觀點網(wǎng) 城中村是無數(shù)異鄉(xiāng)游子的起點，盡管這里的夜晚可能充斥著大排檔的喧囂，甚者走在巷子里抬頭望到的不是月亮，而是蛛網(wǎng)般縱橫交錯的電線，但勝在租金“實惠”。

毋庸置疑的是，在力所能及的價格范圍內(nèi)，人人都想給自己一個更好的居住環(huán)境。

近日，廣州安居住房公司與天河區(qū)元崗街道、廣州市元崗經(jīng)濟發(fā)展有限公司共同簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，達成三方在城中村改造復建房源整租運營領域的首個戰(zhàn)略合作意向。

根據(jù)協(xié)議，元崗街道統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，廣州市元崗經(jīng)濟發(fā)展有限公司提供改造后的復建房源，廣州安居住房公司負責專業(yè)運營，形成“房源供給—專業(yè)運營—市場輸出”的閉環(huán)鏈條。

這場三方合作，更是廣州安居集團從“重資產(chǎn)新建”向“輕重并舉”轉型的關鍵落子。

最后一公里

自2023年誕生起，廣州安居集團便肩負著推動城中村舊改與完成保障房建設任務兩大使命。

保障房建設包含新建與改造兩類，新建即延續(xù)傳統(tǒng)模式集中建房分配，但面對廣州“十四五”66萬套保障房籌建的迫切目標，傳統(tǒng)模式不管是從成本還是時間上考慮，都難以為繼。

因此，向城中村“下手”——統(tǒng)租城中村房源，集中進行微改造，就成為一個好辦法。

“整租模式的核心就是價值再造?！币晃辉趶V州從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的資深人士指出，村集體自主運營往往缺乏專業(yè)能力，零散出租則導致收益不穩(wěn)定、社區(qū)管理混亂，交給專業(yè)平臺運營管理一方既提升了資產(chǎn)收益率，另一方面也能讓村集體資產(chǎn)實現(xiàn)長期保值增值。

該模式簡單來說，就相當于把房子長期租給了“二手房東”，由其統(tǒng)一改造后再出租，業(yè)主翹起二郎腿收租就行。相較于個人二手房東，有政府背書的安居集團，顯然更有保障。

此次廣州安居與元崗街道等三方合作的核心邏輯，就在于打通城中村改造“建”與“用”的最后一公里。

不同于此前危舊房改造項目，項目在改造之初就明確房源用途，建設過程中依照保租房標準，完工后直接納入保租房體系對外出租，能直接跳過中間閑置或低效流轉的環(huán)節(jié)。

對于廣州安居而言，通過整租元崗村已竣工的復建安置房，也無需再投入大規(guī)模土建成本，即可快速獲取批量優(yōu)質(zhì)房源。

據(jù)悉，元崗村改造統(tǒng)籌范圍78.33公頃，與長湴村連片統(tǒng)籌，首期安置房工程建設用地面積4.48公頃，總建筑面積約22.72萬平方米，共設計1828套安置房，其中元崗村1008套。

今年6月，元崗村城中村改造首期安置房項目已順利開工，據(jù)元崗經(jīng)濟發(fā)展有限公司董事長譚桂寧介紹，目前元崗村城中村改造各項工作推進順利，首期回遷安置房預計在2027年底封頂。

與此同時，元崗村屬于廣州重點推進更新改造四大片區(qū)之一的環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)城，根據(jù)批復文件，片區(qū)規(guī)劃了超11.5萬平方米的商務設施用地

商務配套的落地能帶動周邊租房需求，而村里集體資產(chǎn)除了能保值升值，也能享受到更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的紅利。

“三級跳”實踐

在存量盤活的同時，廣州安居集團的增量保障房建設也在全面提速。

2025年11月開工的海珠區(qū)得勝崗片區(qū)項目，是廣州首個成片連片危舊房自主更新試點，與元崗村的輕資產(chǎn)運營形成鮮明對比。

該項目涉及25棟建于上世紀60-70年代的危舊房，與元崗村的整租運營不同，得勝崗項目屬于重資產(chǎn)改造，核心目標是消除安全隱患，同時提升人居品質(zhì)。

針對該項目，廣州安居采用“用地并宗”改造模式，通過“業(yè)主出一點、企業(yè)投一點、政府補一點”的籌資機制，進行原址重建。項目改造后將新建2棟高層塔樓，提供約300套保障性住房，同步擴建萬松園小學、拓寬萬松園路，補齊教育、交通等公共服務短板。

在新建保障房領域，廣州安居正重點推進配售型項目布局。

去年7月，廣州安居集團黨委書記、董事長陳智勇公開表示，集團正加快推進13個配售型保障房項目建設，總投資超170億元，計劃籌集房源超1萬套。

2025年8月，廣州中心四區(qū)首個配售型保障房項目——海珠區(qū)新滘西路項目正式開建，規(guī)劃建設3棟45-46層超高層住宅，總建筑面積13.37萬平方米，預計提供約980套房源，戶型以68平方米兩房和78平方米三房為主。

事實上，無論是存量房源的整租運營還是增量建設，都離不開穩(wěn)定的資金支持，而廣州安居作為國企，能夠獲得政策支持與低成本融資。

由于廣州安居新成立不久，觀點新媒體并未查到具體的運營情況，但從保障性住房行業(yè)特性來看，重資產(chǎn)投入大、回收周期長是普遍特點。

以同類型國企深圳安居集團為參考對象，2025年前三季度，深圳安居集團總營收為46.27億元，但凈利潤為-1.76億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤為-3.12億元，處于虧損狀態(tài)。

目前廣州安居正處于收儲新建高峰，支付工程款、土地款集中，經(jīng)營性回款慢，更易出現(xiàn)大額凈流出。

為了緩解壓力，廣州安居集團的融資方式越發(fā)多元。

就在上周的12月11日，廣州安居集團商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS）正式在上海證券交易所掛牌，總發(fā)行規(guī)模16億元，優(yōu)先級票面利率僅2.05%，創(chuàng)下全國保障性住房行業(yè)CMBS最低利率紀錄，并刷新華南地區(qū)CMBS利率新低。

同時，REITs探索也已破冰。2025年7月9日，廣州安居集團啟動租賃住房基礎設施公募REITs招標，計劃發(fā)行規(guī)模不低于8億元，涵蓋租賃住房、存量商品房及公租房等資產(chǎn)。

此外，作為廣州安居旗下專業(yè)租賃品牌，安居公寓目前在廣州布局了八個項目，蓋中心城區(qū)與新興發(fā)展區(qū)。

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