不知道從什么時候開始，網(wǎng)上流傳著一種梗

上海的房東們，人均“設(shè)計師”

5㎡的loft

1m高的入戶門

馬桶兼做床頭柜的逆天設(shè)計

圖源：嗶哩嗶哩播放量最高”上海房東人均設(shè)計師“相關(guān)視頻

刷到的視頻和段子里，租住空間常被形容為蝸居、憋屈

甚至帶著幾分自嘲的“下水道老鼠”感

這成了很多人對上海租賃市場的模糊印象

擁擠、將就、湊合

可當(dāng)我們真的走上街頭、敲開房門

去看了看現(xiàn)在的租賃市場之后，才發(fā)現(xiàn)事情正在悄悄起變化

有些房子帶來的體驗

甚至刷新了我們過去對“租房”二字的理解

城投寬庭·寬嵐接待廳 圖源：上海城投控股公眾號

毫不夸張地說

很多出租房是比自家裝修還要有腔調(diào)

上海的租賃市場開始大規(guī)模走向改善了

01

上海的改善型租賃住房真算得上勢在必得

在北京、上海、廣州、深圳四座一線城市中

租房人口規(guī)模已接近4000萬人，占常住人口的比例接近50%

一半的人都在租房子生活

上海是租房比例最高的城市

擁有上海戶籍的人，都有三分之一的人沒有自己的住房

為超過千萬人口提供租賃住房，是這座城市必須面對的常態(tài)課題

龐大的租客群體也代表著龐大的、各種類型的租房需求

根據(jù)需求不同和房屋的標(biāo)準(zhǔn)差異，租房大概能分成以下三類：

藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓和高端公寓

其中白領(lǐng)公寓對應(yīng)的就是在基礎(chǔ)生活需求之上的改善型公寓

這也是當(dāng)前市場最活躍、增速最顯著的力量

他們多為核心產(chǎn)業(yè)從業(yè)者，對生活品質(zhì)有明確要求，從“有的住”轉(zhuǎn)向“住得好”

2025年上半年上海的白領(lǐng)公寓占比明顯提高

需求端對“住的好”的要求提升之后

對整租的要求有明顯的提升

特別是針對年輕人，之前的客廳隔間的市場明顯縮小

更多的年輕人選擇整租

追求更好的生活環(huán)境和隱私性

市場也做出了相應(yīng)的調(diào)整

集中式公寓就不用說了，再小的房間也要做到獨衛(wèi)獨廚

私人房源應(yīng)對的變化更加明顯

上海貝殼省心租的在管房源也幾乎全是整租

負(fù)責(zé)省心租的中介說現(xiàn)在越來與多人傾向整租

除了整租以外，租賃市場的改善還體現(xiàn)在戶型偏好上

從今年6月的數(shù)據(jù)來看

今年上海集中式公寓中兩房及以上戶型的市場占比已達(dá)44.6%

較2024年初提升7.1%

2024年至今，上海新開業(yè)的200個典型集中式公寓項目中

超過55%的項目配置了兩房及三房戶型

現(xiàn)在部分集中式公寓直接把重點戶型定位在了兩房和三房

比如今年上市的華為青浦人才公寓僅留了10%左右一房

上海城投寬庭高端產(chǎn)品線也是一個典型例子

選址露香園，租金起步27200元/月

顯著高于上海傳統(tǒng)租賃市場

并且戶型直接從75㎡的規(guī)整一室一廳戶型開始

02

另外，對改善的需求也進(jìn)一步延伸到對公共配套

租客也愿意為此支付一些溢價

“質(zhì)量更好的基礎(chǔ)裝修”、專業(yè)的維修保潔、穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境等

我實地去看了幾個樓盤

社區(qū)的維護(hù)狀態(tài)非常好，現(xiàn)場去看跟官網(wǎng)的展示圖差別都不大

越來越多的年輕人開始用另一種方式實現(xiàn)“居住升級”：不買房，但絕不將就住

集中式公寓的改善邏輯與住宅截然不同

它不追求傳統(tǒng)意義上的“圈層提升”

而是聚焦于對當(dāng)下生活方式的高頻微調(diào)

每一個細(xì)節(jié)優(yōu)化，都直擊年輕租客的實際痛點

租賃住宅的公區(qū)不是錦上添花的產(chǎn)品

而是共同生活的必要空間

實景圖，新領(lǐng)地自習(xí)室

新領(lǐng)地的自習(xí)室環(huán)境裝修都比較時尚

使用頻率也非常高，工作日都可達(dá)到幾乎滿員狀態(tài)

公共空間的功能設(shè)計非常實用

微領(lǐng)地青年社區(qū)浦江鎮(zhèn)-首層公共空間

公共廚房、自習(xí)室、寵物樂園、健身房、臺球廳、社交桌游空間

甚至還有專業(yè)的錄音室

公區(qū)的吸引力不僅在于房間設(shè)計

更在于那些讓年輕人愿意留下的“軟性配套”：活動

滾雪球效應(yīng)也讓社區(qū)的活力逐步加強(qiáng)

年輕人多，活動能開展；活動多，更多年輕人聚集

城投寬庭·張江社區(qū)活動日歷

從城市尺度觀察

集中式租賃住宅的改善還體現(xiàn)為一種城市資源的“平權(quán)”

阡集·匯社區(qū)緊鄰上海南站，商業(yè)配套成熟，視野開闊

這里的房價在上海外環(huán)以內(nèi)都是比較穩(wěn)的板塊

盡管老破小偏多，房價依舊能穩(wěn)在6w以上

以稍高于周邊一室戶老破小沒電梯的價格

獲得的卻是全面提升的居住品質(zhì)和社區(qū)服務(wù)

“歸屬感是最直接的感受”

另一側(cè)，集中租賃住房內(nèi)部的改善也在持續(xù)

現(xiàn)在的看房方式跟新房銷售的差別也不大

都先通過固定樣板間展示

在樣板間上的努力甚至更加用心

甚至因為家具的標(biāo)配

這里的樣板間跟實際居住感受更加接近

銷售有一句話，我印象特別深

“除了一只手能拿起來的東西，其他的都是所見即所得”

更讓我感覺到長租這樣的公寓也很安穩(wěn)的一點是

很多設(shè)計針對的就不是過渡性的生活，而是長居

比如包陽臺、陽臺儲物柜固定的設(shè)計

一般都是買房的人才會考慮的，在這里也變成了常態(tài)

系統(tǒng)化設(shè)計的衣柜、衛(wèi)生間干濕分離系統(tǒng)等等

都在為了長久使用而準(zhǔn)備

隔音效果也因為按照住宅規(guī)范來做好了很多

裝修雖不算豪華，但是比較質(zhì)樸耐看

03

由機(jī)構(gòu)管理運營的集中式租賃住房

是改善的一種方向

但是總的來說，近90%的租房房源來自于私人住宅

與集中式租賃住房主動從年輕人的生活方式入手，整體進(jìn)行改善不同

私人房源的改善更像是被市場推著走

租客的需求明顯朝改善傾斜

圖源：自如研究院

市場的供需關(guān)系轉(zhuǎn)化的壓力直接傳導(dǎo)至房東端

催生了兩種主要的應(yīng)對策略：

策略一：品質(zhì)升級，以“質(zhì)”換“價”

部分房東開始主動優(yōu)化房源

例如配備智能門鎖、升級裝修或提供更完善的家具家電

中介也提到現(xiàn)在如果房子掛太久租不出去

或是必須打折不少才能出租的話

不少房東也愿意重新裝修一下再往外租

同時，整租需求的增加

也促使房東更注重房屋的整體性和私密性維護(hù)

策略二：委托托管，從“房東”變“業(yè)主”

越來越多的房東發(fā)現(xiàn)

單打獨斗已難以應(yīng)對復(fù)雜的租賃管理和激烈的競爭

調(diào)查顯示，超過68.3%的房東認(rèn)為

將房屋委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行輕資產(chǎn)托管，能有效提升自己的出租意愿

這種模式的核心是將裝修、招租、維護(hù)、租客管理等繁瑣事務(wù)外包

同時，有相應(yīng)的墻面修整，裝飾打掃

說到底，還是讓房屋有一定程度的品質(zhì)提升

以“貝殼省心租”為代表的專業(yè)化輕資產(chǎn)托管模式迅速崛起

成為私人房源市場最重要的“改善推動者”

三年累計凈增：59萬套（+843%），年均復(fù)合增速≈111%

04

租賃市場為何集體轉(zhuǎn)向“改善”？

供需關(guān)系的變化是根本動力

2023年上海新增租賃房源同比上升17%

而需求增長僅為9%，市場就已明顯轉(zhuǎn)向租客方

這也是上海有大批量集中式租賃住房上市的時間點

品質(zhì)和服務(wù)成為競爭的關(guān)鍵差異點

即使是租賃，也必須用更好的生活環(huán)境和住宅品質(zhì)來吸引人入住

購房意愿的持續(xù)走低釋放了新的改善需求

一部分收入不低卻不愿背負(fù)房貸的年輕人

正將原本可能用于月供的資金轉(zhuǎn)向提升租賃品質(zhì)

月租8000元可以在核心區(qū)域住進(jìn)高品質(zhì)公寓

而同等位置的老破小月供可能就超過2萬

在這樣的經(jīng)濟(jì)賬下

提高房租預(yù)算換取品質(zhì)生活也成了高性價比的選擇

工作的流動性持續(xù)加強(qiáng)

更讓買房成為一件有風(fēng)險的事情

這一份工作離家還比較近

也許換了一份工作，通勤時間就得一小時起步了

租房就沒有這個顧慮，大不了再換一個地方租住

這也是產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域，集中式租房入住率較高的原因

“租購?fù)瑱?quán)”的推進(jìn)

圖源：《住房租賃條例》

又進(jìn)一步淡化了房屋的資產(chǎn)屬性，強(qiáng)化了其居住本質(zhì)

年輕人不再將租房視為短暫的過渡

而是可能持續(xù)數(shù)年甚至十余年的生活方式

這種觀念轉(zhuǎn)變催生了新的選址邏輯

集中式公寓開始出現(xiàn)在傳統(tǒng)租賃熱點區(qū)域外

以地段溢價置換品質(zhì)提升

在稍遠(yuǎn)離市中心的位置

租客可以用同樣的預(yù)算獲得更大的空間、更完善的配套和更新的建筑

浦江鎮(zhèn)算是集中式租賃住宅扎堆的地方

聯(lián)航路地鐵站看向集中租賃時住宅區(qū)

這里的銷售負(fù)責(zé)人也提到

“我們很多客戶工作都是在前灘、外灘、靜安這些核心的CBD”

“多20分鐘的通勤時間，換取下班后更好的居住體驗，價格又低，就是很劃算的選擇”

05

租賃市場這場“靜默改善”

正在重新定義城市居住的價值序列

當(dāng)房屋逐漸回歸居住本質(zhì)

那些關(guān)于空間設(shè)計、社區(qū)營造、服務(wù)細(xì)節(jié)的微創(chuàng)新

正一點一點拼湊出新時代的居住答案

年輕人或許不再執(zhí)著于產(chǎn)權(quán)證書上的名字

但他們比任何一代都更清楚

最好的年華值得被安放在怎樣的空間里

而市場，終于開始認(rèn)真回應(yīng)這種清醒的選擇

一場從機(jī)構(gòu)到私人，從集中式公寓到私人房源的改善已成定局

最后感受一下青年社區(qū)的人文氛圍吧

以上為正文，來自有漾

這是真叫盧俊公眾號的第6343篇原創(chuàng)文章