文/識(shí)局智庫研究組

過去兩年，宏觀數(shù)據(jù)里幾乎每一項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)——GDP、消費(fèi)、投資、財(cái)政、就業(yè)——都在反復(fù)指向同一個(gè)“震中”：房地產(chǎn)。

它曾是拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)高速增長的“火車頭”，如今卻成為復(fù)蘇路上最大的“制動(dòng)片”。

房地產(chǎn)到底卡住了什么？只有先把癥結(jié)拆開，才能找到把經(jīng)濟(jì)重新推回上升通道的支點(diǎn)。

01

2022-2025年，房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)四年負(fù)增長，2025年前11個(gè)月跌幅擴(kuò)大至15.9%。

根據(jù)官方固定資本形成額測算，僅此一項(xiàng)就把GDP增速拉低3個(gè)百分點(diǎn)以上；若房地產(chǎn)投資能恢復(fù)到5%的正增長，過去三年全國經(jīng)濟(jì)增速本可抬升至8%左右。

換句話說，房地產(chǎn)“躺平”，經(jīng)濟(jì)就少了近一半的動(dòng)力。

02

在中國居民家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，住房占比超過六成。房價(jià)持續(xù)下跌，意味著六成資產(chǎn)“賬面縮水”。

財(cái)富縮水帶來“負(fù)反饋”——不敢換車、不敢換手機(jī)、不敢下館子，社會(huì)零售總額增速隨之放緩。

消費(fèi)引擎熄火，又讓“生產(chǎn)—就業(yè)—收入—消費(fèi)”的循環(huán)失去最后一環(huán)。

03

高峰時(shí)期，國有土地使用權(quán)出讓收入占地方綜合財(cái)力近40%。2021年全國賣地收入87051億元8.7萬億元，2024年已跌至48699億元，少了將近4萬億。

而2025年1-10月，國有土地使用權(quán)出讓收入僅為?24982億元，繼續(xù)大降。

“錢包”癟了，基建放緩、公共服務(wù)壓縮、工資拖欠抬頭，政府性基金支出增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，反向拖累了建筑、建材、工程機(jī)械等上下游行業(yè)。

04

房地產(chǎn)通過“前向+后向”關(guān)聯(lián)，至少影響上下游60多個(gè)細(xì)分行業(yè)。

鋼鐵、水泥、玻璃、家電、家具、裝修、物流……需求驟降，PPI連續(xù)30多個(gè)月負(fù)增長，規(guī)上工業(yè)企業(yè)利潤兩年平均下降8%以上，民間投資意愿隨之降到冰點(diǎn)（2025年1-11月全國固定資產(chǎn)投資444035億元，同比下降2.6%，連續(xù)第3個(gè)月同比轉(zhuǎn)負(fù)，創(chuàng)2020年6月以來新低。民間投資同比下降5.3%，各地區(qū)投資多下降）。

05

從去年到今年，央行“三降”（降首付、降利率、降稅費(fèi)）、監(jiān)管部門“白名單”“保交樓”應(yīng)出盡出，但居民端仍“不買賬”。

核心原因不是缺政策，而是缺信心：

擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)跌——“越早上車越虧”；

擔(dān)心交不了房——“白交首付還要背貸”；

擔(dān)心收入不穩(wěn)——“杠桿不敢加”。

于是市場持續(xù)“以價(jià)換量”，“價(jià)格下行→觀望加劇→量價(jià)齊跌”的負(fù)循環(huán)仍未打破。

06

怎么辦？

一句話，必須把“止跌回穩(wěn)”做成“真正的止跌” 。

用專項(xiàng)借款+財(cái)政貼息，把“爛尾”變成“交付”，先把居民最擔(dān)心的信用風(fēng)險(xiǎn)拆掉；

一線城市放寬限購、二線城市城市“收儲(chǔ)”轉(zhuǎn)保障房去庫存，讓存量變成流量；

政府收儲(chǔ)、央企托盤、土地限價(jià)拍賣，多管齊下把“降價(jià)預(yù)期”先穩(wěn)住，只有價(jià)格預(yù)期企穩(wěn)，成交量才能回升；

對(duì)首套房、多孩家庭、人才購房定向降息，把“杠桿成本”打到歷史最低，讓有需求的人敢貸、能貸；

中央發(fā)行“特別國債”置換地方土地收入缺口，保證基建和公共服務(wù)不斷檔，為房地產(chǎn)上下游爭取“軟著陸”時(shí)間。

07

房地產(chǎn)不是中國經(jīng)濟(jì)的全部，但淺見以為卻是當(dāng)下經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇最“卡脖子”的那一環(huán)。

它不是簡單的行業(yè)周期問題，而是增長動(dòng)能、財(cái)富效應(yīng)、財(cái)政根基、市場信心交織在一起的系統(tǒng)性癥結(jié)。

不把房地產(chǎn)的“負(fù)反饋”鏈條掰回正循環(huán)，消費(fèi)、投資、財(cái)政、金融就會(huì)繼續(xù)被拖在“低速擋”。

先讓房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇或許才能真正“重啟”。