2026年房地產(chǎn)趨勢：15年回調(diào)周期里，三類房子命運(yùn)天差地別

這條視頻講2026年的房地產(chǎn)，不管你忙不忙都得停下來聽！我抖音100多萬粉絲都是靠講房地產(chǎn)攢來的，我預(yù)判房地產(chǎn)的準(zhǔn)確率，老粉絲有目共睹——早就把趨勢講到2035年了。

現(xiàn)在大家最關(guān)心的肯定還是房價，核心結(jié)論先放在這：房價的見底時刻表，和地方化債的時刻表完全同步，化債完成之日，才是房價觸底之時。

先把化債的賬算清楚。2024年末國家公布的地方政府債務(wù)余額里，隱性債務(wù)約10.5萬億元，法定債務(wù)47.5萬億元，合計地方相關(guān)債務(wù)規(guī)模遠(yuǎn)超表面數(shù)據(jù)。網(wǎng)上有說法稱2028年能完成化債，按每年4萬億的進(jìn)度推進(jìn)，但這只算了明面上的部分。

實(shí)際地方債務(wù)總規(guī)模更大，而我們每年的化債能力也不止4萬億——地方土地收入、專項(xiàng)債補(bǔ)充（專項(xiàng)債可彌補(bǔ)土地收入缺口）等，能支撐每年約7萬億的化債速度。按這個節(jié)奏，全部債務(wù)化解完要到2035年，正好10年。

再加上房地產(chǎn)從2020年就開始調(diào)整，到2025年已經(jīng)是第5年，算下來房價回調(diào)的總周期大概是15年。這已經(jīng)很不容易了，對比日本“失去的30年”，我們用15年完成調(diào)整，已經(jīng)是很穩(wěn)健的節(jié)奏。

今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提房地產(chǎn)時，特意沒提“止跌”二字。站在化債的角度看，一件事只要擺上桌面，就意味著已經(jīng)進(jìn)入解決流程，剩下的不是硬扛，而是需要大家慢慢接納這個調(diào)整過程。至于不提“止跌”是意味著已經(jīng)企穩(wěn)，還是沒必要再強(qiáng)調(diào)？答案不能說得太透，懂的都懂，不然視頻就發(fā)不出來了。

接下來重點(diǎn)來了：往后看房地產(chǎn)，不能再看整體行情，必須分結(jié)構(gòu)分析——新房、二手房、保障房，三類房子的命運(yùn)會完全不同。

先看新房：國家完全有能力讓它止跌回穩(wěn)，甚至穩(wěn)步上漲?？梢酝ㄟ^管控供給，拿出核心優(yōu)質(zhì)地塊；升級建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，打造綠色住宅、智能住宅；再配套寬松政策，比如貼息降息、買房退稅等，全方位托舉新房市場。畢竟新房能拉動就業(yè)、刺激經(jīng)濟(jì)，是穩(wěn)增長的重要抓手。

再看二手房：情況就嚴(yán)峻多了?，F(xiàn)在你手里正在住的房子，大概率算不上“好房子”——2025年新的住房標(biāo)準(zhǔn)剛制定，按新標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的房子要到2028年才陸續(xù)交房。而且隨著新房越來越多，你二手房的公共資源會被持續(xù)稀釋，尤其是教育資源。

現(xiàn)在新生兒數(shù)量減少，教育資源不再稀缺，稀缺的是生源，未來二手房的教育附加價值可能會逐步歸零。更關(guān)鍵的是，二手房缺乏流動性，后續(xù)價格可能沒有底線，想轉(zhuǎn)手的時候很難找到接盤俠——你賣二手房，既不能拉動就業(yè)，也不能直接貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增量，自然很難得到政策傾斜。

最后說保障房：國家明確鼓勵收購存量商品房用作保障房，但沒說清誰來收、錢從哪來、收多少。其實(shí)答案很明確：主要收的是銀行手里的斷供房、法拍不掉的房源。國家會成立專門的收儲平臺，像過去剝離銀行不良資產(chǎn)那樣，把這些房子收過來，一方面幫銀行減負(fù)，讓資金活起來支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)（銀行是經(jīng)濟(jì)的命脈，必須穩(wěn)?。?，另一方面這些房源就會成為第一批保障房。大概率不會收開發(fā)商賣不掉的新房，更不會收老百姓手里的二手房，核心還是盤活銀行的不良資產(chǎn)。