內(nèi)容摘要：鳳溪社區(qū)“城中村”首幅普通商品房住宅地塊方案公示，容積率2.5，高層住宅，距示范區(qū)線鳳溪站僅300米。

好消息，鳳溪社區(qū)“城中村”首幅普通商品房住宅地塊方案公示。

近日，青浦區(qū)華新鎮(zhèn)QPS6-0201單元29-06地塊項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)正式公示。

29-06地塊位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)，東至楊字宇港，南至北青公路，西至新木橋路，北至南敘路，板塊上隸屬于該鎮(zhèn)鳳溪社區(qū)單元“城中村”改造地塊。

本月6日，青浦區(qū)華新鎮(zhèn)QPS6-0201單元29-06地塊（城中村改造項(xiàng)目）國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓公示（滬青協(xié)示字（2025）第4號(hào)）正式發(fā)布，中交新鳳溪(上海)城市建設(shè)發(fā)展有限公司以72803.00萬(wàn)元（約7.28億元）拿下該普通商品房住宅地塊，出讓年限70年，容積率2.5，成交樓面價(jià)為1.95萬(wàn)元/平方米。

這意味著，鳳溪社區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目在經(jīng)歷兩年多征收工作后，終于迎來(lái)首幅普通商品房住宅地塊出讓，這也是該“城中村”改造項(xiàng)目第二幅經(jīng)營(yíng)性土地出讓

今年5月，中交新鳳溪(上海)城市建設(shè)發(fā)展有限公司以總價(jià)約1.3億元摘得鳳溪社區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目首幅經(jīng)營(yíng)性地塊，即11-10地塊、13-05地塊、14-05地塊（詳見(jiàn)附圖），受讓面積為30585.83平方米（約合45.88畝），用地性質(zhì)為科研設(shè)計(jì)用地。

29-06地塊也是整個(gè)鳳溪社區(qū)單元第二幅正式開(kāi)發(fā)的普通商品房住宅地塊

2022年12月，廣東中交城市投資發(fā)展有限公司以零溢價(jià)、總價(jià)48.76億元摘得位于鳳溪社區(qū)單元北部新鳳南路西側(cè)16-05、16-06、17-02、18-03組合地塊。其中，16-05、17-02、18-03為普通商品房用地（鳳啟虹橋），16-06地塊為社區(qū)商業(yè)用地。成交樓面價(jià)約為2.15萬(wàn)元/平方米。

29-06地塊占地14933.91平方米，用地性質(zhì)為三類(lèi)住宅組團(tuán)用地，將規(guī)劃建設(shè)高層住宅社區(qū)，29-06地塊具體規(guī)劃控制性指標(biāo)如下：

• 建筑高度：最高建筑73.5米
• 建筑層數(shù)：地上最多23層，地下1層
• 建筑工程性質(zhì)：住宅
• 建筑用地面積：14933.91平方米
• 總建筑面積：60847.45平方米
• 地上建筑面積：48389.45平方米
• 地下建筑面積：12458.00平方米
• 計(jì)容面積：37334.77平方米
• 容積率：2.50
• 建筑密度：71.88%（其中二層密度21.98%）
• 綠地率：35.00%
• 集中綠地率：10.00%

鳳溪“城中村”項(xiàng)目效果圖

功能分布上，29-06地塊范圍類(lèi)似菱形，整個(gè)項(xiàng)目建筑基本以地塊四角邊緣布局，地塊中央留出大面積集中活動(dòng)空間和綠化。

占地及建筑體量，規(guī)劃用地面積14933.91平方米（約22畝），總建筑面積60847.45平方米，其中地上建筑面積48389.45平方米，地下建筑面積12458.00平方米。

出入口，公示圖則顯示，29-06地塊住宅項(xiàng)目一共設(shè)置了2處出入口，其中一處位于南敘路，為車(chē)行出入口；一處規(guī)劃于新木橋路，為小區(qū)出入口兼消防出入口。

住宅棟數(shù)，該項(xiàng)目共規(guī)劃了4棟住宅樓。即1、2、3、4號(hào)住宅樓。

住宅樓層/建筑高度，該項(xiàng)目建筑地上最高為23層地下一層。其中，西側(cè)的1號(hào)住宅樓最高，為地上23層地下一層，建筑高度73.5米，其首層、二層為配套，含健身點(diǎn)、物業(yè)等。

2、4號(hào)住宅樓均為地上22層地下一層，建筑高度69.9米，其中2號(hào)樓首層配套有養(yǎng)老活動(dòng)室、生活服務(wù)點(diǎn)、智能末端配送、治安等功能。

3號(hào)住宅樓為地上18層地下一層，建筑高度為55.6米，是4棟住宅樓中最低的，所以該地塊整個(gè)建筑天際線會(huì)呈現(xiàn)北低南高的“另類(lèi)”設(shè)計(jì)（常規(guī)做法，通常為北高南低，不知道該項(xiàng)目這樣設(shè)計(jì)是出于什么考慮，或許是兼顧了項(xiàng)目北側(cè)地塊的采光？）。

另外，3號(hào)住宅樓北側(cè)規(guī)劃了架空停車(chē)庫(kù)。

交付標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目為100%全裝修交付，根據(jù)協(xié)議出讓規(guī)定，項(xiàng)目全裝修商品住宅裝修價(jià)格（集采價(jià)）不低于2000元/平方米。

停車(chē)位，該項(xiàng)目按停車(chē)場(chǎng)庫(kù)規(guī)范中三類(lèi)區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，地面停車(chē)位數(shù)量不得超過(guò)總配建停車(chē)位數(shù)量的15%。即90平方米戶型以下停車(chē)位配比1.0，90-140平方米戶型停車(chē)位配比1.3，大于140平方米戶型停車(chē)位配比1.6

節(jié)能設(shè)計(jì)，協(xié)議出讓文件還要求，項(xiàng)目建筑應(yīng)當(dāng)達(dá)到不低于一星級(jí)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，積極開(kāi)展超低能耗建筑建設(shè)。項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行可再生能源太陽(yáng)能光伏設(shè)計(jì)，光伏安裝面積不低于屋面面積的30%。

綠化率，項(xiàng)目綠地率為35%，綠化面積約5227平方米，集中綠地率 10%。

項(xiàng)目?jī)?nèi)配套，本地塊內(nèi)設(shè)置建筑面積不少于600平方米的公共服務(wù)設(shè)施（計(jì)容）：其中：配置生活服務(wù)點(diǎn)建筑面積100平方米，老年活動(dòng)室建筑面積200平方米，健身點(diǎn)建筑面積300平方米。

協(xié)議出讓規(guī)定，項(xiàng)目公共服務(wù)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)將無(wú)償移交華新鎮(zhèn)人民政府，由華新鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)管理。

住宅供應(yīng)量，本次協(xié)議出讓公開(kāi)資料，及此前調(diào)整后的片區(qū)控規(guī)中并沒(méi)有展示該地塊住宅套數(shù)。調(diào)整前，該地塊規(guī)劃住宅套數(shù)下限為256套，其對(duì)應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)為容積率1.8，建筑高度40米。而該地塊調(diào)整后，也就是這次公示的地塊容積率為2.5，建筑高度為73.5米，單從這兩項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，該地塊規(guī)劃套數(shù)應(yīng)該有大幅提升，但規(guī)劃套數(shù)與實(shí)際單套面積及套型比都有關(guān)聯(lián)，故具體套數(shù)不詳。

目前官方早已取消房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，該板塊在建住宅項(xiàng)目就是也由中交開(kāi)發(fā)的鳳啟虹橋，其位于鳳溪社區(qū)單元北部，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為47000元/平方米。

我們判斷，29-06住宅地塊距上述項(xiàng)目出讓已時(shí)隔三年（盡管成交樓面價(jià)相較鳳啟虹橋低，這或許官方結(jié)合了征收成本而調(diào)整），另外，區(qū)位上距離示范區(qū)線鳳溪站（原徐樂(lè)北路站）直線距離僅約300米左右，其未來(lái)項(xiàng)目定價(jià)可能會(huì)向50000元/平方米單價(jià)靠攏（該推測(cè)僅供參考，請(qǐng)以項(xiàng)目方后續(xù)實(shí)際價(jià)格為準(zhǔn)）。

周邊配套:

教育資源：項(xiàng)目周邊規(guī)劃了4所幼兒園（含現(xiàn)狀1所），板塊內(nèi)現(xiàn)狀有2處鳳溪小學(xué)（詳見(jiàn)附圖），并將在鳳溪小學(xué)本部（上圖北側(cè)小學(xué)）北側(cè)地塊擴(kuò)建初中部。

今年9月，青浦區(qū)與上海市教育科學(xué)研究院合作辦學(xué)簽約儀式舉行，區(qū)、院雙方將以青浦區(qū)鳳溪小學(xué)為基礎(chǔ)，升級(jí)建設(shè)為公辦九年一貫制學(xué)校，共同探索未來(lái)學(xué)校的實(shí)踐路徑。

商業(yè)設(shè)施，在示范區(qū)線鳳溪站北側(cè)，規(guī)劃了兩幅商住地塊（其中商業(yè)占比60%），根據(jù)上位規(guī)劃，示范區(qū)線沿線站點(diǎn)均將規(guī)劃TOD商業(yè)設(shè)施。另外，板塊沿嘉松中路也規(guī)劃了大量的商業(yè)設(shè)施，其中包括了電影院等。

鄰里中心，板塊規(guī)劃了3處鄰里中心，功能包括了菜場(chǎng)、衛(wèi)生服務(wù)站、文化活動(dòng)室等。

交通設(shè)施，項(xiàng)目距離示范區(qū)線鳳溪站直線距離僅約300米，通過(guò)示范區(qū)線坐兩站路就可以直達(dá)虹橋樞紐，通勤十分便利。

本次公示期限為2025年12月11日至2025年12月20日。

收集意見(jiàn)截止日期為2025年12月27日。

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（以上解讀僅供參考，最終請(qǐng)以官方公示為準(zhǔn)。）

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來(lái)源：青浦區(qū)政府網(wǎng)等
編輯：大青浦房談