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中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后第一時(shí)間接受中央主要媒體采訪，深入解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，其中涉及明年將采取哪些措施著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

主要內(nèi)容如下：

問(wèn)：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，明年會(huì)采取哪些措施？

答：房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、涉及面廣，社會(huì)上關(guān)注度很高。今年以來(lái)，我國(guó)新房和二手房交易總量基本穩(wěn)定，房?jī)r(jià)降幅持續(xù)收窄，區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)分化，各城市房?jī)r(jià)漲跌不一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，這是各地消化庫(kù)存、嚴(yán)控增量的結(jié)果，是房企應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)的理性選擇，對(duì)此要客觀分析、正確看待。

一方面，要看到我國(guó)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有較大空間。

從剛性需求看，2024年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，新落戶農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生等“新市民”剛性住房需求有待持續(xù)釋放。

從改善性需求看，盡管我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)不小，但區(qū)位分布、持有結(jié)構(gòu)不均衡，相當(dāng)部分城鎮(zhèn)居民住房滿意度還不夠高，存在“以舊換新”“以小換大”的改善性需求。不少城市反映，一些群眾賣(mài)舊房買(mǎi)新房的意愿上升，今年二手房交易占比已從2021年的28%提高至45%，“好房子”總體不愁賣(mài)，說(shuō)明改善性需求潛力還很大。

從很多發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程看，在城鎮(zhèn)化進(jìn)入穩(wěn)定期后，每年仍有數(shù)量可觀的住房需求，房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的占比始終保持在相當(dāng)比例。我們?cè)诔鞘懈绿貏e是危舊房和城中村改造方面還有很多工作要做，更好滿足城鎮(zhèn)居民剛性和改善性住房需求的任務(wù)還不少，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展仍有可觀前景。

另一方面，要以構(gòu)建新模式為牽引推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式作出部署。下一步，重點(diǎn)要抓好幾件事。

一是從供需兩端發(fā)力穩(wěn)市場(chǎng)。供給端要嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化庫(kù)存，同時(shí)有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。需求端要采取更多針對(duì)性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求。

二是積極推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。支持房企加快從以新房銷(xiāo)售為主向更多持有物業(yè)、提供高品質(zhì)多樣化居住服務(wù)轉(zhuǎn)型。同時(shí)，要進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”白名單制度作用，支持房企合理融資需求。

三是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度，合理把握房地產(chǎn)發(fā)展新模式各項(xiàng)基礎(chǔ)制度出臺(tái)時(shí)機(jī)，深化住房公積金制度改革，漸進(jìn)推開(kāi)立“新”破“舊”，推動(dòng)新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

更多房地產(chǎn)政策研究報(bào)告，“中指云”獲取

https://u.fang.com/ytcrnn/

【中指解讀】

房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生福祉，對(duì)2026年著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)作出重要工作部署，本次中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志解讀會(huì)議精神，針對(duì)房地產(chǎn)既客觀評(píng)判了當(dāng)前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，也明確了2026年“穩(wěn)樓市”的核心發(fā)力方向，提及三個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容，包括從供需兩端發(fā)力穩(wěn)市場(chǎng)、積極推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展和加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，既立足當(dāng)下，也著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)。

對(duì)比去年中央財(cái)辦解讀中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容，本次側(cè)重點(diǎn)有所調(diào)整，一是政策目標(biāo)由“穩(wěn)住樓市、持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，轉(zhuǎn)為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，更加側(cè)重短期與中長(zhǎng)期的結(jié)合；二是供需兩端發(fā)力，供給端政策前置于需求端，強(qiáng)調(diào)加快消化庫(kù)存；三是重點(diǎn)提及積極推動(dòng)房企轉(zhuǎn)型；四是延續(xù)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提法，增加深化住房公積金制度改革等。

表：近兩年中央財(cái)辦解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中關(guān)于房地產(chǎn)內(nèi)容對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，中指研究院綜合整理

市場(chǎng)潛力：房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展空間仍較大，剛需、改善性住房需求潛力有待進(jìn)一步釋放

本次中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志強(qiáng)調(diào)“新市民”剛性住房需求有待釋放，“以舊換新”“以小換大”等改善性需求仍有較大空間，同時(shí)強(qiáng)調(diào)城市更新在滿足住房需求中的任務(wù)也不少。根據(jù)中指測(cè)算，“十五五”時(shí)期全國(guó)城鎮(zhèn)住房需求總量約為49.8億平米。對(duì)應(yīng)住房供給端，除市場(chǎng)化的商品住宅外，保障性住房及多套房業(yè)主出售非自住房產(chǎn)等也會(huì)消化部分增量需求。綜合按照70%-80%的轉(zhuǎn)化比例，未來(lái)五年新建商品住宅銷(xiāo)售面積年均預(yù)計(jì)為7-8億平米。從住房需求構(gòu)成來(lái)看：

1）新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房需求，這也是過(guò)去支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的核心動(dòng)力，預(yù)計(jì)未來(lái)五年城鎮(zhèn)人口增加約3650萬(wàn)人，帶動(dòng)住房需求增加16.1億平米。

2）生活水平提升催生的改善性需求，預(yù)計(jì)“十五五”末全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達(dá)到45平米，帶動(dòng)住房需求增量20.3億平米，占總需求比例約四成，是未來(lái)住房消費(fèi)的核心增長(zhǎng)點(diǎn)。

3）拆遷改造帶來(lái)的住房需求，隨著城市發(fā)展階段轉(zhuǎn)變，拆遷改造帶來(lái)的住房需求將為市場(chǎng)提供一定支持，預(yù)計(jì)未來(lái)五年拆改需求約13.4億平米。

圖：“十五五”期間全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售面積預(yù)測(cè)

數(shù)據(jù)來(lái)源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

“十五五”時(shí)期我國(guó)住房需求空間仍在，隨著市場(chǎng)庫(kù)存逐步回落，配合社會(huì)預(yù)期修復(fù)，預(yù)計(jì)“十五五”中后期，房地產(chǎn)有望逐步走出調(diào)整階段。值得關(guān)注的是，市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)或更加明顯，“好城市+好房子”具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。本次中央財(cái)辦也強(qiáng)調(diào)將縱深推進(jìn)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)各類(lèi)資源要素高效配置，縱深推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，鞏固提升京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)高質(zhì)量發(fā)展動(dòng)力源作用，提升成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展能級(jí)，推動(dòng)長(zhǎng)江中游城市群等加快發(fā)展，并提出多項(xiàng)支持經(jīng)濟(jì)大省挑大梁的舉措方向，明確要加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)大省人才培養(yǎng)集聚，強(qiáng)化土地、能源、環(huán)境、數(shù)據(jù)等要素保障，預(yù)計(jì)未來(lái)優(yōu)勢(shì)地區(qū)資源集聚效應(yīng)將進(jìn)一步凸顯，人口、人才集聚有望支撐后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，也將為房地產(chǎn)企業(yè)提供發(fā)展機(jī)會(huì)。

此前國(guó)務(wù)院已經(jīng)批復(fù)10個(gè)地區(qū)進(jìn)行要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)，包括北京城市副中心、蘇南重點(diǎn)城市、杭甬溫、合肥都市圈、福廈泉、鄭州市、長(zhǎng)株潭、粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市、重慶市、成都市等，近期廣州、重慶、鄭州等地已經(jīng)落地具體試點(diǎn)方案，在用地政策等方面出現(xiàn)新的突破，也有望進(jìn)一步釋放要素市場(chǎng)化配置在穩(wěn)樓市中的作用。

表：2024年主要省份及其核心城市常住人口、城鎮(zhèn)化水平

注：藍(lán)色底為人口占全省比重超30%省會(huì)城市。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)局，

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

穩(wěn)市場(chǎng)：供需兩端發(fā)力，需求端將采取更多針對(duì)性措施

本次明確要從供需兩端發(fā)力穩(wěn)市場(chǎng)。供給端政策落腳在嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化庫(kù)存，同時(shí)有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)，整體延續(xù)了控增量、優(yōu)存量、提質(zhì)量的思路框架，預(yù)計(jì)2026年庫(kù)存量大的區(qū)域?qū)?yán)控新增土地供應(yīng)，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房成為消化庫(kù)存的重點(diǎn)舉措，本次也強(qiáng)調(diào)用于保障房等合理用途，擴(kuò)大用途范圍將有助于激發(fā)市場(chǎng)主體的參與積極性。另外，“好房子”建設(shè)由去年的“大力建設(shè)”到今年的“有序推動(dòng)”，注重“好房子”推進(jìn)的節(jié)奏和力度也有望進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

從“好房子”案例來(lái)看，中指建立了“好房子”標(biāo)桿100案例數(shù)據(jù)庫(kù)，全方位展示“好房子”圖譜，盡覽優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目精髓。

需求端政策進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“采取更多針對(duì)性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求”，去年強(qiáng)調(diào)“更好滿足”，今年強(qiáng)調(diào)“充分釋放”，預(yù)計(jì)更多針對(duì)性政策將繼續(xù)聚焦降低購(gòu)房門(mén)檻、降低購(gòu)房成本等方面，一是北上深等城市限制性政策具備進(jìn)一步優(yōu)化空間；二是預(yù)計(jì)繼續(xù)通過(guò)降低房貸利率、降低中介費(fèi)用、加大房貸利息抵扣個(gè)稅力度等方式降低購(gòu)房成本；另外，在投資于人的背景下，預(yù)計(jì)加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度也將是各地推動(dòng)住房需求釋放的重要舉措方向。

促轉(zhuǎn)型：房企轉(zhuǎn)型和行業(yè)新模式構(gòu)建同步推進(jìn)

本次指出“支持房企加快從以新房銷(xiāo)售為主向更多持有物業(yè)、提供高品質(zhì)多樣化居住服務(wù)轉(zhuǎn)型”，明確了房企向“開(kāi)發(fā)+持有物業(yè)+高品質(zhì)服務(wù)”的多元化模式轉(zhuǎn)型方向，輕重并舉是轉(zhuǎn)型重點(diǎn)。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，本次強(qiáng)調(diào)合理把握房地產(chǎn)發(fā)展新模式各項(xiàng)基礎(chǔ)制度出臺(tái)時(shí)機(jī)，漸進(jìn)推開(kāi)立“新”破“舊”，推動(dòng)新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，結(jié)合近期提出的三項(xiàng)制度改革，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司制、房地產(chǎn)融資主辦銀行制、商品房銷(xiāo)售現(xiàn)房銷(xiāo)售制，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度的改革完善仍將是逐步推進(jìn)的過(guò)程，需要結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況落地。另外，深化住房公積金制度改革也是新模式構(gòu)建中的重要一環(huán)，預(yù)計(jì)擴(kuò)大公積金適用范圍、提高公積金的使用效率等均是未來(lái)改革的重點(diǎn)方向。

除此之外，本次采訪中也提及提振消費(fèi)、擴(kuò)大投資的空間和動(dòng)力，以及2026年財(cái)政政策和貨幣政策如何發(fā)力等問(wèn)題，也值得重點(diǎn)關(guān)注。

一是，擴(kuò)大內(nèi)需是明年排在首位的重點(diǎn)任務(wù)，而房地產(chǎn)作為最大的內(nèi)需之一，仍將發(fā)揮重要作用，本次繼續(xù)強(qiáng)調(diào)要“持續(xù)清理不合理限制措施”，預(yù)計(jì)與房地產(chǎn)相關(guān)的不合理限制性政策也在清理范圍，包括商辦的限購(gòu)政策等。同時(shí)要推動(dòng)投資止跌回穩(wěn)，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，預(yù)計(jì)2026年將充分發(fā)揮城市更新在穩(wěn)投資、促消費(fèi)的綜合效應(yīng)，其中城中村和危舊房改造中推進(jìn)貨幣化/房票安置將進(jìn)一步助推住房需求釋放。

二是，預(yù)計(jì)財(cái)政、貨幣政策將繼續(xù)保持較大力度，本次強(qiáng)調(diào)“推動(dòng)更多資金資源投資于人”“主動(dòng)靠前發(fā)力”“努力推動(dòng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)回升等目標(biāo)”，均進(jìn)一步釋放利好。

三是，強(qiáng)調(diào)把穩(wěn)就業(yè)擺在更加突出的位置，加大對(duì)建筑、住宿餐飲等勞動(dòng)密集型行業(yè)的政策支持等，穩(wěn)就業(yè)是穩(wěn)定居民收入預(yù)期的關(guān)鍵，而穩(wěn)定居民收入預(yù)期將在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期中發(fā)揮重要作用。

整體來(lái)看，本次中央財(cái)辦釋放了多項(xiàng)積極的政策信號(hào)，2026年是“十五五”開(kāi)局之年，預(yù)計(jì)各項(xiàng)政策有望提前發(fā)力。房地產(chǎn)的政策框架，既正視短期市場(chǎng)波動(dòng)，更著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化與質(zhì)量提升，2026年“穩(wěn)樓市”政策目標(biāo)下，預(yù)計(jì)短期政策與長(zhǎng)期制度改革將協(xié)同發(fā)力，供需兩端政策空間仍在。

在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，我們認(rèn)為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給高效協(xié)同發(fā)力，并強(qiáng)化落實(shí)，才能更有效發(fā)揮政策效果，加快實(shí)現(xiàn)穩(wěn)市場(chǎng)目標(biāo)的同時(shí)，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

第一，當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期是關(guān)鍵，建議利好政策要應(yīng)出盡出，并謹(jǐn)慎釋放收緊信號(hào)，提振市場(chǎng)信心。

第二，激活需求方面，過(guò)去在市場(chǎng)供不應(yīng)求階段出臺(tái)的政策已經(jīng)不適用當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境，應(yīng)順勢(shì)而為，及時(shí)調(diào)整政策，建議全面取消大城市限制性政策，發(fā)揮大城市帶動(dòng)效應(yīng)；繼續(xù)降低房貸利率或給予貸款貼息、降低中介費(fèi)率、加大房貸利息抵扣個(gè)人所得稅等降低購(gòu)房成本，其中當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)購(gòu)房貸款貼息存在期待，貼息政策落地有望發(fā)揮多重政策效果，一是有助于帶動(dòng)住房交易活躍度提升，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)；二是直接降低購(gòu)房成本，購(gòu)房者月供壓力減小，有利于釋放消費(fèi)潛力；三是有利于減少居民提前還款，緩解銀行經(jīng)營(yíng)壓力。（更多解讀，點(diǎn)擊查看《》）

第三，優(yōu)化供給方面，一是對(duì)現(xiàn)有保障房進(jìn)行盤(pán)底，在“投資于人”的要求下，加大租金、購(gòu)房補(bǔ)貼力度，用“補(bǔ)人頭”方式落實(shí)住房保障；二是更大力度收儲(chǔ)存量閑置土地和存量商品房，加快已出臺(tái)政策的落位落實(shí)；三是中長(zhǎng)期加大力度推進(jìn)城市更新，探索給予“增容”支持。

中指研究院長(zhǎng)期跟蹤中央及全國(guó)各地房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)為政府部門(mén)和企業(yè)提供政策監(jiān)測(cè)服務(wù)，為各地政府完善房地產(chǎn)政策工具箱提供參考借鑒，同時(shí)幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

報(bào)告下載
（電腦端復(fù)制鏈接）

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●4萬(wàn)+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬(wàn)宗土地的推出成交信息、40萬(wàn)個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國(guó)城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣(mài)快訊。