最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，全國約8.5%的個人住房貸款已進入負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)，即房產(chǎn)市價低于剩余房貸。這一比例較2020年的2.3%增長近四倍，反映出房地產(chǎn)市場的顯著變化及其對普通家庭的深刻影響。

從宏觀數(shù)據(jù)看，全國個人住房貸款余額為37.74萬億元，負(fù)資產(chǎn)問題已從個別現(xiàn)象轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂幸欢ㄆ毡樾缘娘L(fēng)險。

其中，2025年上半年新增斷供房源突破30萬套，因斷供被銀行收回的房產(chǎn)累計超過200萬套，同比增長40%，顯示出債務(wù)壓力的持續(xù)蔓延。僅2025年1-2月，新增法拍房就達(dá)17.2萬套，同比增4.5%，全年預(yù)計突破210萬套。

有數(shù)據(jù)顯示，三四線城市約38%的房貸家庭已成為"負(fù)資產(chǎn)"，這些城市普遍面臨人口外流、產(chǎn)業(yè)支撐不足、庫存積壓嚴(yán)重等問題。

相比之下，一線城市斷供率維持在1.5%左右，核心區(qū)域抗跌性較強。深圳主城區(qū)房價較峰值回落42.1%，跌回2015年水平；北京、上海、廣州、深圳二手房均價基本回歸2016年房價水平，較歷史峰值跌幅分別達(dá)40%、35%、37%、32%。

高盛預(yù)測，2026-2027年中國房價仍將繼續(xù)下跌，基準(zhǔn)情形下房價將再跌10-15%，悲觀情形下則將跌30%。高盛警告可能出現(xiàn)房價的"負(fù)反饋循環(huán)"：房價下跌-房主棄貸/違約-銀行壞賬增加-銀行拍賣房產(chǎn)-法拍房增加進一步壓低房價-更多人違約。

中國人民銀行金融研究所指出，“斷供潮或持續(xù)至2026年Q1，一線城市將滯后3-6個月見底。當(dāng)前1.89%的個人住房貸款不良率已接近2008年美國次貸危機初期水平(2.1%)?！?/p>

負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象的背后，是多重壓力共同作用的結(jié)果。

首先，房價的持續(xù)下行是直接原因。以2025年2月為例，全國百城新房價格同比下跌5.8%，二手房跌幅達(dá)7.2%。在2020至2021年市場高峰期購房的家庭尤為被動，他們往往支付了較高首付并背負(fù)長期貸款，卻遭遇資產(chǎn)縮水。

其次，經(jīng)濟與就業(yè)環(huán)境的變化使得部分家庭收入穩(wěn)定性下降，影響了還款能力。此外，部分購房者在市場火熱時期采用了較高杠桿，在房價調(diào)整時風(fēng)險迅速暴露。

面對這一局面，金融機構(gòu)與地方政府已開始采取措施。多家銀行推出了包括延長貸款期限、階段性調(diào)整還款方式在內(nèi)的紓困方案，力求緩解短期流動性壓力。一些地方政府也探索設(shè)立專項緩沖基金或推動“以租代抵”等創(chuàng)新模式，試圖在防范金融風(fēng)險與保障基本民生之間尋求平衡。

從更宏觀的視角觀察，負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象的上升反映出中國房地產(chǎn)市場正從過去高速增長階段轉(zhuǎn)向深度調(diào)整期。這一過程不僅考驗著家庭的財務(wù)韌性，也推動住房向居住屬性回歸。未來市場的區(qū)域分化或?qū)⒏用黠@，核心城市與普通城市、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與一般住宅可能呈現(xiàn)截然不同的走勢。

盡管挑戰(zhàn)顯著，但當(dāng)前各方應(yīng)對措施的陸續(xù)出臺，也為市場平穩(wěn)過渡提供了可能性。如何在這場調(diào)整中既化解潛在金融風(fēng)險，又保護好普通購房者的基本權(quán)益，將是接下來政策制定與市場演進的重要課題。