業(yè)主對物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿

能不能拒繳物業(yè)費(fèi)？

房子被污水泡了

能不能要求物業(yè)賠償？

福鼎法院發(fā)布3起物業(yè)糾紛典型案例

想合法維權(quán)、避免踩坑

不妨花幾分鐘，看看法院怎么說

案例一：糞水倒灌誰之過？

案件詳情

林某、葉某系某小區(qū)業(yè)主，案涉房屋于2024年7月份裝修完成。2025年3月27日上午，林某接到被告某物業(yè)公司電話，稱其房屋陽臺滲水并轉(zhuǎn)發(fā)了現(xiàn)場視頻。林某趕到現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)房屋主臥衛(wèi)生間主管道堵塞導(dǎo)致污水倒灌，全屋除廚房外其它區(qū)域地面及家具均被糞便污水浸泡，現(xiàn)場臭氣彌漫。

后經(jīng)某物業(yè)公司工作人員排查確認(rèn)，公共主管道堵塞點(diǎn)位于樓棟外地面落平段，堵塞物為衛(wèi)生紙。此次堵塞返水造成林某、葉某房屋損失嚴(yán)重，林某、葉某認(rèn)為某物業(yè)公司未履行對公共管道定期檢查、疏通及維護(hù)的義務(wù)，導(dǎo)致淤積物堆積、排水不暢，最終堵塞、引發(fā)污水倒灌，其二人要求某物業(yè)公司賠償損失及減免部分物業(yè)費(fèi)共計(jì)90000元。

某物業(yè)公司認(rèn)為污水倒灌的原因是業(yè)主不當(dāng)使用公共管道行為所致，且其每月定期對小區(qū)公共管道進(jìn)行巡查、清淤，并留存書面記錄，已盡到合理維護(hù)義務(wù)，故主管道堵塞與物業(yè)服務(wù)行為無直接因果關(guān)系；另外，林某、葉某主張的損失金額過高、物業(yè)管理費(fèi)減免亦無依據(jù)，二人本身存在擴(kuò)大損失的過錯，應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。

本案經(jīng)本院主持調(diào)解，當(dāng)事人自愿達(dá)成某物業(yè)公司支付林某、葉某15000元的協(xié)議。

典型意義

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十二條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，物業(yè)公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

具體到本案污水倒灌事故中，主要原因?yàn)?strong>公共管道堵塞，物業(yè)公司未能及時發(fā)現(xiàn)管道存在異常、并采取清淤措施，存在一定過錯，需承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

案例二：房子裝修質(zhì)量問題，能拒繳物業(yè)費(fèi)嗎？

案件詳情

2023年2月17日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將案涉房產(chǎn)交付潘某，潘某與某物業(yè)公司簽訂《公共區(qū)域公攤水電費(fèi)代收代付協(xié)議》，協(xié)議約定了潘某委托某物業(yè)公司負(fù)責(zé)某小區(qū)公共區(qū)域用水用電的分?jǐn)偱c費(fèi)用代收代繳工作及相關(guān)違約責(zé)任等事項(xiàng)。自2023年3月起，潘某未依約繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等，截至2025年7月，尚結(jié)欠某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)5959.6元、公攤水電費(fèi)165.6元。某物業(yè)公司多次催繳未果，遂訴至本院。

潘某認(rèn)為交付的精裝房的三個臥室地板顏色存在色差，不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，故拒繳物業(yè)費(fèi)。福鼎法院于2025年9月12日作出判決，支持某物業(yè)公司所主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公攤水電費(fèi)等。宣判后，雙方當(dāng)事人沒有上訴，判決已發(fā)生法律效力。

典型意義

物業(yè)糾紛背后的原因多種多樣，本案判決為實(shí)務(wù)中的物業(yè)糾紛化解提供了如下參考：

1.房屋裝修質(zhì)量問題屬業(yè)主與開發(fā)商的合同爭議，不能成為拒繳物業(yè)費(fèi)的理由，避免業(yè)主將開發(fā)商履約瑕疵的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁至物業(yè)公司；

2.物業(yè)公司依約提供服務(wù)，業(yè)主應(yīng)繳費(fèi)，保障物業(yè)公司合法債權(quán)與物業(yè)服務(wù)行業(yè)良性運(yùn)營；

3.房屋質(zhì)量問題應(yīng)向開發(fā)商主張，而非以拒繳物業(yè)費(fèi)變相維權(quán)，需平衡業(yè)主、物業(yè)公司與開發(fā)商的權(quán)益。

案例三：合同到期≠免單

案件詳情

某物業(yè)公司與某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2017年12月10日簽訂《福建省前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定某小區(qū)高層住宅的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算（不含公共水電分?jǐn)傎M(fèi)）為1.7元/月/㎡；物業(yè)服務(wù)期限自2017年12月10日起至2020年12月9日止。2019年12月29日起，某物業(yè)公司入駐某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

案涉《福建省前期物業(yè)服務(wù)合同》期滿后，某房地產(chǎn)開發(fā)公司未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也未與某物業(yè)公司簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，某物業(yè)公司繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至今。該小區(qū)業(yè)委會于2024年10月11日成立。陳某系該小區(qū)業(yè)主，于2020年3月交房并入住使用，自2020年4月11日起欠繳物業(yè)費(fèi)。經(jīng)多次催繳，陳某未予支付，某物業(yè)公司故將陳某訴至法院。

福鼎法院于2024年12月24日判決支持某物業(yè)公司主張的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、水電公攤費(fèi)等。宣判后，雙方當(dāng)事人沒有上訴，判決已發(fā)生法律效力。

典型意義

本案通過個案的審理，為類案提供了參考：

1.若物業(yè)服務(wù)合同到期，未選聘新物業(yè)公司，原物業(yè)公司依據(jù)合同約定持續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，其可以依據(jù)原物業(yè)服務(wù)合同主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

2.若物業(yè)公司違反管理服務(wù)等義務(wù)，業(yè)主可以要求物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等違約責(zé)任，但不能以此拒繳物業(yè)費(fèi)。

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來源：公信福鼎

編輯：吳倩雯

審核：汪晶晶

監(jiān)制：戴蓉

總監(jiān)制：王良偉