城鎮(zhèn)老房進(jìn)入“體檢時(shí)代”：住建部試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金制度

房齡超30年住宅迎來(lái)強(qiáng)制體檢，費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？

房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)擴(kuò)圍，老舊小區(qū)維護(hù)迎來(lái)資金活水

從鄭州到長(zhǎng)沙，各地出臺(tái)老房體檢細(xì)則釋放什么信號(hào)？

城鎮(zhèn)老舊住宅的安全問(wèn)題正得到前所未有的重視。鄭州市近期發(fā)布的征求意見稿提出，將對(duì)房齡達(dá)30年以上的住宅開展首次體檢，費(fèi)用由政府承擔(dān)。這份名為《鄭州市城鎮(zhèn)房屋使用安全管理辦法》的文件，將房屋按使用年限劃分體檢頻率：30年內(nèi)免檢，30年以上未達(dá)設(shè)計(jì)使用年限的每10年一檢，達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限后每5年一檢。非住宅房屋的體檢則由業(yè)主承擔(dān)主要費(fèi)用，政府以獎(jiǎng)代補(bǔ)形式支持50%。

幾乎同一時(shí)間，長(zhǎng)沙市印發(fā)了《城鎮(zhèn)房屋結(jié)構(gòu)安全體檢技術(shù)指南》，細(xì)化各類房屋的體檢頻次。其中，房齡超25年的公共建筑每5年至少體檢一次，多業(yè)主住宅每10年一檢，經(jīng)營(yíng)性自建房在經(jīng)營(yíng)前必須體檢，房齡超25年的需每2年一檢。武漢、天津、沈陽(yáng)、南通等地也陸續(xù)出臺(tái)類似技術(shù)導(dǎo)則，標(biāo)志著房屋體檢工作已在全國(guó)范圍內(nèi)快速推進(jìn)。

制度設(shè)計(jì)體現(xiàn)精準(zhǔn)施策思路

各地政策雖在具體年限和頻次上存在差異，但核心邏輯一致：根據(jù)房屋年齡、類型和使用強(qiáng)度差異化安排體檢。以鄭州為例，30年“免檢門檻”充分考慮商品房大規(guī)模普及的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；而對(duì)非住宅房屋的“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”模式，既明確安全責(zé)任主體，又通過(guò)經(jīng)濟(jì)杠桿提高合規(guī)積極性。武漢出臺(tái)的《城鎮(zhèn)房屋體檢技術(shù)導(dǎo)則》更從地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)到設(shè)備管線全面細(xì)化檢查標(biāo)準(zhǔn)，建立從數(shù)據(jù)采集到結(jié)果應(yīng)用的閉環(huán)流程。

這種分類管理有助于集中資源應(yīng)對(duì)最緊迫的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)早期商品房集中建成于上世紀(jì)90年代至2000年初，部分項(xiàng)目受當(dāng)時(shí)材料、工藝限制，已出現(xiàn)不同程度老化。中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，城鎮(zhèn)房齡超30年的住宅占比近20%，且由于同期建設(shè)量大，未來(lái)這一比例將快速攀升。定期體檢可提前識(shí)別隱患，避免“小病拖成大病”。

房屋養(yǎng)老金破解資金難題

老舊房屋維護(hù)的關(guān)鍵瓶頸在于資金。目前，專項(xiàng)維修資金普遍面臨兩大困境：一是早期繳納標(biāo)準(zhǔn)低，多年通脹后已不足以覆蓋大修成本；二是使用程序復(fù)雜，業(yè)主意見難統(tǒng)一，導(dǎo)致資金“沉睡”。住建部去年在22個(gè)城市試點(diǎn)的房屋養(yǎng)老金制度，嘗試通過(guò)“個(gè)人+公共”雙賬戶模式破局。個(gè)人賬戶為業(yè)主購(gòu)房時(shí)繳納的維修資金，公共賬戶則由政府通過(guò)土地出讓收益、財(cái)政補(bǔ)貼等渠道籌集，用于補(bǔ)貼體檢、保險(xiǎn)和應(yīng)急維修。

威海市近期印發(fā)的《房屋養(yǎng)老金管理辦法》明確，公共賬戶資金實(shí)行專戶管理，使用情況定期公示。鄭州、長(zhǎng)沙等地也強(qiáng)調(diào)政府承擔(dān)首次體檢費(fèi)用，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)。這種設(shè)計(jì)既體現(xiàn)“誰(shuí)受益誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的公平性，又通過(guò)公共資金托底保障基本安全。

老舊房屋現(xiàn)狀呼喚系統(tǒng)性應(yīng)對(duì)

房屋老化不僅是建筑本身問(wèn)題，更關(guān)乎群眾生活質(zhì)量與資產(chǎn)價(jià)值。以上海為例，房齡20年以上的二手房占成交總量近八成，其中不少面臨電梯故障、管線老化、外墻脫落等問(wèn)題。北京部分上世紀(jì)90年代建成的社區(qū)，維修資金余額已無(wú)法滿足大規(guī)模修繕需求。

定期體檢與養(yǎng)老金結(jié)合，有望形成“檢查-診斷-修復(fù)”的良性循環(huán)。根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門的分析，定期維護(hù)可延長(zhǎng)房屋使用壽命10-15年，延緩大修周期。對(duì)于位于核心地段的老舊小區(qū)，通過(guò)系統(tǒng)性改造提升品質(zhì)后，其居住價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值有望得到重估。

未來(lái)展望：從安全底線到價(jià)值提升

房屋體檢制度的意義遠(yuǎn)超技術(shù)層面。它標(biāo)志著我國(guó)城鎮(zhèn)化從增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量管理的重要轉(zhuǎn)變。中國(guó)城市建設(shè)研究院專家指出，老房改造帶動(dòng)的不只是安全提升，還可能激活約十萬(wàn)億規(guī)模的建材、裝修、物業(yè)等產(chǎn)業(yè)鏈。

對(duì)于業(yè)主而言，這一制度既是對(duì)房屋資產(chǎn)的保護(hù)，也是對(duì)未來(lái)生活質(zhì)量的投資。隨著試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)推廣，更多城市可能將房屋安全管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，最終形成覆蓋房屋全生命周期的長(zhǎng)效管理機(jī)制。

（注：文中數(shù)據(jù)來(lái)源于各地政府公開文件及中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)報(bào)告）