近段時(shí)間中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有兩家出現(xiàn)暴雷，一家是萬(wàn)科，另外一家是祥源。

萬(wàn)科能否保住

有兩件事值得關(guān)注。

一是債務(wù)壓力過(guò)大，首次申請(qǐng)債務(wù)展期，但三筆債務(wù)皆暫未通過(guò)。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)還不算違約，算不上真正暴雷，但已離雷區(qū)不遠(yuǎn)了。

關(guān)鍵是另一條信息：相關(guān)消息表明，相關(guān)部門要求以市場(chǎng)化的方式化解萬(wàn)科的風(fēng)險(xiǎn)。

這對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是重大利空！

行業(yè)內(nèi)人士都知道，早在 2024 年初，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)就已非常困難，當(dāng)時(shí)已接近暴雷。

后來(lái)萬(wàn)科的第一大股東深鐵集團(tuán)，以及其控股股東深圳國(guó)資委出面力挺，深鐵集團(tuán)更是真金白銀借錢給萬(wàn)科，僅 2025 年就已借出超過(guò) 300 億。

但即便如此，目前萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)狀況依然在惡化，此次申請(qǐng)債務(wù)展期就是明顯的苗頭和證據(jù)。

相關(guān)部門（包括深鐵集團(tuán)）難免會(huì)反思：還要往萬(wàn)科這個(gè) “坑” 里砸多少錢、支持多久，才能讓它真正化險(xiǎn)為夷？這會(huì)不會(huì)是個(gè)無(wú)底洞？

萬(wàn)科走到這一步，小部分原因是過(guò)去幾年尤其是樓市高峰期拿地過(guò)多、經(jīng)營(yíng)不善，但更主要的原因是 2024 年以來(lái)全國(guó)樓市持續(xù)下跌、不斷探底，至今未出現(xiàn)止跌回穩(wěn)的跡象。

市場(chǎng)仍處于熊市，幾乎所有房企的資金回籠都十分困難。

如果未來(lái)一兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍無(wú)法有效止跌，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)狀況將會(huì)繼續(xù)惡化。

目前來(lái)看，萬(wàn)科的凈資產(chǎn)似乎還能覆蓋債務(wù)，但按照當(dāng)前的態(tài)勢(shì)，若房?jī)r(jià)再跌一兩年，萬(wàn)科很可能會(huì)變成資不抵債。

在這種情況下，深鐵集團(tuán)若繼續(xù)向萬(wàn)科注資，就可能出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。

而且國(guó)資部門也會(huì)對(duì)國(guó)企的這類不合理行為進(jìn)行審核和問(wèn)責(zé)。

萬(wàn)科的債務(wù)展期，疊加相關(guān)部門態(tài)度轉(zhuǎn)變、要求市場(chǎng)化處置，其股價(jià)和債券必然會(huì)大幅下跌。

祥源意外爆雷

祥源是一家民營(yíng)企業(yè)，業(yè)務(wù)多元化，旗下有三家上市公司，基本情況如下：

祥源文旅? (股票代碼: 600576.SH)：主要從事文化旅游項(xiàng)目的投資與運(yùn)營(yíng)。?

交建股份? (股票代碼: 603815.SH)：主要從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)。?

海昌海洋公園? (股票代碼: 02255.HK)：是一家在香港上市的海洋公園運(yùn)營(yíng)商。?

然而，沒(méi)有上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，實(shí)際上卻是祥源的核心業(yè)務(wù)！?

這家企業(yè)在樓市火爆時(shí)并未盲目大規(guī)模擴(kuò)張，且其他產(chǎn)業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，原本并未暴雷，但最近還是撐不住出現(xiàn)了違約。

它的暴雷源于理財(cái)產(chǎn)品，多款產(chǎn)品年化收益率為 4%-5%。

在 2022 年之前，這個(gè)收益率并不算高，但 2022 年以來(lái)利率持續(xù)下行，目前銀行大額存單利率僅 1.5% 左右，4%-5% 的收益率相較于 1.5% 的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益，已經(jīng)高出不少。

因此，很多人選擇投資這款理財(cái)產(chǎn)品。

該理財(cái)產(chǎn)品通過(guò)原浙江金融資產(chǎn)交易中心平臺(tái)發(fā)售和管理，總金額涉及 200 億元，涉及散戶投資者近萬(wàn)人。

近兩年，很少見(jiàn)到如此大規(guī)模的涉房地產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品暴雷，祥源能堅(jiān)持到現(xiàn)在才暴雷，說(shuō)明其此前的經(jīng)營(yíng)還算穩(wěn)健，甚至算得上是行業(yè)里的 “好學(xué)生”—— 要知道，大部分民營(yíng)企業(yè)早已暴雷。

但在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)遲遲無(wú)法有效止跌回暖的情況下，萬(wàn)科和祥源也終于扛不住了。

從企業(yè)自身的商業(yè)利益來(lái)看，早暴雷比晚暴雷更劃算。

因?yàn)楸├准磦鶆?wù)違約，主要損失由債權(quán)人承擔(dān)。

很多民營(yíng)企業(yè)早幾年就已暴雷，之后通過(guò)債務(wù)重組尋求生機(jī)，而債權(quán)人往往需要大幅讓利才能促成重組，不少債權(quán)人只能無(wú)奈接受投資失敗的結(jié)果。

這兩家企業(yè)的暴雷，說(shuō)明了一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：如果未來(lái)一兩年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然無(wú)法有效止跌，還會(huì)有更多大中型房企出現(xiàn)違約。

這一現(xiàn)象令人無(wú)奈，正所謂 “理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感”。