作者：周軍律師.

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強(qiáng)制執(zhí)行程序中，經(jīng)常會碰到被執(zhí)行以名下房產(chǎn)抵償另案債務(wù)，另案執(zhí)行人依據(jù)《執(zhí)行異議與復(fù)議》規(guī)定要求排除本案對該房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行的情形。

那么，接受以房抵債的，能否排除第三人對抵債房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行？

最高院在《田蕙與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司貴陽黔靈支行等申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審案》中明確：

通過“以物抵債”方式取得的房屋期待權(quán)一般不能阻止執(zhí)行。

最高院認(rèn)為，

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，田蕙對案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。理由如下：

一、原審認(rèn)定田蕙未支付購房款并不缺乏證據(jù)證明。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條所保護(hù)的是無過錯不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，其中條件之一是“已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行”，且該條件的舉證責(zé)任由買受人承擔(dān)。

本案田蕙主張是以房抵債，也就是購房款中的100萬元是用案外人胡軍對青豐公司享有的債權(quán)沖抵的方式支付。田蕙僅提交了青豐公司法定代表人李世敏向胡軍出具的《借條》以及余義選向青豐公司轉(zhuǎn)賬共計(jì)700萬元的憑證，《借條》中載明的“轉(zhuǎn)賬950萬元、現(xiàn)金350萬元”與胡軍二審?fù)徶嘘愂龅摹?000萬元轉(zhuǎn)賬,300萬元現(xiàn)金”相矛盾。胡軍于二審調(diào)查中陳述1300萬元轉(zhuǎn)賬是通過余義選轉(zhuǎn)賬,而余義選向青豐公司轉(zhuǎn)賬金額為700萬元,這與《借條》所載950萬元及胡軍本人陳述1000萬元均不相符。因《借條》涉及案外人的權(quán)利義務(wù)，且存在上述疑點(diǎn)，故在田蕙未提供其他證據(jù)的情況下，原審未認(rèn)定田蕙支付了全部案涉房款有事實(shí)和法律依據(jù)。

二、通過“以物抵債”方式取得的房屋期待權(quán)一般不能阻止執(zhí)行。

執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵實(shí)體問題在于比較執(zhí)行標(biāo)的物上存在的不同類型權(quán)利的效力順位。普通買受人的物權(quán)期待權(quán)雖被賦予“物權(quán)”名義，但畢竟不是既得物權(quán)，其本質(zhì)上仍是債權(quán)請求權(quán)。對于“以物抵債”所簽訂的房屋買賣合同既要考量所抵債務(wù)是否具有優(yōu)先屬性，更要考量該民事法律行為的真實(shí)意思表示。

一般而言，房屋買賣合同作為“以物抵債”實(shí)現(xiàn)方式，雙方的真實(shí)意思表示在于以房屋這一標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓作為舊債清償?shù)姆绞剑煌趯?shí)質(zhì)意義上的房屋買賣。在房屋過戶之前，買賣合同所產(chǎn)生的新債并未消滅，致新債舊債并存，故買受人對抗買賣合同之外的申請執(zhí)行人權(quán)利不應(yīng)超出舊債的效力范圍。

本案即使案外人胡軍對青豐公司的債權(quán)真實(shí)存在，胡軍也認(rèn)可田蕙的主張，基于田蕙對執(zhí)行標(biāo)的物即案涉房屋本質(zhì)上享有的債權(quán)和債的平等性,結(jié)合舊債即《借條》所產(chǎn)生債權(quán)為普通金錢之債的事實(shí)，在農(nóng)行黔靈支行對案涉房屋依法強(qiáng)制執(zhí)行的情況下，田蕙無權(quán)阻止強(qiáng)制執(zhí)行。至于《商品房認(rèn)購書》的效力及其與《商品房買賣合同》的關(guān)系，因如上所述理由，其真實(shí)性不影響本案處理結(jié)果。

周軍律師提醒，純粹的以房抵債并不能排除第三人的強(qiáng)制執(zhí)行。但如果以物抵債的目的是購買該抵債房產(chǎn)，且滿足執(zhí)行異議與復(fù)議二十九條的規(guī)定，仍可以排除執(zhí)行。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機(jī)。

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