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信息來(lái)源：雅安市融媒體中心

基本案情

2022年3月，高某租賃了張某位于雨城區(qū)某商業(yè)街的商鋪，租期為2022年3月至2027年3月，約定月租金1.3萬(wàn)元，租金按季度支付。2024年年初起，受周邊商圈業(yè)態(tài)調(diào)整、線上電商沖擊及本地消費(fèi)需求下降等多重因素影響，高某店鋪經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)下滑。據(jù)高某統(tǒng)計(jì)，2025年以來(lái)，扣除租金、水電費(fèi)、人工成本后，一直處于虧損狀態(tài)。為維持經(jīng)營(yíng)，高某于2025年年初向房東張某提出降租申請(qǐng)，希望將月租金降至1萬(wàn)元，經(jīng)協(xié)商后降至1.15萬(wàn)元每月，2025年12月，高某再次找到張某，要求將月租金降至0.9萬(wàn)元。

張某表示，自身持有多套商鋪，需依靠租金償還房貸及維持家庭日常開(kāi)支，且當(dāng)前1.15萬(wàn)元的月租金已低于周邊商鋪市場(chǎng)行情，若再為高某商鋪降租，可能引發(fā)其他租戶的跟風(fēng)降租訴求，后續(xù)管理難度極大。雙方多次協(xié)商均未達(dá)成一致，高某甚至提出提前解除租賃合同，張某則要求其按合同約定支付3個(gè)月租金作為違約金，矛盾逐漸激化。

2025年12月，高某在朋友建議下，向雨城區(qū)某人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解，希望通過(guò)第三方介入化解糾紛。調(diào)委會(huì)接到申請(qǐng)后，第一時(shí)間與房東張某取得聯(lián)系，向其說(shuō)明調(diào)解的自愿性、公正性原則，以及通過(guò)調(diào)解避免矛盾升級(jí)、減少雙方損失的優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過(guò)溝通，張某同意參與調(diào)解，并確定于2025年12月15日在調(diào)解室開(kāi)展調(diào)解工作。

調(diào)解過(guò)程

（一）傾聽(tīng)訴求，梳理矛盾。調(diào)解伊始，調(diào)解員先引導(dǎo)雙方依次陳述自身訴求與理由，全程保持中立，不打斷、不評(píng)判。高某情緒略顯激動(dòng)，向調(diào)解員展示了店鋪近3個(gè)月的營(yíng)業(yè)額報(bào)表、水電費(fèi)繳費(fèi)憑證及員工工資發(fā)放記錄，坦言：“現(xiàn)在每天進(jìn)店的顧客越來(lái)越少，一個(gè)月下來(lái)連租金都賺不夠，再這樣下去只能關(guān)門(mén)。我知道房東也要還房貸，但希望能互相體諒，適當(dāng)降點(diǎn)租金，讓我能撐過(guò)這段困難時(shí)期?！?/p>

張某則耐心解釋道：“我理解高某的難處，但這套商鋪每個(gè)月要還房貸，還有老人要贍養(yǎng)、孩子要上學(xué)，租金是主要的收入來(lái)源。而且周邊同面積的商鋪月租金都在1.2-1.4萬(wàn)元，降到1.15萬(wàn)元已經(jīng)是仁至義盡了。如果繼續(xù)給她降租，其他租戶知道了肯定會(huì)有很大意見(jiàn)，到時(shí)候大家都要求降租，我的損失就太大了?！?/p>

在雙方陳述完畢后，調(diào)解員梳理出核心矛盾點(diǎn)：一是高某因經(jīng)營(yíng)虧損需降租以維持運(yùn)營(yíng)，二是張某擔(dān)心降租影響自身收入及引發(fā)其他租戶連鎖反應(yīng)，不愿讓步；同時(shí)，雙方均不愿走到解除合同的地步，高某不想承擔(dān)違約金，張某也不想面臨商鋪空置的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）情理結(jié)合，引導(dǎo)溝通。針對(duì)梳理出的矛盾，調(diào)解員先從“情”的角度出發(fā)，向張某分析：“高某在這條街經(jīng)營(yíng)了3年，一直按時(shí)交租，是很穩(wěn)定的租戶?，F(xiàn)在她確實(shí)遇到了經(jīng)營(yíng)困難，若強(qiáng)行要求她按原租金支付，一旦她撐不下去關(guān)門(mén)，您不僅要重新尋找租戶，中間還可能出現(xiàn)幾個(gè)月的空置期，加上裝修、招租的成本，實(shí)際損失可能比降租更大。而且好的租戶難尋，留住老租戶，后續(xù)經(jīng)營(yíng)恢復(fù)后，租金也能穩(wěn)定收取?！?/p>

隨后，又轉(zhuǎn)向高某，理性提醒：“張某的顧慮也有道理，租金是他的主要收入來(lái)源，完全按您提出的0.9萬(wàn)元降租，對(duì)他的生活影響較大。您可以考慮適當(dāng)提高降租后的租金金額，這樣也能減少?gòu)埬车膿?dān)憂?！?/p>

在調(diào)解員的引導(dǎo)下，雙方的態(tài)度逐漸緩和，開(kāi)始愿意傾聽(tīng)對(duì)方的難處。高某主動(dòng)詢問(wèn)張某：“現(xiàn)在租金給到1萬(wàn)每月，這段時(shí)間我努力提升店鋪業(yè)績(jī)，之后我們?cè)俑鶕?jù)經(jīng)營(yíng)情況調(diào)整?！睆埬潮硎荆骸翱梢?，但若是還虧損也不會(huì)再降租金了?！?/p>

（三）提出方案，達(dá)成共識(shí)。基于雙方的初步意向，調(diào)解員結(jié)合市場(chǎng)行情及雙方實(shí)際情況，提出了一套具體的調(diào)解方案：

1.降租：2026年1月開(kāi)始，月租金降至1萬(wàn)元，較原租金減少3000元；合同期內(nèi)若高某店鋪月?tīng)I(yíng)業(yè)額恢復(fù)至2023年同期水平，則月租金恢復(fù)至1.3萬(wàn)元；若未恢復(fù)，繼續(xù)按1萬(wàn)元支付，期間高某需每月向張某提交營(yíng)業(yè)額報(bào)表。

2.租金支付方式調(diào)整：降租期間，租金由按季度支付改為按月支付，減輕高某的資金周轉(zhuǎn)壓力；高某需保證每月15日前足額支付下月租金，不得拖欠。

3.附加約定：高某在降租期間需積極采取措施提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，如拓展線上業(yè)務(wù)、開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)等，并定期向張某反饋經(jīng)營(yíng)情況；張某不得因本次降租，在后續(xù)合同履行中無(wú)故提高租金或設(shè)置其他不合理?xiàng)l件。

雙方對(duì)該方案進(jìn)行了認(rèn)真討論，張某提出：“營(yíng)業(yè)額報(bào)表需要有第三方憑證，比如銀行流水或收銀系統(tǒng)記錄，避免出現(xiàn)數(shù)據(jù)造假的情況。”高某表示同意。

經(jīng)過(guò)進(jìn)一步協(xié)商，雙方最終認(rèn)可了調(diào)整后的調(diào)解方案，當(dāng)場(chǎng)簽訂了《人民調(diào)解調(diào)解協(xié)議書(shū)》，作為商鋪?zhàn)赓U合同補(bǔ)充協(xié)議。

調(diào)解員說(shuō)法

調(diào)解員在化解商鋪?zhàn)饨鸺m紛中具有重要作用，憑借中立的立場(chǎng)、專業(yè)的溝通技巧，能幫助雙方梳理矛盾、搭建溝通橋梁，有效降低糾紛解決成本，提高糾紛解決效率。面對(duì)商鋪?zhàn)饨鸺m紛，調(diào)解員要提醒雙方應(yīng)保持理性溝通，避免因情緒對(duì)立導(dǎo)致矛盾升級(jí)。房東需兼顧自身利益與租戶的經(jīng)營(yíng)實(shí)際，租戶也應(yīng)理解房東的成本壓力，通過(guò)換位思考尋求雙方都能接受的解決方案。類似糾紛還可以采取階段性、靈活性的解決方案，會(huì)更易被雙方接受，可結(jié)合租戶經(jīng)營(yíng)狀況、市場(chǎng)行情等因素，設(shè)計(jì)階段性降租、租金支付方式調(diào)整等靈活方案，實(shí)現(xiàn)雙方利益的平衡。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百四十三條 規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。

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