年底的時間，總讓人產(chǎn)生一種錯覺

站在當下地產(chǎn)周期里，這樣一個看似略顯停滯的時間節(jié)點上

卻讓人感到意外，也讓人重新生出一點期待

變化并沒有消失，只是變得更稀缺、更值得被珍惜

這，大概就是此刻南京樓市最真實的狀態(tài)

在9個月前我們曾走訪過一次南京，而且是最為集中的：

河西豪宅市場

整個2025年南京樓市產(chǎn)品力提升非常明顯，但反觀大量千萬級豪宅卻被迫依賴分銷渠道，只能通過出讓利潤的方式走量

撕裂感如此強烈

外界習慣歸因于樓市行情影響

但本質(zhì)上對于南京而言，真正的豪宅之困從來不是指向市場冷暖

而是來自以下三重因素：

第一，產(chǎn)品與本地生活方式的斷裂，導致很多所謂豪宅更像是從上?；蛘吆贾荼灰浦驳臉影彘g

第二，價格與城市自信的斷裂，包括南京人對自己價值的不篤定

第三，單個項目與城市敘事的斷裂，二者沒有相互托舉

換言之

很長一段時間南京樓市缺乏一種能力——

即在復雜條件下，做出清晰而堅定價值選擇的能力

而距離上次走訪一年之后，如今再次踏上這片土地看到這個項目：

實景圖

瑞璽

我們說當下每個城市樓市都在破解各自困局，這個階段對于那些城市真正重要的樓盤，會發(fā)生角色的轉(zhuǎn)換

它不只是抬高了地價

也不只是拿到了區(qū)域定價權(quán)

實景圖

甚至也不是因為異常絢爛外表，從而被這座城市用戶記住

而是真正意義上

開始承擔一種城市使命型功能

看到瑞璽這個項目我感慨萬千，不僅是南京終于有了一個絕對豪宅，而是我們第一次在一個項目身上

看見了南京樓市不再焦慮的樣子

01

其實不止是南京

你會發(fā)現(xiàn)全國很多城市豪宅，都在陷入同一個邏輯陷阱：

認為在一個足夠好的位置，再堆砌一套看似足夠滿配的產(chǎn)品，然后期待市場自然買單

但現(xiàn)實卻是

不僅是豪宅周期越來越短，客戶開始疲勞，最終只剩價格與情緒博弈

更重要是對于背后城市，也因為高端產(chǎn)品力被固化在一個天花板下，乃至一座城市產(chǎn)品力被迅速標簽化

本質(zhì)上豪宅是否有機會跳出同質(zhì)競爭

就取決于它在最早階段有沒有拒絕那條最省力的路

這也是為什么

會說瑞璽破局的起點是規(guī)劃端就在：拒絕豪宅參數(shù)誘惑

站在上帝視角俯瞰

效果圖，僅供參考

項目位于南京中軸與河西軸線交匯之處

占據(jù)整個河西最澎湃的黃金岸線1公里，周邊奧體中心、江蘇大劇院、金陵圖書館...所有教育、商業(yè)、辦公都屬于城市頂級

作為河西最后一塊親江地塊，且唯一最低容積率：1.8

這樣的地產(chǎn)價值可能未來10年都不會再有第二塊

所以如果把這塊地給你，你會怎么做

瑞璽耐人尋味之處在于

沒有讓自己沉浸在土地的宏大敘事，面對區(qū)域最低1.8容積率

而是利用規(guī)劃的窮舉式思考

前后歷時1個月調(diào)整，數(shù)次易稿

最后也才收斂到一個最穩(wěn)妥的總布局方案

所以我們看到項目其實采用小高層+3層洋房+別墅組合排布，并且主動減少樓棟數(shù)量

規(guī)劃圖，僅供參考

另外結(jié)合整體地塊抬高1米（洋房整體抬高2.2米）以及全架空層體系，最終形成整體北高南低，東高西低錯落有致的半抱格局

如此換來的是

首先對于整體社區(qū)規(guī)劃，因為高層產(chǎn)品只聚焦在200-220平面積段，背后客群都是南京改善型或終極居住，居住純粹性極高

與此同時

又因為前端是160公頃綠博園，這樣的城市級公共綠地

效果圖，僅供參考

意味著無論高層還是頭排洋房，與生俱來就可以享受到的，是一覽無余城市無比壯闊的一線江景近在你眼前

這種視野感覺，天然就能滲透到窗前

但這也還只是開始

更加重要的一點，是帶來資源分配邏輯的改變

為什么以往多業(yè)態(tài)社區(qū)會給人一種割裂感，也因為傳統(tǒng)疊加型規(guī)劃，高層靠邊洋房居中的方式讓產(chǎn)品彼此避讓

看似共存實則是對資源的妥協(xié)

而窮舉法的精髓就在于，前置化進行全量假設(shè)+極端推演+再收斂，它決定的是這個地方以后會不會一直別扭

這是總圖階段最重要，也最累的能力

但效果是顯而易見的

實景圖

也因為做了混合型業(yè)態(tài)，也讓整個社區(qū)有了更加充裕的尺度，尤其是住區(qū)南北最大樓間距可達60.55米

不僅是整體棟距和棟距之間的關(guān)系，還是別墅的花園面積都非常的舒服

另外各位有沒有發(fā)現(xiàn)

哪怕同樣是做下沉式庭院，規(guī)劃的力量也還在滲透

規(guī)劃圖，僅供參考

區(qū)別于傳統(tǒng)將景觀空間全部兌現(xiàn)成為一個下沉庭院，瑞璽特意拆分成：中央庭院、以及兩個下沉庭院，共計3個庭院環(huán)繞布局

甚至

前場區(qū)域也不是做滿庭院

而是利用鏡面水景形成退讓式處理，人行走其中視野非常開闊

實景圖

結(jié)合項目整體配置了多功能會所及5100平架空層泛會所，不僅每個庭院都能更好和地下會所結(jié)合

也讓高層用戶擁有屬于自己的前場景觀

實景圖

當然本身親地性就極好的洋房，可以近距離欣賞園景之美，聯(lián)排別墅用戶又更享私密

無論哪種業(yè)態(tài)用戶進入社區(qū)，都能很好進入瑞璽創(chuàng)造的場域

實景圖

節(jié)奏伴隨著環(huán)境的變化而慢下來，心情也因為物理的區(qū)隔有了轉(zhuǎn)換的可能

從而帶來人居上的松弛而靜謐

因此對于瑞璽而言

本質(zhì)上高層、洋房、別墅每個品類所在空間都不會被稀釋

而是處在最適合它們的位置上

所以什么是窮舉法的本質(zhì)不同，不在于形態(tài)，而在于它把“選擇權(quán)”從市場參數(shù)

重新交還給了生活本身

這件事難不在于數(shù)次推翻重做總圖，更多是看清所有可能性后，仍然愿意為同一套價值觀，反復推翻重來

這是選擇正確性

02

而當規(guī)劃層面的價值選擇已經(jīng)成立，項目的下一步，就不再是關(guān)注還能做多高端

而是：

這些空間，究竟為誰而存在

要知道對于當下南京市場主要購買力，大多來自老錢用戶置換

這批客戶早就過了對外彰顯，不再需要重復自己已經(jīng)住過的那一套成功模板，要買就買一套和過去氣質(zhì)不一樣的房子

這代表南京市場真正進入成熟階段

所以相比一味追求堆積木式拼湊功能，決定瑞璽功能空間變革

來自場景的人本考量

更關(guān)注永遠是使用率、服務體驗以及專業(yè)性

好比四代宅演繹

品類不同居住體感也會不同

給各位看下實景的感受吧

四代宅墅廳實景圖

首先在形態(tài)上項目細分出高層兌現(xiàn)露臺、洋房兌現(xiàn)墅廳空間尺度之外

更極致是主臥演繹上

這是項目高層200平戶型設(shè)計

瑞璽又巧妙的將露臺空間外置，結(jié)合空間精細化分區(qū)，最終成為一個主臥+玄關(guān)入戶+衛(wèi)生間+露臺的完全私享型主臥套房

所以在高層，這一邏輯被疊加為空中露臺

用于安放情緒

約200平高層主臥實景圖

既避免與客廳結(jié)合對采光的影響

也為主臥保留了一處可以走出去、讓情緒短暫?？康目罩锌臻g

這個設(shè)計語言就是告訴受眾

露臺不是用來證明空間尺度，而是用來調(diào)節(jié)生活節(jié)奏的

會所邏輯也是如此

很多項目理解會所就是把空間做到多做大，于是用戶看到更多是一個大宴會廳、一個大健身房、一個大SPA館...

而在瑞璽的專業(yè)度

始終以“業(yè)主”為第一視角兌現(xiàn)復合型全會所體系的本質(zhì)

就是將每個功能空間拆解到最小使用單元

在瑞璽一個完整約160平私宴廳

包含用于備餐的廚房+水吧臺+私宴廳，以及社交的棋牌室，配備衛(wèi)生間也很便利，都可以在一個空間解決

并在設(shè)計階段即完成前置化鏈接多個米其林餐廳資源

再比如女性用戶最愛的SPA館

實景圖

同樣遵循真實使用路徑，按摩、梳妝、沐浴彼此獨立而連貫，淋浴又細分成為嵌入式浴缸和獨立淋浴間

之所以如此

你會發(fā)現(xiàn)本質(zhì)上對于瑞璽真正的高端，并非停留在用戶臆想式的設(shè)計

而是人群的精準匹配

這應該是我在南京見過最扎實的一份用戶調(diào)研資料

不只是背后付出的精力和成本

1、歷時5個月，只選取近年交付南京主城1000萬以上客戶及同行100組進行深訪

2、其中入戶訪談30組，平均每戶用時60分鐘

這保證了項目每一寸設(shè)計解決的用戶需求都極其精準

甚至架空層底部

最被忽略的縫隙空間，也被瑞璽定義為用來給客人、朋友臨時等候和休憩，置于角落也不易被打擾

實景圖

也在以“人”的視角被充分利用

03

所以發(fā)現(xiàn)了么

當一個項目在空間、功能與使用細節(jié)上，都不再依賴對“高端生活”的想象，而是建立在真實人群之上，它所面對的

便不再只是產(chǎn)品層面的選擇

也正是在這一層意義上，南京豪宅長期以來的焦慮，也才逐漸浮出水面：

其實是身份不確定

也因為很多項目在潛意識里，并不完全相信這座城市本身，也才有了選擇復刻一線城市過往豪宅范式

希望借此獲得安全感

而這次踩盤過程中，瑞璽給到我最大驚喜，并不是某一個單點產(chǎn)品力，而是一種從規(guī)劃、空間到人群選擇中反復被驗證的感覺——

它并不急于證明自己像誰

而是自信地回到南京本位，充分尊重這座城市原本的節(jié)奏與底蘊

作為誕生在南京過去20年發(fā)展的見證與未來生活的最高點

項目背后的操盤手

來自華潤置地和招商蛇口雙品牌

需要強調(diào)的是不是傳統(tǒng)意義上一方設(shè)計一方營銷的單點式操作，而是雙方合作貫穿設(shè)計到施工、再到營銷與后期運營，全程協(xié)同

這意味著

對于客戶買到的就是雙倍，甚至是1+1>2的品牌能力，以及超強執(zhí)行體系

1、涵蓋5大維度超10家頂級跨界資源，不限于南京中山植物園、金陵圖書館、以國際羽聯(lián)（BWF)為標準打造的尤尼克斯、米其林芳芳法餐廳...

2、以主理人包括南京本土藝術(shù)家沈敬東、前國家游泳隊員繆雨希...等等城市級資源

也在傳遞給市場，南京的文化濃度和資源厚度，本就是頂級

所以我們也才看到

項目將距離近800米的國家一級圖書館金陵圖書館“搬”到了瑞璽

為未來瑞璽的每位業(yè)主定制專屬圖書借閱證，即可閱讀到金陵圖書館3000本珍貴藏書

未來也會定期舉辦新書沙龍推薦等活動

以及

瑞璽圖書館的呈現(xiàn)形式

實景圖

還是這樣的

沿襲哈佛圖書館空間形態(tài)，按照專業(yè)圖書館的功能配置和燈光要求，無論是光線的角度、強度、投影效果

實景圖

都能給你帶來置身圖書館的最佳閱讀體驗

此外項目創(chuàng)造了多個南京唯一

——南京首個一站式中央車站，通過自行歸家、商務洽談、司機接送、打車出行、洗車功能等六大場景，以打造室內(nèi)布局一樣打造歸家動線

——河西中首個地下車庫專屬收納柜、南京首個使用環(huán)保魔方

——南京首個國際級社區(qū)型羽毛球館...

這些都不是為了對外彰顯

也因為相比全國僅1.3%用戶偏向高爾夫，喜歡羽毛球人數(shù)高達50%

于是為了將這項運動實用化、專業(yè)化

項目專程飛往深圳灣“林丹謝杏芳國際羽毛球交流中心”學習硬件設(shè)施，再聯(lián)合頭部品牌YONEX跨界合作，球網(wǎng)、球架、地墊全部做到國際賽事標準

更貼心在于兩個南京首個頂級配置：

運動視頻采集系統(tǒng)+微壓富氧艙

不僅讓業(yè)主在可以隨時記錄運動的精彩瞬間，運動后的身體修復，也只需進入微壓富氧艙就能讓緊繃的肌肉立馬舒緩下來

包括今天來不及跟各位細說的

南京唯一配置“金鑰匙+荷蘭管家”雙管家服務、提前打造RICI100高端圈層共振等等...

好的圈層會激活每一個有價值的鏈接

瑞璽藝術(shù)策展&雙管家認證

這句話正在被瑞璽真正意義上踐行

而如今整個項目示范區(qū)開放短短一周內(nèi)，接待超1500組來訪，已經(jīng)在整個南京塔尖市場引起強烈共鳴

我們說對于很多城市

房地產(chǎn)發(fā)展最完美的過程，應該是去庫存和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級能夠同時完成

消化掉舊房子，然后生產(chǎn)出符合置換、符合改善、符合高端的好房子，但現(xiàn)實是很多城市并非沒有能力做產(chǎn)能升級，而是在市場不確定性放大的階段

源頭端不清楚該把力氣用在何處

所謂的“豪宅之困”

從來不是指某一個城市，甚至不是某一個具體的樓盤

而是行業(yè)在轉(zhuǎn)型節(jié)點上，遲遲沒有完成一次方向上的自我校準

為什么我敢說瑞璽是南京樓市燈塔

燈塔的意義從來不是被仰望，而是方向感

它讓后來者知道：這條路是可以走通的

在瑞璽我們看到三件正在發(fā)生的變化

客戶開始相信，好生活不必離開這座城市

行業(yè)開始相信，南京高端市場自有其內(nèi)在邏輯

更重要的是

外部市場也需要重新評估

南京樓市正在成為一個具備自我輸出能力的樣本城市

有意思的是，在今年年底這最后一兩個月里，我們已經(jīng)看到越來越多上海和杭州其他城市項目老板，親自帶隊來到南京交流與學習

行業(yè)的良性循環(huán)已經(jīng)悄然形成

這也才是瑞璽之于南京樓市，真正光源所在

04

離開的時候，我再次穿過瑞璽的桐語光廊

實景圖

這條約30米的藝術(shù)長廊，與市政道路兩側(cè)的梧桐樹自然銜接

這一刻，整個瑞璽就這樣在陽光下

被南京最好的秋天所包裹

在這樣一個略顯克制的周期節(jié)點上，城市的信心，往往正是通過一個個被認真完成的項目

重新建立起來

以上為正文，來自Moon

這是真叫盧俊公眾號的第6355篇原創(chuàng)文章

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