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北京樓盤調(diào)規(guī)，沒完沒了。

這一回的主角，是來自房山區(qū)的頤知筑。

它只調(diào)規(guī)了東區(qū)——0028地塊，西區(qū)0035地塊已開盤9個(gè)月。

有關(guān)東區(qū)調(diào)規(guī)，只有寥寥數(shù)語。

"在原建筑規(guī)模保持不變的前提下，將0028地塊相關(guān)條件，優(yōu)化調(diào)整為按需設(shè)置開敞陽臺(tái)、建筑高度24米局部上浮一檔。"

這是頤知筑的項(xiàng)目公司城建瑞泰投資提出申請(qǐng)的，依據(jù)是平原多點(diǎn)好房子技術(shù)要點(diǎn)文件。

由開發(fā)商提出調(diào)規(guī)申請(qǐng)、且有通知公告的，此前還有一例。

那就是興創(chuàng)置地6029、6030地塊，于2025年6月5日申請(qǐng)?jiān)O(shè)置開敞陽臺(tái)和調(diào)高一檔建筑高度，在2025年12月15日領(lǐng)取了規(guī)劃證。（詳見《拿地一年，這個(gè)樓盤趕上末班車》）

頤知筑東區(qū)調(diào)規(guī)，傳遞出兩個(gè)關(guān)鍵信息：

1、從原來只有飄窗贈(zèng)送，變成有陽臺(tái)設(shè)置。

北京的開敞陽臺(tái)有三種：外掛陽臺(tái)（不封閉、贈(zèng)送一半面積）、奇偶陽臺(tái)（不封閉、全贈(zèng)送）、內(nèi)嵌式陽臺(tái)（封閉、贈(zèng)送一半）。

花姐推測，頤知筑東區(qū)可能設(shè)置的外掛陽臺(tái)，類似興創(chuàng)置地6030項(xiàng)目。

2、建筑高度降從24米，局部上浮至36米。

頤知筑的用地規(guī)模3.99萬㎡，容積率1.6，地上建筑規(guī)模6.38萬㎡。建筑變高帶來的好處是，樓間距加大，居住舒適度提高。

憑這兩點(diǎn)"好房子"元素，花姐推測，頤知筑東區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案將推倒重來。原有的報(bào)規(guī)圖顯示，東區(qū)規(guī)劃了15棟6-8層洋房，共572戶。

按照通知公告，頤知筑東區(qū)的公示期自2025年12月17日至2026年1月5日止。

之后的操作步驟是：先公示東區(qū)總平面設(shè)計(jì)圖，然后等公眾反饋意見，領(lǐng)取規(guī)劃圖，最后是拿到施工許可證。

其實(shí)，為了東區(qū)調(diào)規(guī)，北京城建集團(tuán)是早有"預(yù)謀"的——它在2024年1月4日以底價(jià)22.8億元拿地之后，只動(dòng)工了0018和0028地塊。

不過，雖然有了提前的埋伏，但對(duì)頤知筑西區(qū)的老業(yè)主來說，直接遭遇了背刺。

多了一個(gè)背刺兄弟者

頤知筑東區(qū)調(diào)規(guī)，西區(qū)雪上加霜。

西區(qū)用地規(guī)模4.69萬㎡，容積率1.5，地上建筑規(guī)模7.03萬㎡，控制高度18米（局部24米），規(guī)劃19棟5-8層洋房，共634戶。

3月25日，頤知筑西區(qū)（0035地塊）率先取證，推出1-19＃共19棟住宅樓634套房源，全部為92-143㎡的洋房產(chǎn)品，擬售均價(jià)約4.5萬元/㎡。

但，它賣得不佳。

一共領(lǐng)證634套房源，截至目前網(wǎng)簽87套，去化率14%，成交均價(jià)3.05萬元/㎡，約為銷售指導(dǎo)價(jià)的68折，總成交金額2.74億元，地價(jià)覆蓋率僅為12%。

其中，128平米和143平米戶型供應(yīng)114套，僅網(wǎng)簽7套。

現(xiàn)在，隨著東區(qū)的調(diào)規(guī)，今后大概率會(huì)出現(xiàn)一種情況，西區(qū)存在降價(jià)的可能。

以目前的成交價(jià)測算，北京城建集團(tuán)在頤知筑身上，已很難賺到錢了，其樓面價(jià)為1.7萬元/平米，縫差僅1.3萬元/平米。

其實(shí)，這種經(jīng)過調(diào)規(guī)的多地塊樓盤，后期背刺一期的現(xiàn)象，屢見不鮮。

例如：亦莊北京潤府、通州縵云ONE、通州朝棠攬閱、海淀嘉華天珺、住總清樾府。

頤知筑只不過有樣學(xué)樣罷了。

當(dāng)然，花姐判斷，頤知筑調(diào)規(guī)，也可能受了北京城建集團(tuán)拿下房山首個(gè)好房子地塊的啟發(fā)。

2025年11月25日——頤知筑東區(qū)提出調(diào)規(guī)申請(qǐng)三天前，北京城建以底價(jià)14.71億元，拿下長陽鎮(zhèn)廣陽城五地塊，占地5.56公頃，規(guī)劃建筑面積約9.6萬㎡。

它的土地出讓文件里，明確表示鼓勵(lì)按“好房子”開展高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。（詳見《北京城建，再向虎山行》）

北京城建房山困局

明知山有虎，偏向虎山行。

過去四年來，北京城建集團(tuán)重倉房山樓市。除了頤知筑和廣陽城地塊，還布局了3個(gè)商品房項(xiàng)目。

這三個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展如下：

1、長溝地塊：一年前被核準(zhǔn)延期。

2021年10月，北京城建以9.83億底價(jià)，競得房山長溝鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化FS12-0100-6017地塊，住宅建筑控制規(guī)模為79475平方米，樓面價(jià)1.2萬/平米，銷售指導(dǎo)價(jià)2.7萬/平米。

它在2023年10月公示了報(bào)規(guī)圖之后，很長一段時(shí)間沒有動(dòng)靜。直至2024年8月底，開始陸續(xù)進(jìn)行監(jiān)理、土護(hù)降工程招投標(biāo)，總投資預(yù)算8.9億元。

在2024年10月底，房山區(qū)發(fā)改委發(fā)布了長溝6017地塊，核準(zhǔn)延期的批復(fù)。

2、和知筑：地價(jià)覆蓋率149%

2023年12月20日，北京城建以底價(jià)12億元，競得房山區(qū)長陽鎮(zhèn)北廣陽城棚改項(xiàng)目FS00-0105-0011、0023地塊，規(guī)劃建面64113.761㎡，成交樓面價(jià)約1.87萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)4.5萬/㎡。

2024年10月1日，和知筑取得預(yù)售許可證，共推出556套房源。

截至目前，網(wǎng)簽429套，成交均價(jià)3.73萬元/平米，網(wǎng)簽金額17.85億元，地價(jià)覆蓋率149%。

3、長陽地塊：已獲許可核準(zhǔn)，進(jìn)展緩慢。

2024年4月30日，北京城建以16.03億元底價(jià)，摘得房山長陽FS00-0101-0002、0003地塊，地上建筑規(guī)模84979平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)為4.8萬元/平方米。

這塊地，曾經(jīng)歷過三次流拍。

2022年10月首次上架，起拍價(jià)17.8億元，最終因無人問津而下架；2023年5月18日、12月29日，兩次進(jìn)入當(dāng)年預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)，起始價(jià)降為16.03億元，仍然沒有買家。

它最新的動(dòng)態(tài)，停留在2025年6月，房山區(qū)發(fā)改委通過了項(xiàng)目許可核準(zhǔn)。

綜合來看，北京城建集團(tuán)在房山拿下的五宗地，規(guī)劃建面超過45萬平米，待售建面約40萬平米。

換句話說，北京城建集團(tuán)在房山，約89%的房子沒有開發(fā)和賣出。

調(diào)規(guī)改變命運(yùn)？

北京調(diào)規(guī)的樓盤越來越多。

大致有兩個(gè)背景：1、樓市下行，房子不好賣；2、趕上了好房子時(shí)代，可設(shè)置陽臺(tái)。（詳見《北京樓盤調(diào)規(guī)，一個(gè)比一個(gè)猛！》）

從目前來看，北京樓盤調(diào)規(guī)手法，大致有三種類型：

1、全盤調(diào)規(guī)。如：大興區(qū)元啟、通州區(qū)北投棲澐灣、大興區(qū)興創(chuàng)置地6030地塊。

2、分期調(diào)規(guī)。如：亦莊北京潤府、通州縵云ONE、通州朝棠攬閱、海淀嘉華天珺、昌平住總清樾府和房山頤知筑。

3、微調(diào)整。如：朝陽區(qū)首農(nóng)御林灣，開盤前夜將石材外立面，變成“玻璃+鋁板”。

這些樓盤里，唯有朝棠攬閱是根據(jù)一期交易情況，主動(dòng)將戶型調(diào)小了。（詳見《北京剛需神盤，遠(yuǎn)離“三國殺”》）

反觀其它樓盤，絕大部分是為了設(shè)置好房子元素，增加設(shè)置陽臺(tái)。

這些調(diào)規(guī)之后，能否改變命運(yùn)呢？

來看一下調(diào)規(guī)后、新增拿證的項(xiàng)目交易情況：

1、元啟。2024年8月領(lǐng)證，供應(yīng)1052套，至今網(wǎng)簽347套，成交均價(jià)5.3萬元/平米，成交金額18.56億元，地價(jià)覆蓋率38%；

2、北京潤府。2024年4月領(lǐng)證，供應(yīng)1412套，至今網(wǎng)簽676套，成交均價(jià)5.82萬元/平米，成交金額46億元，地價(jià)覆蓋率61%；

3、朝棠攬閱。2025年6月領(lǐng)證，供應(yīng)898套，至今網(wǎng)簽510套，成交均價(jià)5.8萬元/平米，成家金額26.8億元，地價(jià)覆蓋率98.97%。

此外，有一點(diǎn)是可以肯定的，如果同一個(gè)盤調(diào)規(guī)，調(diào)規(guī)后的產(chǎn)品對(duì)前一期，肯定是有背刺的，關(guān)鍵看價(jià)格怎么定。