市民李英（化名）在支付首付款并入住后，竟發(fā)現(xiàn)所購房屋已被開發(fā)商抵押給銀行，導(dǎo)致其無法辦理按揭、產(chǎn)權(quán)受阻，最終房子面臨被銀行申請拍賣的險(xiǎn)境。大連市中級人民法院審理認(rèn)為，購房者在一審辯論終結(jié)前將剩余房款提存至法院，即可排除強(qiáng)制執(zhí)行。李英緊急籌款補(bǔ)交105萬元尾款，最終法院判決停止執(zhí)行、解除查封，開發(fā)商須協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶，案件受理費(fèi)由銀行承擔(dān)。該案凸顯了購房者在面對開發(fā)商不規(guī)范抵押時(shí)的法律救濟(jì)途徑，也為類似糾紛提供了裁判參照。

交了首付款的房子被開發(fā)商做了抵押

2016年9月，市民李英在高新園區(qū)看中一套商品房。該小區(qū)臨近大海、風(fēng)景秀麗，房屋建筑面積100平方米，總房款180萬元。李英在售樓處與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，雙方約定：李英先支付首付款75萬元，剩余105萬元通過銀行貸款支付，并須在三個(gè)月內(nèi)辦妥貸款手續(xù)并將款項(xiàng)打入開發(fā)商賬戶，逾期則按日承擔(dān)萬分之一的違約金。

然而，在李英辦理銀行貸款過程中，開發(fā)商卻擅自將已售給李英的房屋抵押給銀行，貸款180萬元。銀行在審核時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋已設(shè)立抵押，依據(jù)相關(guān)規(guī)定無法再為李英辦理抵押貸款，于是拒絕了李英的貸款申請。

得知此事后，李英立即找到開發(fā)商，要求其盡快償還銀行貸款、解除房屋抵押，以便自己能夠辦理貸款并支付剩余房款。開發(fā)商卻以資金緊張為由，請求李英寬限一段時(shí)間，承諾還貸解押后不追究李英延期付款的違約責(zé)任。李英考慮到房子已實(shí)際交付入住，且目前因抵押問題無法貸款，自己也無須承擔(dān)違約責(zé)任，便勉強(qiáng)同意了該方案。

業(yè)主入住多年突然面臨拍賣

但開發(fā)商遲遲未償還貸款，直至今年9月，李英收到大連市中級人民法院的傳票。因開發(fā)商未償還貸款，銀行已申請行使抵押權(quán)，要求拍賣李英所購房屋。情急之下，李英委托北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海律師，將開發(fā)商和銀行訴至大連市中級人民法院，請求法院判令停止拍賣其房屋，并要求開發(fā)商立即將房屋過戶至自己名下。

銀行辯稱，開發(fā)商于2016年12月以其名下房屋作抵押向該行貸款180萬元，并已辦理抵押登記。貸款時(shí)開發(fā)商未告知該房屋已出售給李英，因房屋產(chǎn)權(quán)仍登記在開發(fā)商名下，銀行依法發(fā)放了貸款。據(jù)此，銀行對該房屋享有抵押權(quán)，有權(quán)申請拍賣并以所得款項(xiàng)清償開發(fā)商所欠貸款本息。

李英一方主張，其于2016年9月與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，約定以180萬元購買該房屋，已支付首付款75萬元。剩余105萬元擬以該房屋抵押貸款支付，但因開發(fā)商擅自抵押導(dǎo)致貸款無法辦理，責(zé)任不在己方。若銀行堅(jiān)持拍賣房屋，李英愿意將剩余105萬元房款交至法院提存，由法院處理其與開發(fā)商、銀行之間的糾紛。

購房人補(bǔ)足余款保住房產(chǎn)

大連市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，開發(fā)商將李英所購房屋抵押給銀行并辦理登記，銀行有權(quán)通過實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)收回貸款本息。但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，人民法院強(qiáng)制執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房時(shí)，若購房人支付的價(jià)款未超過合同約定總價(jià)款的50%，對其訴求一般不予支持；若在一審法庭辯論終結(jié)前將剩余價(jià)款交付法院執(zhí)行，則可予以支持。

承辦法官當(dāng)庭作出說明：涉案房屋總價(jià)180萬元，李英已付75萬元，不足總房款的50%。李英一方隨即表示愿將剩余105萬元交付法院。

近日，李英通過向親友借款，將105萬元匯入大連市中級人民法院賬戶。經(jīng)法院確認(rèn)收到該筆款項(xiàng)后，于12月19日作出一審判決：一、不得執(zhí)行李英購買的房屋；二、解除對該房屋的查封；三、開發(fā)商于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助李英辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。案件受理費(fèi)2萬元由銀行承擔(dān)。 （文中人物為化名）

半島晨報(bào)、39度視頻首席記者佟亮