家人們，今天咱聊點扎心又真實的房產(chǎn)熱點！最近北京上海的樓市動靜，簡直顛覆了很多人對 “房價下跌” 的固有印象 —— 北京東城區(qū)新拍地塊樓面價干到 8.1 萬 /㎡，上海內(nèi)環(huán)房價同比漲了 5.1%，更有意思的是，那些大戶型改善豪宅，買的人還真不少！今天咱就掰開揉碎了說說這背后的門道。

咱先說說北京東城區(qū)這個 “天價地塊”。就在上個月，東城區(qū)祈年大街那塊地被北京城建以 20.28 億拿下，算下來樓面價高達 8.1 萬 /㎡！家人們可能對樓面價沒概念，簡單說就是每平米土地的成本價，等蓋成房子，售價肯定得比這高一大截。更狠的是，這地塊是近五年東城區(qū)最大的住宅用地，之前核心區(qū)連續(xù)四年都沒供過地，上一次拍地還是去年 5 月，當時溢價率就高達 25%。

這地塊有多牛？步行到天壇北門不到 100 米，300 米內(nèi)就是地鐵 7 號線橋灣站，500 米到磁器口站，距離天安門廣場也就 2 公里。周邊 1 公里有國瑞城、新世界這些大商場，3 公里內(nèi)全是協(xié)和、北京醫(yī)院這樣的三甲醫(yī)院，旁邊還有金臺書院小學，簡直是把優(yōu)質(zhì)資源都包圓了。而且這地塊要求特別嚴，限高 18 米，不能蓋別墅，還得整院銷售，業(yè)內(nèi)預測未來售價可能突破 15 萬 /㎡，四合院類產(chǎn)品更貴。

再看上海，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年上海內(nèi)環(huán)新房價格同比漲了 5.1%（9 月數(shù)據(jù)是 5.6%，整體趨勢一致），在 70 個大中城市里漲幅名列前茅。就拿楊浦的翎翠濱江來說，離內(nèi)環(huán)才 1 公里，11 萬 /㎡起，主打 97-143㎡的改善戶型，雙地鐵加持，旁邊就是打虎山路一小、控江中學這些名校，還有楊浦中心醫(yī)院保駕護航，開盤后關注度特別高，不少科創(chuàng)行業(yè)的上班族都果斷入手了。

最讓人意外的是改善型豪宅的需求，真不是吹的堅挺。不管是北京東城的整院住宅，還是上海內(nèi)環(huán)的大戶型，都不是剛需小年輕能承受的，但買的人卻不少。這不是個別現(xiàn)象，而是核心城市的普遍趨勢 —— 有錢人寧愿花大價錢，也要買核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房子。

這背后的原因，其實就 3 個關鍵點，第一，核心城市的核心土地，真的快 “賣完了”！北京東城區(qū)有多缺地？連續(xù)四年零供應，這次的祈年大街地塊是五年最大規(guī)模，面積才 2.28 萬平方米，相當于 3 個足球場大小。上海內(nèi)環(huán)更是寸土寸金，想在核心區(qū)拿塊地比登天還難。物以稀為貴，土地少了，地價自然就漲，房價跟著穩(wěn)得住，這是最樸素的道理。

第二，優(yōu)質(zhì)資源永遠集中在核心區(qū)，這才是 “抗跌密碼”。咱買房買的從來不是鋼筋水泥，而是背后的資源 —— 孩子上學的學區(qū)、家人看病的醫(yī)院、平時逛街的商場、通勤的地鐵。北京東城、上海內(nèi)環(huán)，把這些優(yōu)質(zhì)資源都攥在手里了。就像北京那地塊，旁邊就是天壇、協(xié)和，上海翎翠濱江出門就是雙地鐵 + 名校，這些資源是郊區(qū)樓盤拍馬也趕不上的，只要資源不挪窩，房價就有支撐。

第三，有錢人的 “換房需求” 被釋放了。之前疫情讓大家明白，住得舒服太重要了，小房子、老破小已經(jīng)滿足不了需求?，F(xiàn)在政策也在松綁，上海下調(diào)存量房貸利率，北京優(yōu)化公積金提取，這些政策看似普通，其實直接拉動了改善型需求。對于能拿出上千萬買房的人來說，他們更看重居住品質(zhì)和資產(chǎn)安全，核心區(qū)的豪宅既能住得舒服，又能抗通脹，自然愿意買單。

這事兒帶來的影響，可能還是不小的，首先，樓市 “分化” 會越來越明顯。不是所有房子都能漲，也不是所有房子都在跌 —— 核心城市核心區(qū)的房子越來越值錢，而三四線城市、大城市的遠郊區(qū)，可能還會繼續(xù)承壓。就像上海，內(nèi)環(huán)漲得歡，外圍可能還在降價，這種 “冰火兩重天” 會成為常態(tài)。

其次，開發(fā)商越來越 “挑食” 了。像北京東城這種地塊，要求高、開發(fā)難度大，小開發(fā)商根本拿不起也做不了，只有北京城建這種有實力的大品牌才敢接手。未來核心區(qū)的樓盤，會越來越多是豪宅產(chǎn)品，針對高凈值人群，剛需想在核心區(qū)買房，只會越來越難。

最后，大家對 “好房子” 的認知會變。以前覺得有套房子就行，現(xiàn)在會明白，“核心區(qū)位 + 優(yōu)質(zhì)配套 + 好戶型” 才是硬通貨。哪怕是剛需，也會更傾向于買配套成熟的片區(qū)，而不是賭遠郊區(qū)的 “規(guī)劃利好”。

最后說說我的想法，第一，核心城市的核心資產(chǎn)，從來都是 “抗跌王者”，但這和普通剛需沒太大關系。8.1 萬 /㎡的樓面價、11 萬 /㎡起的房價，不是咱普通人能碰的，但這背后的邏輯值得琢磨：稀缺的東西永遠值錢，不管是土地還是資源。

第二，別再迷信 “樓市普漲” 或 “樓市普跌” 了，分化才是真相。那些說 “房價要崩” 的，沒看到北京上海核心區(qū)的堅挺；那些喊 “趕緊買房投資” 的，也沒看到很多地方的庫存積壓。樓市早就不是 “一刀切” 的市場了，核心區(qū)的房子是 “安全墊”，非核心區(qū)的房子可能是 “燙手山芋”。

第三，改善型豪宅需求堅挺，本質(zhì)是 “資源焦慮”。有錢人買的不是房子，是孩子的學區(qū)、家人的醫(yī)療、便捷的生活，這些資源的稀缺性，造就了豪宅的抗跌性。這不是炒房，而是對優(yōu)質(zhì)生活的追求，也是資產(chǎn)保值的理性選擇。

第四，咱普通人不用焦慮。核心區(qū)豪宅漲得再歡，也不影響咱買剛需房；三四線房價跌得再狠，也不代表核心城市會跟著跌。樓市的本質(zhì)是 “匹配需求”，你有多大能力，就買多大房子，不用羨慕那些買豪宅的，也不用嘲笑那些沒買房的，適合自己的才是最好的。

其實這波樓市熱點，最該讓大家明白的是：房子的價值，最終還是回歸到 “居住” 和 “資源” 本身。那些脫離了優(yōu)質(zhì)資源的房子，遲早會被市場拋棄；而攥著核心資源的房子，不管市場怎么變，都能站穩(wěn)腳跟。這不是玄學，是最真實的市場規(guī)律。