2024年，北海新房賣出9558套，二手房成交11222套。

這是北海二手房成交量第一次超過新房。

2025年1-11月，北海新房賣出5230套，二手房成交10422套。

二手房成交量遠(yuǎn)超新房，平均每3個買房人當(dāng)中就有2個選擇二手房。

非常明顯，北海樓市已經(jīng)進(jìn)入“二手房為王”時期。

新房為何不敵二手房？

買房是一個逐步縮小范圍的過程：地段 -> 小區(qū)環(huán)境 -> 樓型 –> 戶型 -> 價格。

（1）首先看地段。

地段看什么？

看周邊配套：生活配套、交通配套、教育配套、醫(yī)療配套、休閑配套等等。

配套根據(jù)自己的需求排序，比如買房是為小孩念書，教育配套肯定是優(yōu)先。

（2）然后看小區(qū)環(huán)境。

小區(qū)環(huán)境好不好，只看一樣：小區(qū)里面方不方便遛娃？

如果很方便，那就意味小區(qū)有不錯的園林環(huán)境、有合適的公共活動空間，而且這些都很安全也沒什么聲光污染。

（3）接著看樓型戶型。

樓型主要看電梯間：一看電梯的牌子，判斷電梯質(zhì)量與壽命；二看電梯間裝飾，估算回南天的影響程度。

至于戶型，覺得布局順眼，能滿足自己需求就行。

（4）最后是評估房價。

房價沒有高低之分，只有值得還是不值得。

北海新房現(xiàn)在為何不敵二手房？

首先是地段位置。例如南珠大道以東的樓盤，周邊配套沒法跟城區(qū)里面相比。

其次是項目規(guī)模?，F(xiàn)在的新盤很多都是小盤（比如只有一兩棟樓），小區(qū)內(nèi)部環(huán)境先天不足。

北海現(xiàn)在也不缺大盤。例如上圖這個樓盤將近300畝，但目前只建成交付紅框里面的4棟樓，還有慢悠悠在建藍(lán)框里的3棟樓——這兒的業(yè)主需要等待多少年才能完全享受這個樓盤里面的小區(qū)環(huán)境？

所以北海二手房現(xiàn)在為王，是很自然而然的事情。

如何選擇二手房？

客觀地說，購買二手房比購買新房難得多。

因為新房容易找（售樓中心都在顯眼處），房子情況很清晰（都是新房狀態(tài)）、價格很透明（一房一價清清楚楚）。

而二手房呢？

如果不依賴中介，很難找到合適的房源。

一旦依賴了中介，就免不了被忽悠——因為中介必須要刺激成交。

所以，買房之前做足功課必不可少。

比如有這么一句話：“小區(qū)周邊名校林立”。

不了解的，往往為這句話而興奮。但事實上，任何一個小區(qū)都只能就近分配到一所學(xué)校，小區(qū)周邊名校再多也沒用。如果小區(qū)周邊的學(xué)校都是面向全市招生并沒有就近分配入學(xué)，這句話純粹就是忽悠。

那么，買房之前怎么做功課呢？

看你的購房目的——也就是“為什么要買房？”

如果是為了小孩念書：你得清楚北海的招生方式，了解北海有哪些名校，然后選中了學(xué)校之后再讓中介推薦房源。如果先看房子再看學(xué)校，這就容易被動了。

如果想讓生活更舒適：也許要先逛北海的大型農(nóng)貿(mào)市場（大市場才有豐富的海鮮產(chǎn)品），然后選中了市場再讓中介推薦房源。

其它也類似：

（1）根據(jù)自己購房目的框定地段范圍；

（2）根據(jù)自己的需求去切實了解這個地段情況；

（3）找中介推薦房源；

（4）跟著中介去看小區(qū)環(huán)境、看樓型、看戶型、了解價格；

（5）回來看再補(bǔ)充了解相關(guān)資料印證中介的說法。

（6）和賣家討價還價——現(xiàn)在是買方時代，價格主動權(quán)在買方手中，要清楚認(rèn)識到這一點。

前面已經(jīng)說過，買房是一個逐步縮小范圍的過程：地段 -> 小區(qū)環(huán)境 -> 樓型 –> 戶型 -> 價格。

附：一個簡單易行的選擇二手房小辦法（以尋找學(xué)區(qū)房為例）：

（1）找臺電腦，打開百度地圖、高德地圖、騰訊地圖、天地圖等等。

（2）找到心儀的學(xué)校。

（3）把地圖切換到衛(wèi)星模式，放到最大。

（4）細(xì)心觀察學(xué)校周邊的小區(qū)，順眼的就把小區(qū)名稱記下來。

多用幾個網(wǎng)上地圖試試。地圖不同，衛(wèi)星模式的拍攝角度、清晰度都會不同。

然后就是網(wǎng)上搜索這些小區(qū)的情況、實地觀察小區(qū)的周邊配套情況。如果能夠進(jìn)入小區(qū)就實地考察小區(qū)的環(huán)境情況。

最后覺得這個小區(qū)可以考慮了，就到網(wǎng)上二手房網(wǎng)站搜索房子掛牌情況。

只要撥打了二手房網(wǎng)站的房子聯(lián)系電話，那就意味跟中介接上頭了。

為什么建議使用電腦？

試試用手機(jī)操作就知道了。