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12月16日，《人民日?qǐng)?bào)》第13版刊發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹的署名文章《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》，系統(tǒng)闡述了推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心邏輯、總體要求與重點(diǎn)任務(wù)。

文章從三大“客觀需要”闡明了推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的必然性，從錨定主要目標(biāo)、把握長(zhǎng)期與短期等五大關(guān)系、強(qiáng)化法律等四大支撐、健全多方協(xié)同機(jī)制等搭建路徑框架，并通過(guò)細(xì)化六大“重點(diǎn)任務(wù)”落地實(shí)踐，推動(dòng)房地產(chǎn)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)效提升。從政策發(fā)力的角度，未來(lái)將兼顧短期政策和長(zhǎng)期制度建設(shè)，短期落實(shí)已出臺(tái)政策著力鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，六大重點(diǎn)任務(wù)更加側(cè)重優(yōu)化供給、提高品質(zhì)、制度改革。

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【中指解讀】

三大“客觀需要”，錨定房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的必然性

房地產(chǎn)深刻關(guān)聯(lián)著民生福祉、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等關(guān)鍵領(lǐng)域，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展并非偶然選擇，而是順應(yīng)時(shí)代變化的“必然之舉”。本次倪虹部長(zhǎng)指出推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是滿(mǎn)足人民美好生活向往、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化建設(shè)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的客觀需要：

第一，要順應(yīng)人民群眾對(duì)美好居住生活的新期待。本次強(qiáng)調(diào)要不斷完善住房供應(yīng)體系，建設(shè)“好房子”、開(kāi)發(fā)好產(chǎn)品、提供好服務(wù)，回應(yīng)了民生之需，也指明了具體發(fā)力方向，“三好”為地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等提出了更高要求。

第二，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的重要性。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，過(guò)去20多年有力支撐了我國(guó)城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展意味著行業(yè)需要擺脫過(guò)去“規(guī)模擴(kuò)張優(yōu)先”的路徑依賴(lài)，轉(zhuǎn)向“品質(zhì)與服務(wù)提升”，房地產(chǎn)從“增量拉動(dòng)”轉(zhuǎn)向“質(zhì)效驅(qū)動(dòng)”，將為經(jīng)濟(jì)“質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)”提供堅(jiān)實(shí)支撐。本次倪虹部長(zhǎng)也強(qiáng)調(diào)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展仍有較大潛力和空間。

第三，適應(yīng)市場(chǎng)新變化，需要深化房地產(chǎn)相關(guān)制度改革。倪虹部長(zhǎng)指出過(guò)去我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域很多制度是為了擴(kuò)大供應(yīng)規(guī)模、解決住房短缺問(wèn)題，在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，“要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，深化供給結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式、監(jiān)管方式改革，創(chuàng)新發(fā)展模式和方法，有力有效防范化解風(fēng)險(xiǎn)，加快推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)”。

明確四大“核心導(dǎo)向”，其中處理好五大關(guān)系彰顯未來(lái)政策著力點(diǎn)

推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展需要系統(tǒng)謀劃、統(tǒng)籌推進(jìn)，文章從“目標(biāo)、關(guān)系、支撐、機(jī)制”四個(gè)維度，搭建了清晰的路徑框架。

第一，錨定主要目標(biāo)。高質(zhì)量發(fā)展是要建立“更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求”的供應(yīng)體系，健全“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度，實(shí)現(xiàn)住房品質(zhì)顯著提升、風(fēng)險(xiǎn)隱患有效防控、企業(yè)轉(zhuǎn)型成效明顯，形成“供應(yīng)體系健全、要素配置合理、監(jiān)管制度規(guī)范、行業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健”的行業(yè)生態(tài)。

第二，五大關(guān)系彰顯了未來(lái)政策著力點(diǎn)。一是長(zhǎng)期和短期的關(guān)系，既要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，也要立足當(dāng)前，預(yù)計(jì)未來(lái)短期和長(zhǎng)期政策將協(xié)同發(fā)力，短期著力鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，聚焦落實(shí)好已出臺(tái)政策舉措，長(zhǎng)期側(cè)重基礎(chǔ)性制度改革等。二是頂層設(shè)計(jì)和因城施策的關(guān)系，中央定方向、劃底線(xiàn)，地方則結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際因城施策，如人口流入多的城市增加改善性住房供給、進(jìn)一步強(qiáng)化保障，庫(kù)存高的城市更加側(cè)重去庫(kù)存。三是市場(chǎng)和保障的關(guān)系，形成“保障+市場(chǎng)”功能互補(bǔ)的住房供給格局。四是增量和存量的關(guān)系，盤(pán)活存量、提質(zhì)增效或?qū)⑹侵攸c(diǎn)之一。五是促發(fā)展和防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。

第三，強(qiáng)化四大支撐，為高質(zhì)量發(fā)展“筑基賦能”，主要包括法律、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)、人才支撐。

第四，健全保障機(jī)制，強(qiáng)調(diào)多部門(mén)協(xié)同。當(dāng)下，優(yōu)化人口、土地、資金等要素配置，多部門(mén)協(xié)同發(fā)力才能更好地推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

提出六大“重點(diǎn)任務(wù)”，側(cè)重優(yōu)化供給、提高品質(zhì)、制度改革

本次倪虹部長(zhǎng)明確了推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的六大重點(diǎn)任務(wù)，包括：

第一，優(yōu)化保障性住房供給。本次繼續(xù)明確各地要“以需定建、以需定購(gòu)”，預(yù)計(jì)未來(lái)更多城市從供給規(guī)模、保障房類(lèi)型、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)位布局等方面優(yōu)化保障房供給，并有望通過(guò)統(tǒng)籌增量與存量實(shí)施保障。另外，健全保障房管理機(jī)制、精準(zhǔn)對(duì)接需求和供給等也將是政策側(cè)重點(diǎn)。值得關(guān)注的是，本次進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持貨幣與實(shí)物相結(jié)合”，預(yù)計(jì)未來(lái)有望通過(guò)加大住房租金補(bǔ)貼等“補(bǔ)人頭”方式落實(shí)住房保障。

第二，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。本次重點(diǎn)提及建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策和規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)。實(shí)現(xiàn)供需動(dòng)態(tài)平衡是市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，將進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府在市場(chǎng)調(diào)節(jié)中的主體責(zé)任。

第三，改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售制度。本次明確了三項(xiàng)具體制度改革，分別是做實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司制、房地產(chǎn)融資推行主辦銀行制、商品房銷(xiāo)售推行現(xiàn)房銷(xiāo)售制，更好地保障項(xiàng)目交付、滿(mǎn)足合理融資需求、維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

其中，針對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，本次強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的,規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，可見(jiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制的推進(jìn)并非“一刀切”。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，今年以來(lái)，河南信陽(yáng)、湖北荊門(mén)和湖南邵陽(yáng)等地已先后落地相關(guān)政策，按“新老有別”的原則推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。“十五五”時(shí)期，現(xiàn)房銷(xiāo)售或逐漸推進(jìn)，預(yù)計(jì)更多庫(kù)存量大的城市或區(qū)域?qū)⒙氏韧七M(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，對(duì)于部分庫(kù)存量較小的地區(qū)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房銷(xiāo)售后新增供應(yīng)將減少，或影響市場(chǎng)供需平衡，這些地方更需要地方政府進(jìn)行精準(zhǔn)把控推進(jìn)節(jié)奏和力度，同時(shí)加快完善適用于現(xiàn)房銷(xiāo)售模式的房地產(chǎn)融資制度等，也有助于推動(dòng)期房銷(xiāo)售逐漸向現(xiàn)房銷(xiāo)售轉(zhuǎn)型。

第四，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程。“好房子”是高質(zhì)量發(fā)展的重要載體，本次進(jìn)一步明確將全鏈條提升住房品質(zhì)；同時(shí)在城市更新中推進(jìn)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”“四好”建設(shè)，結(jié)合城市更新，改善人居環(huán)境，打造高品質(zhì)居住生活空間。

從“好房子”案例來(lái)看，中指建立了“好房子”標(biāo)桿100案例數(shù)據(jù)庫(kù)，全方位展示“好房子”圖譜，盡覽優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目精髓。

第五，實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。物業(yè)服務(wù)是反映居民“住得好”的內(nèi)容之一，未來(lái)探索多方協(xié)調(diào)運(yùn)行新模式，規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)向“增值服務(wù)”延伸等均是政策側(cè)重點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)重要性凸顯也有望為物業(yè)服務(wù)企業(yè)釋放更大的發(fā)展空間。

第六，建立房屋全生命周期安全管理制度。房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)制度，有望為存量住房提供持續(xù)的安全保障。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2024年以來(lái)，上海、天津、成都、沈陽(yáng)等地已出臺(tái)相關(guān)管理辦法征求意見(jiàn)稿或試點(diǎn)工作方案等，近期武漢、鄭州等多地探索、落地房屋體檢相關(guān)實(shí)施細(xì)則，如鄭州指出自2026年起對(duì)房齡30年及以上城鎮(zhèn)住宅實(shí)施首次體檢，并采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式支持房齡30年及以上的城鎮(zhèn)非住宅房屋實(shí)施首次體檢，整體推進(jìn)節(jié)奏在加快。

中指研究院長(zhǎng)期跟蹤中央及全國(guó)各地房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)為政府部門(mén)和企業(yè)提供政策監(jiān)測(cè)服務(wù)，為各地政府完善房地產(chǎn)政策工具箱提供參考借鑒，同時(shí)幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

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