近段時間中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有兩家出現(xiàn)暴雷，一家是萬科，另外一家是祥源。

萬科能否保住

有兩件事值得關(guān)注。

一是債務(wù)壓力過大，首次申請債務(wù)展期，但三筆債務(wù)皆暫未通過。

嚴格來說還不算違約，算不上真正暴雷，但已離雷區(qū)不遠了。

關(guān)鍵是另一條信息：相關(guān)消息表明，相關(guān)部門要求以市場化的方式化解萬科的風(fēng)險。

這對萬科來說是重大利空！

行業(yè)內(nèi)人士都知道，早在 2024 年初，萬科的經(jīng)營就已非常困難，當時已接近暴雷。

后來萬科的第一大股東深鐵集團，以及其控股股東深圳國資委出面力挺，深鐵集團更是真金白銀借錢給萬科，僅 2025 年就已借出超過 300 億。

但即便如此，目前萬科的經(jīng)營狀況依然在惡化，此次申請債務(wù)展期就是明顯的苗頭和證據(jù)。

相關(guān)部門（包括深鐵集團）難免會反思：還要往萬科這個 “坑” 里砸多少錢、支持多久，才能讓它真正化險為夷？這會不會是個無底洞？

萬科走到這一步，小部分原因是過去幾年尤其是樓市高峰期拿地過多、經(jīng)營不善，但更主要的原因是 2024 年以來全國樓市持續(xù)下跌、不斷探底，至今未出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的跡象。

市場仍處于熊市，幾乎所有房企的資金回籠都十分困難。

如果未來一兩年房地產(chǎn)市場仍無法有效止跌，萬科的財務(wù)狀況將會繼續(xù)惡化。

目前來看，萬科的凈資產(chǎn)似乎還能覆蓋債務(wù)，但按照當前的態(tài)勢，若房價再跌一兩年，萬科很可能會變成資不抵債。

在這種情況下，深鐵集團若繼續(xù)向萬科注資，就可能出現(xiàn)道德風(fēng)險。

而且國資部門也會對國企的這類不合理行為進行審核和問責(zé)。

萬科的債務(wù)展期，疊加相關(guān)部門態(tài)度轉(zhuǎn)變、要求市場化處置，其股價和債券必然會大幅下跌。

祥源意外爆雷

祥源是一家民營企業(yè)，業(yè)務(wù)多元化，旗下有三家上市公司，基本情況如下：

祥源文旅? (股票代碼: 600576.SH)：主要從事文化旅游項目的投資與運營。?

交建股份? (股票代碼: 603815.SH)：主要從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)。?

海昌海洋公園? (股票代碼: 02255.HK)：是一家在香港上市的海洋公園運營商。?

然而，沒有上市的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，實際上卻是祥源的核心業(yè)務(wù)！?

這家企業(yè)在樓市火爆時并未盲目大規(guī)模擴張，且其他產(chǎn)業(yè)相對穩(wěn)定，原本并未暴雷，但最近還是撐不住出現(xiàn)了違約。

它的暴雷源于理財產(chǎn)品，多款產(chǎn)品年化收益率為 4%-5%。

在 2022 年之前，這個收益率并不算高，但 2022 年以來利率持續(xù)下行，目前銀行大額存單利率僅 1.5% 左右，4%-5% 的收益率相較于 1.5% 的無風(fēng)險收益，已經(jīng)高出不少。

因此，很多人選擇投資這款理財產(chǎn)品。

該理財產(chǎn)品通過原浙江金融資產(chǎn)交易中心平臺發(fā)售和管理，總金額涉及 200 億元，涉及散戶投資者近萬人。

近兩年，很少見到如此大規(guī)模的涉房地產(chǎn)的理財產(chǎn)品暴雷，祥源能堅持到現(xiàn)在才暴雷，說明其此前的經(jīng)營還算穩(wěn)健，甚至算得上是行業(yè)里的 “好學(xué)生”—— 要知道，大部分民營企業(yè)早已暴雷。

但在當前房地產(chǎn)市場遲遲無法有效止跌回暖的情況下，萬科和祥源也終于扛不住了。

從企業(yè)自身的商業(yè)利益來看，早暴雷比晚暴雷更劃算。

因為暴雷即債務(wù)違約，主要損失由債權(quán)人承擔。

很多民營企業(yè)早幾年就已暴雷，之后通過債務(wù)重組尋求生機，而債權(quán)人往往需要大幅讓利才能促成重組，不少債權(quán)人只能無奈接受投資失敗的結(jié)果。

這兩家企業(yè)的暴雷，說明了一個殘酷的現(xiàn)實：如果未來一兩年中國房地產(chǎn)市場依然無法有效止跌，還會有更多大中型房企出現(xiàn)違約。

這一現(xiàn)象令人無奈，正所謂 “理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感”。