)給我的銷控表：整體去化率約為83%，在目前的行情下算是非常好的表現(xiàn)了！

4.財務(wù)和簽約區(qū)：客戶排隊交錢和簽約

現(xiàn)場放棄選房的比例很低，主要原因是在原來折扣的基礎(chǔ)上，額外增加了4個點的折扣，確實有誠意！

開盤折扣體系： 定存98折認籌98折簽約98折車房同購99折-10000，年中97折開盤96折！

成交之后，業(yè)主合影留念，露出了開心的笑容，這個節(jié)點買房確實太幸福了，等等黨的福利給拉滿！

5.禮品區(qū)

成交客戶都有禮品，我進去的時候禮品單上已經(jīng)簽到了118組，后來開發(fā)商給到的數(shù)據(jù)是179組，如下圖：

按照這個數(shù)據(jù)，去化率約為79.9%，這個更加真實一點！

最后，很多客戶拿著禮品離場的時候，還在跟置業(yè)顧問交流，真心羨慕現(xiàn)在買房的朋友，折扣多，禮品多！

開盤數(shù)據(jù)總結(jié)：

預(yù)估最后去化應(yīng)該在70%-80%之間！

當然，現(xiàn)場呈現(xiàn)出的數(shù)據(jù)不一定就是最終的，后期還可能會調(diào)整，后期我會持續(xù)關(guān)注項目的網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)。

在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，綠城還能做集中開盤，客戶認籌量大，去化接近80%，難能可貴！

全程看下來，綠城首開還是比較成功，這里面有以下幾個重要原因：

1. 悅海棠是綠城嫡系樓盤，品質(zhì)可靠，再疊加新規(guī)政策收緊， 以后不會再有這么高的得房率，核心價值更加突出！

2.悅海棠地段不錯，二環(huán)內(nèi)市府核心區(qū)，政務(wù)中心+教育高地+金融中心，板塊價值位列第一梯隊。

教育配套方面，長沙市實驗二小+南雅求實中學(xué)雙書包也是亮點。

3.敬畏市場，綠城沒有急于開盤，而是推遲開盤，多蓄客，也是為了給客戶更多考慮的時間，穩(wěn)扎穩(wěn)打！

4.價格有誠意，開盤現(xiàn)場比預(yù)期多放2個點，敢于讓利，總價門檻更低，給了更多人上車觀沙嶺的機會！

在樓市下行的當下，綠城給了一份還不錯的首開答卷，多少會給大家一點信心！