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案情介紹

2023年6月，張先生與李女士就位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的一號(hào)房屋達(dá)成購(gòu)房意向。該房屋原登記在李父名下，李父已去世，尚未完成繼承分割。雙方先簽訂《購(gòu)房定金協(xié)議》，張先生支付定金5萬(wàn)元。7月10日，雙方又簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定總價(jià)346萬(wàn)元，由張先生貸款支付，李女士作為“受托人”簽字，張先生的舅舅王某作為擔(dān)保人。

簽約前，李女士曾表示該房為其父母遺產(chǎn)，但稱可獨(dú)自辦理過(guò)戶。張先生亦知李女士有三位兄長(zhǎng)，但未取得其書(shū)面同意售房的文件。簽約后，張先生提前入住一號(hào)房屋，并按每月5500元標(biāo)準(zhǔn)支付了7月、8月租金。

然而，7月19日，李女士突然告知張先生：“我哥他們不同意賣(mài)房了?！?月底，李女士向張先生發(fā)出《解除合同通知》，并要求其搬離房屋。此時(shí)，一號(hào)房屋已完成繼承登記，由李女士與其三位兄長(zhǎng)按份共有，每人占25%份額。三位兄長(zhǎng)隨后出具聲明，明確反對(duì)出售該房。

張先生遂起訴要求繼續(xù)履行合同、過(guò)戶房屋，并索賠律師費(fèi)5萬(wàn)元。李女士則反訴要求確認(rèn)合同解除、騰退房屋，并支付自2023年9月起的房屋占有使用費(fèi)。

裁判結(jié)果

法院最終判決如下：

一、雙方于2023年7月10日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》自本判決生效之日起解除；

二、李女士賠償張先生律師費(fèi)損失5萬(wàn)元；

三、張先生騰退一號(hào)房屋并返還李女士；

四、張先生按每月5500元標(biāo)準(zhǔn)，支付自2023年9月1日起至實(shí)際騰房之日止的房屋占有使用費(fèi)。

法院說(shuō)理

法院認(rèn)為，一號(hào)房屋系遺產(chǎn)，在簽約時(shí)雖未完成繼承登記，但已屬全體繼承人共有財(cái)產(chǎn)。李女士?jī)H占25%份額，在其他共有人明確反對(duì)處分的情況下，其無(wú)權(quán)單獨(dú)出售整套房屋。盡管李女士曾承諾可獨(dú)自過(guò)戶，但該承諾不能對(duì)抗物權(quán)法關(guān)于共有財(cái)產(chǎn)處分的規(guī)定。

因此，李女士構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，其發(fā)出的解除通知不產(chǎn)生法律效力——但她也不享有合法解除權(quán)。然而，因房屋現(xiàn)已登記為四人共有，客觀上無(wú)法強(qiáng)制過(guò)戶，合同已陷入履行不能，故依法解除。

合同解除后，張先生應(yīng)騰退房屋。其7-8月居住屬雙方租賃合意，但9月起李女士已明確拒絕續(xù)租，張先生繼續(xù)占用缺乏依據(jù)，應(yīng)支付占有使用費(fèi)。至于律師費(fèi)，因李女士違約導(dǎo)致訴訟，法院支持張先生的合理維權(quán)支出。

律師提示

本文由北京繼承律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理，特別提醒購(gòu)房者：

遺產(chǎn)房≠可自由交易房。即使賣(mài)家是繼承人之一，也必須取得全體共有人書(shū)面同意，否則合同可能被認(rèn)定為無(wú)法履行。

“口頭授權(quán)”無(wú)效。繼承人之間的內(nèi)部約定或口頭承諾，對(duì)外不具法律約束力。

簽約前務(wù)必查清產(chǎn)權(quán)狀態(tài)?？赏ㄟ^(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋是否已完成繼承、是否存在共有情形。

謹(jǐn)慎接受“先入住后過(guò)戶”安排。一旦交易失敗，不僅無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)，還可能被追索房屋使用費(fèi)。

保留維權(quán)證據(jù)。如因?qū)Ψ竭`約導(dǎo)致?lián)p失（如律師費(fèi)、中介費(fèi)等），可依法主張賠償。

在涉及遺產(chǎn)房產(chǎn)交易時(shí)，建議提前咨詢專業(yè)律師，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，保障自身權(quán)益。