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出品 | 潮起網(wǎng)「豪宅有意思」

在北京二環(huán)內(nèi)、宣武門前青廠胡同，有一個樓盤，業(yè)主步行就能去國家大劇院聽一場交響樂，周末溜個彎便可抵達(dá)天安門廣場。這里不是某個機(jī)關(guān)大院，而是中信國安府，一個從1992年立項到2017年才拿到土地證、跨越了四分之一世紀(jì)才艱難面世的”神盤”。

從一期開盤均價8.5萬/㎡到如今三期指導(dǎo)價17.5萬/㎡，從最高法三審反轉(zhuǎn)的百億地塊糾紛到中信國安集團(tuán)1700億債務(wù)危機(jī)下的破產(chǎn)重整，國安府的每一寸土地上都寫滿了故事。

對于高凈值人群而言，這究竟是值得世代傳承的”大國恒產(chǎn)”，還是一個光鮮外表下暗藏風(fēng)險的資金博弈場？讓我們剝開層層包裝，還原一個真實的國安府。

當(dāng)別的樓盤還在談”配套”，它已經(jīng)住進(jìn)了中國的”心臟”

如果在北京選一個地段價值的終極坐標(biāo)，國安府的位置幾乎無可爭議。

項目坐落于西城區(qū)宣武門，距天安門廣場僅約1400米，距國家大劇院880米，距人民大會堂1500米，距中國金融中心金融街僅1800米。在約3公里范圍內(nèi)，匯聚了中南海、央行、證監(jiān)會等38個中央部委機(jī)構(gòu)，57家世界500強中國總部，以及十余所北京最知名的中小學(xué)教育資源。

這種地段的核心價值，遠(yuǎn)不止”出行便利”這么簡單。

胡潤研究院的數(shù)據(jù)顯示，在全球頂豪估值體系中，政治地緣權(quán)重占比高達(dá)35%。國安府所處的位置，恰恰是北京乃至全國政商資源濃度的峰值區(qū)，不是”靠近核心”，而是本身就位于核心之中。對于特定圈層的高端買家而言，這種”地緣符號”意義遠(yuǎn)超居住功能本身。正如業(yè)內(nèi)那句半開玩笑的話：“這里住的不是業(yè)主，是掌控中國經(jīng)濟(jì)、文化、政治命脈的’話事人’�！�

交通配套同樣堪稱頂級，項目距離地鐵2號線和4號線換乘站宣武門站約400-500米，步行可達(dá)，西南側(cè)不到700米是地鐵4號線與7號線交匯的菜市口站。周邊宣武門外大街、宣武門東大街、兩廣路等多條城市主干道交匯，自駕出行同樣便利。

教育資源方面，北京實驗一小、實驗二小、北京師大附中、北京第四中學(xué)等名校環(huán)伺；醫(yī)療資源有宣武醫(yī)院、北京同仁醫(yī)院、友誼醫(yī)院等三甲醫(yī)療機(jī)構(gòu)保駕護(hù)航；商業(yè)配套步行可達(dá)莊勝崇光百貨，西單商圈、前門大柵欄商業(yè)區(qū)、王府井商業(yè)中心均在半小時生活圈內(nèi)。

生態(tài)資源也是錦上添花，在寸土寸金的二環(huán)內(nèi)，陶然亭公園、天壇公園、廣陽谷城市森林公園等城市綠肺環(huán)繞周邊，實現(xiàn)了”出則繁華、入則寧靜”的稀缺居住體驗。

可是，地段的優(yōu)勢也是一把雙刃劍。項目緊鄰的城市主干道在早晚高峰時段車流量極大，部分臨街的戶型不可避免地會受到噪音影響。

此外，作為首都功能核心區(qū)的住宅項目，未來任何涉及建筑外立面、社區(qū)規(guī)劃的改造調(diào)整，都需要經(jīng)過比普通樓盤更為嚴(yán)格的審批程序，這意味著業(yè)主后期自主改造的空間極為有限。地段給予了你無上的尊榮，也在無形中套上了一道”緊箍咒”。

王府規(guī)制下的高門大宅，也有二環(huán)內(nèi)的”先天隱痛”

國安府在產(chǎn)品打造上，確實拿出了與地段相匹配的誠意。社區(qū)規(guī)劃師法清代恭王府格局，以北京市文物保護(hù)單位——朱彝尊故居（順德會館）為中心，打造”一園一府一故居”的景觀格局，三進(jìn)禮制、造園七璟、十大雅集，將會客、休閑等功能融入其中。

建筑外立面采用溫莎米黃石材搭配金屬幕墻系統(tǒng)，6號樓作為樓王產(chǎn)品，層高達(dá)到3.15米，得房率約85%，在西城區(qū)同類產(chǎn)品中堪稱頂配。

但從一期到三期，國安府始終面臨一個繞不開的矛盾：二環(huán)內(nèi)的土地金貴，每一寸空間都需要精打細(xì)算，這使得項目在戶型設(shè)計上充滿了”妥協(xié)的藝術(shù)”。

以三期為例，4號樓和6號樓雖均為南北朝向，但戶型跨度從165㎡三居到630㎡五居，總價從2600萬到1.1億不等。問題在于，即便是370㎡的樓王戶型，雖然在面寬、套房數(shù)量、動靜分區(qū)等方面表現(xiàn)出色，但部分中等戶型（如165-210㎡）在空間尺度上并未拉開與周邊二手豪宅的顯著差距。

項目容積率為2.4，這在二環(huán)內(nèi)已屬難得，但與五環(huán)外動輒1.5以下的低密豪宅相比，差距顯而易見。樓間距從13米到150米不等，雖然樓王位置的6號樓享有百米南向樓間距和開闊視野，但部分樓棟之間的間距相對緊湊，對低樓層的采光和隱私保護(hù)構(gòu)成了一定挑戰(zhàn)。

一位曾在房天下留言的業(yè)主直言：“樓盤間距較密，采光相對差一些，居住舒適度差一些�！�

此外，國安府的戶型設(shè)計在網(wǎng)絡(luò)上也引發(fā)過討論。

有購房者認(rèn)為”二環(huán)內(nèi)就沒有啥戶型可言”，國安府能做到南北通透已屬不易；但也有觀點指出，部分東西向戶型的通風(fēng)和日照條件不如南北向產(chǎn)品，而東西向與南北向之間存在明顯價差，這在一定程度上反映了市場對其產(chǎn)品差異的真實判斷。

科技系統(tǒng)是國安府的一大亮點。一期精裝交付時便配備了恒溫恒濕恒氧的科技系統(tǒng)，三期也提供1萬/㎡和1.5萬/㎡兩個檔位的裝修包（不強制綁定），在節(jié)能環(huán)保和居住舒適度方面走在了北京豪宅市場的前列。

車位配比達(dá)到1:2，在二環(huán)內(nèi)堪稱奢侈。但物業(yè)費10.35元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)，以一套370㎡戶型計算，每月物業(yè)費超過3800元，一年近5萬元，這筆”隱形成本”對于資產(chǎn)的長期持有而言，并非可以忽略不計的小數(shù)目。

百億地塊糾紛與千億債務(wù)危機(jī)，購房者需要知道的”另一面”

如果說地段和產(chǎn)品是國安府?dāng)[在臺面上的”明牌”，那么圍繞這個項目長達(dá)十余年的法律糾紛和開發(fā)商母公司的債務(wù)危機(jī)，則是每一個意向買家都必須正視的”暗牌”。

故事要從1992年說起。彼時，港商周建和旗下的莊勝地產(chǎn)拿下了宣武門舊城改造項目（莊勝二期地塊），卻因資金鏈斷裂于2004年陷入停滯。2009年，中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司與莊勝地產(chǎn)達(dá)成合作協(xié)議，成立項目公司信達(dá)置業(yè)進(jìn)行開發(fā)。

2012年，中信國安以13.6億元摘牌信達(dá)置業(yè)100%股權(quán)，正式取得開發(fā)權(quán)。但莊勝地產(chǎn)認(rèn)為信達(dá)投資違反協(xié)議”惡意違約”，一紙訴狀將多方告上法庭。

這場圍繞北京二環(huán)內(nèi)價值數(shù)百億黃金地塊的爭奪戰(zhàn)，堪稱中國地產(chǎn)史上最具戲劇性的法律大戰(zhàn)之一。從2013年起訴到2020年最高法再審終審，案件歷經(jīng)北京高院一審、最高法二審、最高法再審三次審判，判決結(jié)果兩度反轉(zhuǎn)。

2017年最高法二審曾判決解除合同、信達(dá)返還地塊并支付10億元違約金；2020年底最高法再審又推翻二審判決，維持一審判決，同時確認(rèn)莊勝地產(chǎn)在信達(dá)置業(yè)的股權(quán)比例由20%增至35%。

截至目前，莊勝方面的股權(quán)變更仍未在工商信息中體現(xiàn)，雙方仍在”磋商”之中。

這宗曠日持久的糾紛給項目帶來了切實的影響。

二期開發(fā)期間曾因權(quán)屬爭議陷入停工，部分一期業(yè)主一度面臨配套設(shè)施無法兌現(xiàn)的風(fēng)險。雖然最高法再審判決后項目整體開發(fā)得以繼續(xù)，但這段歷史留給市場的，是對項目權(quán)屬穩(wěn)定性的長期疑慮。

更大的風(fēng)險來自開發(fā)商的母公司。中信國安集團(tuán)于2019年爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，8只債券違約、逾期本金150億元，總債務(wù)規(guī)模高達(dá)1700億元，最終于2022年1月被法院裁定破產(chǎn)重整。

2022年底，中信集團(tuán)以120億元戰(zhàn)略投資入主重整后的國安集團(tuán)。這場”出售式重整”在2023年11月執(zhí)行完畢，但國安府項目開發(fā)主體信達(dá)置業(yè)的歷史債務(wù)、股權(quán)糾紛以及中信國安集團(tuán)重整過程中的資產(chǎn)處置，仍在一定程度上影響著項目的信用背景。

從市場層面看，國安府三期目前的銷售也面臨著微妙的處境。

一方面，項目確實存在”一二手倒掛”現(xiàn)象——一期二手房掛牌價已高達(dá)26萬/㎡，二期部分房源也以17.5萬/㎡出手，與三期14.3萬-17.5萬/㎡的銷售指導(dǎo)價形成價差。

但另一方面，三期推出后”去化并不理想”，開發(fā)商甚至開始給出”30天全款98折”的優(yōu)惠。二期開盤時”需要茶水費才能買到”的神盤光環(huán)，似乎在三期遇到了現(xiàn)實的考驗。

對于購房者而言，購買國安府不僅是購買一套房子，更是買入了一段復(fù)雜的歷史和一個不確定的未來。產(chǎn)權(quán)雖然清晰（70年商品房住宅產(chǎn)權(quán)），但項目公司層面的股權(quán)紛爭尚未完全塵埃落定；開發(fā)商雖然背靠中信集團(tuán)這座大山，但國安系剛剛從破產(chǎn)重整的泥潭中走出，元氣恢復(fù)尚需時日。

地段雖然無可復(fù)制，但北京豪宅市場的分化正在加劇，“內(nèi)城孤品”的邏輯能否持續(xù)支撐17萬+/㎡的價格，仍需要時間檢驗。

結(jié)語

北京國安府，是一個矛盾的集合體。它是北京二環(huán)內(nèi)最后一個大型新建住宅項目，占據(jù)著這座城市最稀缺的政商文化資源，卻在開發(fā)歷程中歷經(jīng)波折、官司纏身。

它的產(chǎn)品融合了王府規(guī)制與現(xiàn)代科技，戶型設(shè)計卻在二環(huán)內(nèi)的空間約束下不得不做出種種妥協(xié)。

它的價格從8.5萬/㎡躍升至17.5萬/㎡，一二手房價格倒掛為資產(chǎn)保值提供了邏輯支撐，但開發(fā)商母公司的千億債務(wù)危機(jī)又為這筆”傳世恒產(chǎn)”蒙上了一層不確定性。

對于國安府，沒有非黑即白的結(jié)論。如果你篤信”地段決定一切”，認(rèn)為天安門向南1400米的坐標(biāo)本身就是無價之寶，那么國安府的稀缺性和符號價值確實無可替代；但如果你對產(chǎn)品力的要求極為苛刻，對法律風(fēng)險和開發(fā)商信用背景高度敏感，那么在簽字付定金之前，或許需要更多的冷靜和審慎。

無論如何，國安府都是一面映照北京豪宅市場的多棱鏡，透過它，我們看到的不僅是一個樓盤的優(yōu)與劣，更是一座超級城市核心區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜生態(tài)。

在這里，地段、資本、權(quán)力、法律、歷史與未來交織纏繞，每一個入局者，都在參與一場遠(yuǎn)超居住本身的宏大敘事。選擇國安府，或許不僅僅是選擇一個家，而是選擇了一種身份、一種圈層，以及一段與北京這座城市最核心地帶深度綁定的未來。