每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

一切毫無(wú)懸念。

12月16日，北京豐臺(tái)區(qū)張郭莊村0204-6028地塊土拍，以13.54億元底價(jià)成交。

有點(diǎn)詫異的是，拿地者里，除了中建方程，還有中建智地。

它們是中建集團(tuán)旗下的平臺(tái)，聯(lián)手做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，真是破天荒了。

這是一塊純住宅用地，占地3.18公頃，規(guī)劃建面約4.775萬(wàn)㎡。

它的樓面價(jià)為2.84萬(wàn)元/㎡。往西3公里外的中海永定玖里，樓面價(jià)3.15萬(wàn)元/平米，且地段弱于張郭莊地塊。

早前，有位自媒體人疾呼：豐臺(tái)張郭莊地塊，誰(shuí)拿誰(shuí)傻。這有點(diǎn)過(guò)于武斷，關(guān)鍵還是看地價(jià)。

現(xiàn)在，答案出來(lái)了。

中建方程不是專業(yè)地產(chǎn)商，在北京郊區(qū)做過(guò)幾個(gè)項(xiàng)目。它也是張郭莊地塊的一級(jí)土地整理方，出手是很正常的。

但，中建智地為何愿意入局豐臺(tái)區(qū)呢？豐臺(tái)樓市的情況，你懂的。

這令人有點(diǎn)意外。當(dāng)然，風(fēng)頭正勁的它，一點(diǎn)兒也不傻——這就是生意嘛。

一宗“三進(jìn)宮”地塊

張郭莊6028地塊的土拍，蠻折騰的。

它有過(guò)"三進(jìn)宮"的經(jīng)歷。

第一次，發(fā)生在2024年9月底，北京市2024年第四輪供地清單中，張郭莊6028住宅和6029商業(yè)金融地塊捆綁，住宅占地3.18公頃、建面4.77萬(wàn)平米；商業(yè)占地1.18公頃、建面2.12萬(wàn)平米。

這有點(diǎn)小馬拉大車(chē)的感覺(jué)，包袱太重了。最終結(jié)局只有一個(gè)——下線。

第二次，發(fā)生在2025年4月底，張郭莊6028地塊又登場(chǎng)了。這次，6029地塊沒(méi)有出現(xiàn)。

本以為沒(méi)有負(fù)擔(dān)后它能順利轉(zhuǎn)正，但依然下線了。

第三次，發(fā)生在2025年10月中旬。張郭莊6028地塊第三次出現(xiàn)在供地清單里，于11月7日進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，三天后轉(zhuǎn)正，明確土拍時(shí)間為2025年12月16日。

雖說(shuō)張郭莊地塊不規(guī)則、呈三角形，但有兩大優(yōu)點(diǎn)：

1、臨地鐵14號(hào)線和在建的1號(hào)線支線張郭莊換乘站；2、體量不大，建面4.77萬(wàn)平方米，控高24米（局部30米），容積率1.5，6-11層的純洋房社區(qū)。

它往西3公里，是中海永定玖里，樓面價(jià)3.15萬(wàn)元/平米，容積率1.1。2024年3月拿證，供應(yīng)720套房，至今網(wǎng)簽298套，成交均價(jià)4.91萬(wàn)元/平米，成交金額16.97萬(wàn)元，地價(jià)覆蓋率約50%。

參照中海永定玖里的成交價(jià)，張郭莊地塊的縫差超過(guò)2萬(wàn)元/平米，有得賺。

這或許是中建智地敢闖豐臺(tái)的緣故吧。

交通基建拖慢供地進(jìn)程

張郭莊地塊，為什么會(huì)三進(jìn)宮呢？

第一次是可以理解的，很難有開(kāi)發(fā)商愿意背那么大一塊商業(yè)。

但第二次為什么下線？第三次又為什么能順利轉(zhuǎn)正呢？

抽絲剝繭，花姐找到了答案：問(wèn)題出在基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)展緩慢。

在2024年11月8日，北京規(guī)自委豐臺(tái)分局下發(fā)了一份函：

京規(guī)自（豐）初審函[2024]0051號(hào)，里面附了一張張郭莊6028、6029地塊的市政交通基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施清單，涉及12項(xiàng)工程，其中4項(xiàng)完工時(shí)間為2024年底，8項(xiàng)完工時(shí)間為2026年底。

如果按照這個(gè)目標(biāo)正常推進(jìn)，2025年4月底6028地塊上架，是順理成章的。但沒(méi)按計(jì)劃的是，市政交通基礎(chǔ)設(shè)施完工時(shí)間延后了。

到了2025年5月6日，北京規(guī)自委豐臺(tái)分局又下發(fā)了一份函：

京規(guī)自（豐）初審函[2025]0027號(hào)，里面更新了那張市政交通基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施清單，同樣是12項(xiàng)工程，其中3項(xiàng)完工時(shí)間為2025年10月底，9項(xiàng)完工時(shí)間為2027年5月底。

這份清單，還特意增加了"立項(xiàng)時(shí)間"和"開(kāi)工時(shí)間"兩欄，以彰顯會(huì)按時(shí)完工的決心。

不過(guò)，這份清單也讓原本承諾在2026年底完工的工程，要延期到2026年底才開(kāi)工。

而實(shí)施這些工程的單位，是央企中國(guó)建筑集團(tuán)旗下的北京中建方程投資管理有限公司（簡(jiǎn)稱“中建方程管理”）。

可以說(shuō)，正是中建方程管理“拖拉”的基礎(chǔ)建設(shè)，直接導(dǎo)致供地一再延后。

中建系兄弟罕見(jiàn)聯(lián)手

張郭莊6028地塊，中建方程與中建智地聯(lián)手，還是蠻令人意外的。

一般而言，中建系兄弟不會(huì)聯(lián)手拿地。

如：中建智地、中建東孚、中海地產(chǎn)、中建玖合、中建壹品和中建信和等，它們互相賽馬。

當(dāng)然，中建方程并不是嚴(yán)格意義的地產(chǎn)商。它主要通過(guò)承接城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和PPP項(xiàng)目開(kāi)展城鎮(zhèn)綜合建設(shè)業(yè)務(wù)，同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)。

其目標(biāo)業(yè)務(wù)類(lèi)型分為：城鎮(zhèn)綜合建設(shè)投資、房地產(chǎn)投資、城市與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)三大類(lèi)。

2024年，中建方程營(yíng)業(yè)收入89.86億元，同比上一年增長(zhǎng)了3.52%。凈利潤(rùn)9.09億元，同比下降5.7%。

作為一級(jí)土地整理方，中建方程集團(tuán)是有拿地優(yōu)勢(shì)的。

今年7月3日，中建方程以5.6億元價(jià)格，拿下延慶新城小營(yíng)YQ00-0205-0001地塊，取名中建臻源府。

它于2025年9月開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)318套，截至目前網(wǎng)簽276套，成交均價(jià)3.23萬(wàn)元/平米，成交金額10.12億元，地價(jià)覆蓋率180%。

當(dāng)時(shí)，中建臻源府的一級(jí)土地整理方，正好是中建京北投資發(fā)展有限公司——中建方程集團(tuán)和中建三局，分別持股60%和40%。

這次在張郭莊6028地塊上，操作手法如同一轍。

中建方程集團(tuán)董事長(zhǎng)周宇騉野心很大，想當(dāng)中建系地產(chǎn)第九子，挖走了中海地產(chǎn)北方大區(qū)分管營(yíng)銷(xiāo)的高級(jí)副總經(jīng)理刁鵬等干將。

這一回，中建方程殺到豐臺(tái)奪地，周宇騉自然是十分開(kāi)心。拿地海報(bào)上寫(xiě)道：執(zhí)疆主城。