事情變得越來越魔幻了。

最近，地產(chǎn)圈出現(xiàn)一種行為藝術(shù)：宣判貝好家。

起因是兩個(gè)自操盤項(xiàng)目（成都貝宸S1與上海貝漣C1）開盤，一個(gè)首開網(wǎng)簽去化50%，一個(gè)首開網(wǎng)簽去化22%。

這還了得？！

一個(gè)把賣房能力刻在腦門上的貝殼，居然自己賣不動(dòng)自家產(chǎn)品了，這究竟是人性的淪喪，市場(chǎng)的不舉，還是貝殼牛皮吹破、翻車打臉呢？

答案必須是后者。

因?yàn)椋^去這么幾年，你制造的心理陰影面積，就跟你得罪的人一樣多。

就比如，貝好家第一次辦媒體活動(dòng)，全國那么多記者、自媒體，你為啥只邀請(qǐng)了108家，怎么說也得801家起呀。

就比如，自家的樓盤開盤，居然敢不用渠道，自家都不用，非要節(jié)省營銷成本，憑什么其他開發(fā)商非用不可？

看了下大家的炮彈落地區(qū)，主要集中在以下三個(gè)方面：

開盤太慢，賣的不行，產(chǎn)品老登。

這三宗罪真太有意思了，我居然看著看笑了。

因?yàn)樘Щ?，很雙標(biāo)，不真實(shí)，自相矛盾。

咱們一個(gè)個(gè)聊聊。

1，嘴上很倔強(qiáng)，身體很誠實(shí)。

所有人都在說，高周轉(zhuǎn)是行業(yè)惡魔，地產(chǎn)臭蟲，萬惡之源。

但是，當(dāng)一個(gè)拿地14個(gè)月后才開盤的網(wǎng)紅案例出現(xiàn)在面前后，很多人的共同選擇，不是贊美，而是圍攻和撕咬。

罪名很簡單，開盤太慢。

這理由太讓人瞳孔分裂了，太雙標(biāo)了。

你不能用批評(píng)高周轉(zhuǎn)的方式來贊美高周轉(zhuǎn)，就像，你不能用殺死一個(gè)人的方法原地拯救同一個(gè)人。

看來，高周轉(zhuǎn)的幽靈，還在地產(chǎn)人的五臟六腑，陰魂不散。

2，問題來了。

或許，有專業(yè)人士會(huì)問，我們反對(duì)高周轉(zhuǎn)，但14個(gè)月開盤實(shí)在太慢了，這個(gè)數(shù)字嚴(yán)重挑釁了地產(chǎn)專業(yè)人士的職業(yè)尊嚴(yán)，讓人忍無可忍。

說實(shí)話，我也很好奇，誰能夠給我一個(gè)權(quán)威的操盤時(shí)間金線？

金線左邊是高周轉(zhuǎn)太快，金線右邊是能力不行太慢，好吧，最平衡的那個(gè)月數(shù)是多少？

建議權(quán)威人士買塊地，親自操盤實(shí)踐一下。

或者，去江蘇南京，去浙江三四線某城，看看金基、綠城怎么操盤的。

3，關(guān)于快慢，杰總還有話說。

貝好家貝宸S1，去年9月拿地，時(shí)間判斷非常牛逼，絕對(duì)封神。

拿完地，進(jìn)入C2M開發(fā)流程?？脱卸ㄎ唬瑪?shù)據(jù)復(fù)盤，大師設(shè)計(jì)，報(bào)批報(bào)建，工程異地打樣，等等。

拿地后第六個(gè)月的時(shí)候，貝好家不知道成都市場(chǎng)很有熱度么？

拿地后第十個(gè)月的時(shí)候，貝好家的管理層，不知道市場(chǎng)體感在悄然變化么？

成都又是貝殼的大本營之一，末端傳感器眾多，市場(chǎng)體溫，貝好家不可能不知道，那么，就只有一個(gè)可能，貝好家主動(dòng)選擇了什么。

如果貝好家從了大眾， 那么就沒有貝好家了。

4，關(guān)于開盤，賣的差么？

開盤不抵預(yù)期，這是基本判斷。

不僅是我的預(yù)期，也是貝好家團(tuán)隊(duì)和阿甘的預(yù)期。這句話甚至是一字一句阿甘自己公開說的。

但是，還有后半句。直接上圖吧。

細(xì)分榜單上，一個(gè)前三，一個(gè)前二。

尤其是貝宸S1，2000萬+之上，開盤不到一個(gè)月20套，另有5套是總價(jià)2000萬以下的，共計(jì)25套。排名第一的是與麓湖同板塊的麗世縵華，但去年12月就開盤了，賣了一年，總價(jià)2000萬以上是22套。

如果說貝宸很失敗，那第三名、第四名之后，你讓其他地產(chǎn)玩家情何以堪。

貝宸S1，因?yàn)橛胸悮じ拍?，所以虹吸了所有的注意力，以至于讓評(píng)論家們忘記了今天樓市嚴(yán)重的現(xiàn)實(shí)面。

就算你對(duì)只有108套房的貝宸S1抱有最大的質(zhì)疑，你也絕不能失去對(duì)樓市基本面與客戶環(huán)境的真實(shí)洞察。

前一件事是好惡。

后一件事是大節(jié)。

5，在一部叫好的記錄片與叫座的商業(yè)片之間，阿甘首先選擇了拍一部紀(jì)錄片。

紀(jì)錄片，也可以高票房，只不過沒有商業(yè)片那么網(wǎng)紅，驟然，猛烈，但是紀(jì)錄片后勁大，長尾效應(yīng)強(qiáng)，更有長期廣告效果。

根據(jù)我對(duì)阿甘的了解，這部紀(jì)錄片，他想把它當(dāng)做一個(gè)高端廣告。

這個(gè)廣告有兩層意思：產(chǎn)品力的形象廣告，C2M模式的能力廣告。

一個(gè)真正有勸買力的廣告，主要是產(chǎn)品和能力服人，而不是銷售額服人。

去看看淘寶，多少年度爆款產(chǎn)品今何在。

回到評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，如果你非要用商業(yè)片的標(biāo)準(zhǔn)來看待紀(jì)錄片，你首先會(huì)大失所望，繼而獲得批評(píng)的合法性，猛烈開火，然后，完美擊中友軍和自己。

回到阿甘成都演講，你可能會(huì)有點(diǎn)觸動(dòng)：

這個(gè)世界也許不需要一家叫「貝殼」的開發(fā)商，但是應(yīng)該需要一個(gè)客戶視角的好伙伴。

我跟貝好家的多個(gè)朋友交流，如果時(shí)間倒流，再來一次，你們會(huì)如何。一位貝好家的朋友告訴我：

「阿甘一心就是為了打造好產(chǎn)品。在全員會(huì)議上，貝好家內(nèi)部復(fù)盤，如果要重來一遍的話，還是會(huì)花這么多時(shí)間去認(rèn)真打磨好產(chǎn)品。」

6，至于說，產(chǎn)品老登風(fēng)，戶型過大，樓棟對(duì)視，排布過度創(chuàng)新，那純屬胡扯。

很多冷嘲熱諷人士，甚至都沒有去過貝宸S1。

沒去過不代表不能評(píng)價(jià)，但是，這可是從公區(qū)到樣板房，一遍講解起碼一個(gè)半小時(shí)、1500萬+的豪宅呀。

相比于貝宸值不值得背書，我更覺得，很多書房里的樓市鍵盤俠并不值得被信任。

阿甘公開說，自己這兩年多起碼看了300+以上的樓盤。他的設(shè)計(jì)同事說，公司花在市調(diào)、客研上的資金，跟同行是幾個(gè)數(shù)量級(jí)的差異。

你更相信舌尖春秋，還是更相信真金白眼的投入？

7，理科生蓋的房子被一群文科生無腦吐槽了。

貝宸S1是一個(gè)很非標(biāo)、很成都的金融城豪宅，背后有諸多問卷、深訪、客研數(shù)據(jù)支撐，理工科范兒十足，川西自然風(fēng)的景觀公區(qū)也平添不少藝術(shù)美。

如果你用北京深圳南京的眼光看成都，你大概率會(huì)看偏。

比如，四個(gè)樓棟，本可以輕易地被排布成正南正北，但是為了把西北向的城市天際線和夜景景觀最大化，它們分別按照 30—50° 的角度進(jìn)行了旋轉(zhuǎn)。因?yàn)?，成都人?duì)城市繁華景觀超級(jí)買賬，就像蘇州人對(duì)金雞湖、上海人對(duì)黃浦江三件套買賬一樣。

比如，尺寸是提前預(yù)判一個(gè)空間的關(guān)系緊張與否的重要指標(biāo)。貝宸S1找了一個(gè)對(duì)標(biāo)豪宅，把它各項(xiàng)空間尺寸的1.2倍作為基準(zhǔn)，最終驗(yàn)證了144項(xiàng)舒適的尺寸，其中，水平94項(xiàng)，垂直50項(xiàng)。我們最終能看到的是，馬桶兩側(cè)空間至少20CM，家用電器黃金操作高度為 0.85m至1.1m，等等。

比如，兩個(gè)項(xiàng)目案名，一眼看去，濃濃的理科風(fēng)。

8，這個(gè)理工科男，還是一個(gè)超級(jí)直男。

不夸張地說，我在貝宸S1看到了今年中國豪宅作品里，最低比例的「非交付提示」。

請(qǐng)記住這個(gè)詞，把它帶入到你今后看的所有樣板房里，你就會(huì)知道這個(gè)名字最低比例的意義和力量。

樣板房和公區(qū)看完，基本需要一個(gè)半小時(shí)以上，專人講解，不負(fù)責(zé)銷售，詳細(xì)講下來，可能需要2-3個(gè)小時(shí)。

但是，這都不太重要。重要的是我非常不能理解的參觀動(dòng)線。

先看375的銷售樣板房，再看一墻之隔的交付樣板房，而不是反過來，或者就看一個(gè)。

阿甘估計(jì)想的是，在你對(duì)樣板房的造夢(mèng)畫面還沒有消失前，再帶你看看真實(shí)的交付。

有兩個(gè)后果等著他：讓你夢(mèng)醒，或者讓你安心。

這玩法很不地產(chǎn)，卻相當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)。

9，正確認(rèn)知自己，才能走更遠(yuǎn)。

貝好家是地產(chǎn)行業(yè)「見頂之后」出現(xiàn)的新物種，誕生于2023年，它的業(yè)務(wù)模式被董小姐一篇文章炸出江湖，2024年低調(diào)磨刀，2025年貝好家的C2M戰(zhàn)略進(jìn)入全國化實(shí)戰(zhàn)的關(guān)鍵一年。

兩年17盤，兩個(gè)自操，15個(gè)合作。我給大家一個(gè)提醒。

也問問電建的意見，聽聽招商的看法，從門頭溝到通州，從長沙到杭州，C2M在真實(shí)地運(yùn)轉(zhuǎn)并產(chǎn)生價(jià)值。

不久前，我就問過興耀房產(chǎn)總經(jīng)理王奕的意見，他說，感覺良好，合作愉快。

10，最后，談?wù)勄榫w。

贊美之所以寶貴有意義，因?yàn)榕u(píng)自由。

批評(píng)是否寶貴，跟贊美多寡無關(guān)，只跟批評(píng)是否專業(yè)靠譜充滿洞察有關(guān)。

如果，它情緒投機(jī)、流量導(dǎo)向、利益驅(qū)動(dòng)，那么，分貝再高，也一文不值。

被贊美與被批評(píng)，在輿論場(chǎng)上是常態(tài)，構(gòu)成了商業(yè)世界的環(huán)境白噪音。

格局大的企業(yè)，反而會(huì)將它們悉數(shù)收入囊中，轉(zhuǎn)換為品牌資產(chǎn)甚至產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的一部分。

這個(gè)常態(tài)，現(xiàn)在投射到了貝好家身上。

好吧，還有此時(shí)此刻哪間公司能像貝好家這樣接的住呢。

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